Покупаем загородную недвижимость правильно

Когда у человека впервые возникает желание купить недвижимость вдалеке от города, где и воздух чище, и шума меньше, то все кажется таким простым делом: купил газету, нашел объявление, и вот он – желанный домик-избушка с сараюшкой и баней. На самом деле покупка загородной недвижимости – дело непростое, если не сказать сложное. Большое значение имеют детали, которых очень много.

И первый вопрос, который приходит на ум: брать участок с готовым домом или все-таки строить самому? Сегодня тенденции на тюменском рынке загородной недвижимости очевидны. Покупатель уже давно сделал для себя вывод: построить дом своими руками или в лучшем случае с помощью специалистов выгоднее, нежели покупать готовый.

«Нормальный коттедж без отделки сегодня стоит порядка семи-восьми миллионов рублей, а если с отделкой, то цена колеблется от 12 до 50 миллионов рублей и выше, – рассказывает менеджер по продаже загородной недвижимости АН «Этажи» Евгений Баширов. – Поэтому предпочитают покупать участок, а дальше строить самостоятельно, благо и выбор стройматериалов, и фирм, готовых помочь в этом непростом деле, сегодня достаточно».

Например, построить коттедж из пеноблока – коробку – обойдется не более миллиона рублей, еще столько же придется отдать за отделку и земельный участок. Из кирпича домик получится чуть понадежней, но подороже, а вот из бруса – самый дешевый вариант, хотя все зависит от ваших пожеланий и качества дерева. В общей сложности за пять миллионов рублей можно отстроить себе загородный дом с современным внутренним интерьером и даже облагородить прилегающую территорию. В то время как покупка готового загородного дома, как уже было сказано, – удовольствие не из дешевых, сопряженное рядом сложностей.

На что стоит обращать внимание, если вы все-таки решились не заморачиваться самостоятельным строительством и хотите приобрести готовый коттедж? Наиболее часто встречающееся нарушение – самозахват, когда выясняется, что в границах забора площадь участка больше, чем по документам, или, что еще хуже, построенный объект занимает часть чужой территории. В этом случае узаконить право на участок и стоящий на нем дом можно, выкупив или арендовав самозахваченный участок у его владельца. При условии, что тот будет согласен на такое отчуждение и если отчуждение вообще возможно (в связи с разрешенным использованием земель). Если окажется, что строить на этом клочке земли нельзя, то оформить дом, скорее всего, не удастся.

Второй момент касается соседских отношений – «честного обмена»: когда соседи договорились между собой и без официального оформления обменялись земельными участками или их частями. Чтобы купить такой участок, сначала надо, чтобы соседи официально это оформили. Еще один распространенный случай – самострои. Здесь надо удостоверится в том, что все документы по строительству дома в порядке, иначе пусть хозяин предварительно решит вопрос, а то можете остаться без домика.

Хотя и при покупке участка вопросов возникает не меньше. «Требования покупателей обычно одинаковы: чтоб река рядом была, и сосны на участке – мол, воздух чище, – рассказывает Евгений Баширов. – Вот только таких участков для всех не найдешь, и они очень дорогие. Например, земля в районе озера Цимлянского очень дорогая – там 20 соток стоят порядка четырех миллионов рублей, а десять соток – три миллиона. В то время как практически через дорогу, в районе Метелево, стоимость десяти соток около 600 тысяч рублей».

И бесполезно требовать у владельца земельного участка кадастровый паспорт дабы посмотреть государственную цену, объяснение одно: «Я хозяин, сколько хочу, столько и прошу». «Буквально неделю назад один из клиентов просил продать участок размером 12 гектаров за два миллиона рублей. Вполне реальная цена, – рассказывает Баширов. – А на днях звонил человек и хотел продать 15 гектаров за 24 миллиона рублей. Разница видна невооруженным глазом. У всех ценообразование происходит по-разному – с учетом индивидуальных особенностей участка и желаний продавца».

Тем не менее существуют определенные ценовые параметры. Их можно узнать в тех же агентствах недвижимости или у председателей сельсоветов, если вы планируете купить участок в пределах данного населенного пункта.

И еще несколько моментов на которые стоит обращать внимание при покупке участка. Во-первых, в наличии обязательны инженерные коммуникации (это кстати касается и покупки дома). Часть из них обычно является магистральными (электричество и газ), часть – автономными (канализация и водоснабжение), впрочем, возможны и варианты. Главное, чтобы эти коммуникации были в удобоваримом состоянии: трубы не протекали, провода были целыми. Во-вторых, экологическое состояние и перспективы территории. Земельный участок не должен находится на особо охраняемой или водоохранной территории. Это значит, что вскоре участок могут «национализировать». Может быть и по-другому: поблизости окажется свалка либо захоронение отходов какого-нибудь производства. И тогда – прощай, здоровье.

В-третьих, транспортная развязка. Вы, может, и бежите от рева автомобилей, но до места будущего проживания и до работы вам же как-то надо добираться и, желательно, с минимальной потерей времени. Но самое важное – это перспективы развития местности. Может, в скором будущем там планируется вести строительство дорог, крупных промышленных, складских комплексов или что-то еще. Будет очень обидно, если через несколько лет ваш домик снесут и выплатят ничтожную компенсацию.

Кстати, не важно, что вы выберете – покупку участка или коттеджа, главное – правильно задокументировать сделку. Если вы работаете через агентство, то там обычно стараются максимально «пробить» участок: узнать, в аресте земля или нет, кто ее настоящий хозяин, в каком состоянии документы на право собственности участка и прочее. Если вы приобретаете недвижимость самостоятельно, то обратите внимание на вышеперечисленные моменты и еще несколько: важно убедиться, что продавец действует без принуждения, без стесняющих обстоятельств, сделка для него не носит кабальный характер, что продавец полностью понимает происходящее (не состоит на учете в ПНД и НД), доверенности действительны (если таковые имеются) и прочие факты.

Обратите внимание на сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, так как продавец должен уплатить в зависимости от стоимости имущества и срока владения имуществом до 13 процентов подоходного налога. Необходимо уточнить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор, является ли имущество предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств продавца. И никогда не соглашайтесь на «упрощение процедуры», когда вам предлагают сознательно не указывать в договоре купли-продажи строение, которое есть на участке. В этом случае по договору оформляется отчуждение только участка. После такой сделки новому владельцу можно лишь надеяться, что информация о коттедже не была раньше учтена в компетентных органах и что в дальнейшем бывший владелец не станет предъявлять свои законные права на неотчужденный им ранее объект недвижимости, в доказательство предъявляя свидетельские показания и документы о строительстве дома своими силами и за счет его средств.

А в целом, как утверждают специалисты, сейчас идеальное время для покупки загородной недвижимости. «Весна – это период «спокойных» цен. Ажиотаж начинается летом, – поясняет Баширов. – А вот осматривать покупку – и участок, и домик – лучше весной или в конце лета. Зима – время коварное, снег скрывает многие недостатки. Поэтому выбирать и покупать надо сейчас».