Риск – благородное дело, но лучше не рисковать

Статистика утверждает, что рядовой обыватель покупает недвижимость один, максимум – два раза за всю свою жизнь. Получается, что эта важная покупка должна принести максимальное удовлетворение человеку. Как сделать этот процесс комфортным и безопасным, чтобы ваша будущая крыша не потекла и не съехала? Эксперты называют 11 факторов, которым следует уделить особое внимание, и тогда все пройдет, как по маслу.

Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20 процентов ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее продать «нечистое» жилье, недобросовестные собственники сознательно снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

«В моей практике не раз встречались прецеденты, когда покупатели, забывая все на свете, приобретали квартиру, но в последующем выяснялось, что она либо стоит под арестом (снять на время арест с квартиры для ее продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы. Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы, – комментирует ведущий юрист Первого столичного юридического центра Сергей Сухов. – Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства – шансы, равные практически нулю».

Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. «Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а также историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы», – советует Сухов.

Третье, на что следует обратить внимание, – это количество продаж данной квартиры. «Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно вас настораживать», – констатирует эксперт. Проверить данные по сделкам с данной квартирой можно путем изучения вписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.

Четвертое. Вы обязаны проверить всю информацию по собственнику и всем прописанным в данной квартире лицам.

«Обратите внимание, что представляет из себя собственник – постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров, – советует Сергей Сухов. – Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверке, так как по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас – нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Суды просто таки «завалены» такими гражданскими спорами».

Пятое. Технический паспорт квартиры и другие документы из БТИ лучше проверять самостоятельно. Здесь могут возникнуть два вопроса: была ли перепланировка и узаконена ли она. Если последний пункт не соблюден, а узнаете вы об этом постфактум, то ждите неприятностей. Придется потратить немалые суммы как на ремонт, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. «Зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько сотен тысяч рублей», – делится опытом Сухов.

Шестое. Обратите внимание на реальную стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. «Если по какой-то причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок», – рекомендует адвокат.

Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. «Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это на сто процентов незаконная сделка по реализации квартиры, – предупреждает Сухов. – Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном невинные покупатели».

Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. «Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо, на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца, – рассказывает адвокат. – Тоже вас ожидает и в случае, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры».

Девятое. Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру и проживать в ней.

Десятое. Стоит проверить и на способ получения квартиры собственником. «Если продавец получил ее в наследство, то нужно узнать, на каком основании — завещания или наследования по закону, – рассказывает Сергей Сухов. – Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость, суммы».

Одиннадцатое. Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается в течение пяти дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.

«На вторичном рынке жилья можно проверить любую квартиру и практически на сто процентов обезопасить себя от риска судов, арестов и изъятие столь долгожданного приобретения», – уверен Сергей Сухов. Мы, в свою очередь, рекомендуем доверять, но обязательно проверять, то есть уделять внимание всем вышеперечисленным пунктам, и тогда, поверьте, ваша квартира останется с вами.