АИЖК поможет банкам и застройщикам

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новую схему, призванную помочь строителям достроить незавершенное жилье и реанимировать ипотечные программы коммерческих банков. По информации агентства, главный акцент планируется сделать на финансирование недостроя банками и выдачу кредитов именно на это жилье по льготным тарифам. Схема оригинальна, но имеет много подводных камней, говорят эксперты. В нынешних условиях возродить ипотеку без помощи государства невозможно.

Новая схема ипотеки проста: банк дает застройщику кредит на завершение строительства при условии, что объект построен на 70% и соблюдаются требования закона о долевом строительстве. Кроме того, банк предоставляет ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в свою очередь берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. Плюс к этому застройщик может самостоятельно продавать квартиры.

Если квартиры не проданы ни застройщиком, ни банком, то они выкупаются фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) по 30 тысяч рублей за квадратный метр и предоставляются очередникам по социальным программам. Об этом говорится в пресс-релизе ипотечного агентства. В АИЖК считают, что эта схема сначала будет обкатана на госбанках, а в случае ее эффективности, она сможет распространиться на менее крупные коммерческие банки России.

Руководитель интернет-проекта «Ипотека в Тюмени» Владимир Андреев отметил: «В данной схеме все упирается в риски банков. Конечно, они будут довольно аккуратно подходить к оценке застройщиков. При этом на участие в данной программе смогут рассчитывать прежде всего крупные игроки, у которых не хватает сегодня средств на достройку сразу всех начатых объектов. Таким кредиты банков могут помочь, если конечно они смогут их обеспечить. Однако, на мой взгляд, в данной схеме не хватает механизма гарантий по кредитам строительных компаний. При существующей ситуации на рынке жилья банкам крайне рискованно кредитовать застройщиков, что скажется и на процентной ставке, и на требованиях по обеспечению. Кстати, подобную схему использует в Тюмени Сбербанк, продавая по ипотеке квартиры в домах, строительство которых он сам и кредитует».

Кроме того, специалист отметил, что достаточно спорным моментом остается вопрос цены. Не секрет, что квартиры не покупаются по причине дороговизны и квадратных метров, и недоступности ипотечных кредитов. Получается парадоксальная ситуация – по ценам строителей жилье не продается, а продажа по 30 тысяч рублей за метр не даст возможности застройщикам расплатиться по уже взятым кредитам.

Ранее 72doma.ru писал о планах правительства передать через фонд РЖС под застройку порядка 60–70 федеральных участков земли, на которых можно построить пять–шесть миллионов квадратных метров жилья эконом-класса. Это примерно около 8–10% годового ввода жилья. Эксперты Ассоциации строителей России (АСР) отмечают, что с учетом длительности самого строительства, новая система может заработать не ранее конца 2010 года.

Еще один спорный момент в новой схеме – желание строителей пойти навстречу банкам. Дело в том, что, по информации АСР, наименьшее беспокойство вызывает как раз недострой в 70%. Наибольшие риски остаться навсегда в состоянии «вечной мерзлоты» у жилья, чье возведение остановлено на более ранних стадиях, таких домов абсолютное большинство. На них новая схема не распространяется. Видимо, из-за тех же самых рисков потерять вложенное.

Кроме того, финансовый кризис лишил отечественные банки возможности занимать средства за границей и зарабатывать на разнице процентов. В результате ужесточились условия кредитования, а процентные ставки стали самими дорогими в мире. По разным оценкам, ипотечные программы действуют только в 5–10 банках, а объемы ее выдачи упали в пять раз, скатившись к практически «отрицательным величинам». По данным АИЖК, в первом квартале этого года банками в России выдано ипотечных кредитов всего на 27–30 миллиардов рублей.

В апреле президент России Дмитрий Медведев заявил, что в ближайшее время правительство с помощью АИЖК планирует снизить среднюю ставку по ипотеке с нынешних почти 20 до 12 процентов. Однако пока происходит противоположное: среднерыночная ставка по рублевой ипотеке за апрель–май увеличилась на 0,05%, составив 19,79% годовых в рублях. Ставки в долларах США не изменились и оцениваются сегодня в 15,4%. Эти данные приводятся в аналитическом докладе «Кредитмарт Индекс. Ипотека».

«Не ясен и вопрос со спросом на жилье, он сейчас на очень низком уровне. И не факт, что даже кредиты под 14–15% в рублях способствуют наплыву желающих купить долевку. Рискованно покупать на падающем рынке, рискованно брать серьезный кредит, когда можно потерять свой доход», – подчеркнул Владимир Андреев.