Снести соседей

Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) 21 октября рассмотрит проект обзора судебной практики по самовольным постройкам. В нем описаны правильные, по мнению ВАС, решения судов. Хотя документ называется обзором, судьи будут руководствоваться им при рассмотрении споров. Главное нововведение – это возможность для простых смертных подавать иски в суд по сносу мешающих им домов – самовольных построек.

Сейчас не существует единой практики по таким делам, и суды обычно отклоняют иски, если они поданы не владельцем участка, пишут «Ведомости». Правом сноса сегодня обладают только прокуратуры, органы строительного надзора и собственники смежных участков. Однако полномочия прокуроров ВАС ограничил: они могут вмешиваться только на основании обращений граждан, жизни и интересам которых угрожает самовольная постройка. А вот чиновники Ростехнадзора могут требовать сноса здания в случае несоблюдения строительных норм. Соседи могут жаловаться друг на друга, если здание на смежном участке возведено с нарушением строительных правил.

«Вопрос о праве соседей на иск о сносе самовольной постройки решен еще в совместном постановлении пленума ВАС и Верховного суда, принятом в апреле, – говорит главный консультант управления частного права ВАС Михаил Церковников. – В обзоре развивается эта идея. Речь идет о случаях, когда здание, например, построено с нарушением технических норм и может обрушиться на соседний участок. Основная проблема – доказать факт нарушений, поэтому в большинстве таких дел истцу нужно быть готовым оплатить экспертизу, а в случае выигрыша взыскивать ее стоимость с ответчика».

Но законодательные критерии «самовольности» постройки остаются размытыми, поэтому появляется серьезная угроза интересам добросовестных застройщиков. По мнению юристов, расширение круга лиц, которые могут оспаривать самовольную постройку, приведет к большому количеству конфликтов и споров.

В Тюмени снести самовольную постройку не так-то легко. Как в свое время сетовал представитель ГУС и ЖКХ Тюменской области, такие случаи единичны. Дело в том, что в черте города очень много старых зданий, которые являются для их жителей единственной крышей над головой. Поэтому такие самовольные постройки стараются узаконить через суд.

В предлагаемом обзоре теперь четко разъясняется, в каком случае можно узаконить постройку в суде. Совместный пленум высших судов в апреле указал, что суды должны легализовать постройку, если выяснится, что ее владелец пытался получить разрешение, а ее сохранение не нарушает интересы третьих лиц. Чтобы проверить, безопасна ли постройка, суд должен заказать независимую экспертизу. «В последнее время выросло число желающих узаконить постройку через суд, – рассказывает Церковников. – Причем часто заявители даже не пытались получить административное разрешение на строительство. В вошедшем в обзор деле даны более четкие разъяснения: истец должен сделать все от него зависящее для получения разрешения у чиновников, а земля должна находиться у него в собственности или бессрочном пользовании».

Популярность судебной процедуры юристы видят в том, что у судов строгие сроки рассмотрения, а административное согласование чиновники при желании могут затягивать до бесконечности. «Сложно сказать об упрощении судебной процедуры, но можно с уверенностью утверждать, что постановления, информационные письма, в том числе и обзор судебной практики Высшего арбитражного суда Российской Федерации снимают ряд вопросов и вносят ясность при рассмотрении таких споров, – комментирует пресс-секретарь Арбитражного суда Тюменской области Ольга Казанцева.

«В целом, этот документ ( постановление, а не обзор), призван навести порядок среди недобросовестных застройщиков. Это своего рода гарант безопасности. Ранее застройщик приносил в суд талмуды строительной документации и требовал, чтобы здание ввели в эксплуатацию по судебному решению, вместо того, чтобы добиваться этого через административные процедуры, установленные законодательством. Но судьи теперь не обязаны брать на себя такую ответственность. Этим все-таки должны заниматься компетентные специалисты в строительной отрасли, а не юристы и не судьи. Другой момент, что этот документ не только «разгрузит» судей, но и обяжет чиновников вовремя исполнять свои обязательства. То есть не затягивать рассмотрение документов без существенных оснований.

И в-третьих, такой судейский подход все таки дисциплинирует застройщиков, заставив их строить с максимальным соблюдением градостроительных и земельных норм. Обзор судебной практики, который планируют принять 21 октября – это просто сборник конкретных ситуаций, на примере которых судьи будут принимать решения. Что в свою должно привести не только к единообразному пониманию закона, но и упростить работу судей, юристов и граждан, столкнувшихся с аналогичными ситуациями», – прокомментировал исполнительный директор ООО «Юридическая фирма «ЛЕКС» Максим Воробьев.