Депутаты пытаются решить «долевой» вопрос

Очередная попытка облегчить жизнь обманутым дольщикам предпринята депутатами Государственной Думы. Законотворцы до отпуска планируют рассмотреть во втором чтении проект закона, устанавливающего особенности банкротства застройщиков, привлекающих деньги граждан, сообщает «Российская газета». В отличие от дольщиков, застройщикам законопроект ничего хорошего не сулит и, как считают участники рынка, делает строительный бизнес еще более рискованным. Однако в том, что законопроект все-таки будет одобрен, почти нет сомнений.

По мнению экспертов, главное в законопроекте – легализация разного рода схем приобретения жилья в строящихся домах.

«Согласно п.6 ст. 201.1 арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования даже в таких случаях, как заключение договора участия в долевом строительстве, не прошедшего государственной регистрации; заключение предварительного договора; заключения договора инвестирования; заключение договора подряда; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения и иные договоры, – рассказывает юрист коллегии адвокатов «Тесло» Юлия Фатхуллина. – Однако налицо противоречие: сталкиваются лбами два закона – «О банкротстве» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Один закон запрещает привлекать денежные средства иным образом, кроме как по договору долевого участия, законопроект же предоставляет арбитражному суду право признать требования участника строительства по любым договорам. Новый законопроект это противоречие снимет. Сегодня интересы дольщиков максимально стараются сделать приоритетными в сравнении с требованиями других кредиторов».

Важность изменений эксперты не отрицают. «Дольщиками считаются лишь те покупатели новостроек, которые подписали договоры участия в долевом строительстве и зарегистрировали их в регистрационной службе. В обсуждаемом же законопроекте круг обманутых дольщиков значительно расширится, и это правильно, так как по «серым схемам» работает большинство застройщиков», – говорит ведущий юрист Первого столичного юридического центра Олег Сухов.

Однако, в законе есть свои белые пятна. Старший юрист департамента юридического консультирования Консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Соколовский считает, что законопроект дает дополнительные гарантии только физическим лицам, что несправедливо. «Участниками строительства, в том числе и по договорам долевого участия, могут быть не только граждане, но и юридические лица, о которых в изменениях не упоминается, – говорит он. – Установление правила о преимущественном удовлетворении требований граждан – участников строительства нарушает принцип равенства участников гражданского оборота, установленный ст. 1 ГК РФ».

Что касается особенностей продажи имущества застройщика, который находится в процессе банкротства, то есть неясности относительно процесса возврата денежных средств или жилья.

«Недостроенный дом идет на торги, его выкупает другой застройщик, деньги заплачены согласно экспертной оценке себестоимости. Полученные деньги должны погасить часть долгов, – рассуждает директор ГК «НДМ» Светлана Ильина. – Но, с другой стороны, новый собственник здания вместе с домом приобретает обязательство выполнить передачу жилых помещений дольщикам. В законопроекте не виден механизм закрытия долгов перед дольщиками в полном объеме. Не ясно, на кого упадут окончательные долговые обязательства и кто будет нести материальную ответственность перед обманутыми дольщиками. Если все обязательства падают на нового собственника, то непонятно, в чем будет его выгода приобретения недостроя. В ином случае автоматически должна будет увеличиваться стоимость оставшегося жилья для погашения затрат на выплату долгов перед дольщиками».

Если механизм не будет отработан, то, по мнению эксперта, скорее, будет обратный эффект – увеличение стоимости жилья или массовые недострои.

Защищая дольщиков, большая часть изменений в законопроекте напрямую ущемляет права застройщиков. Как объясняет президент НП СРО «ЦентрРегион» Кирилл Шалин, в случае, если по каким-то причинам финансирование строительства дома гражданами прекратится, застройщику будет трудно выполнить свои обязательства перед подрядчиками, не говоря уж о собственном интересе в проекте. «В этой ситуации застройщик, по всей видимости, должен будет требовать стопроцентной оплаты строительства со стороны граждан-инвесторов. Иначе его риски будут слишком велики. Данная инициатива может привести к свертыванию института долевого строительства в пользу, например, такого института, как ипотека в строящемся доме», – резюмирует он.