Домик у моря – престижно и выгодно

В последние годы мы наблюдаем взрывной рост интереса состоятельных российских клиентов к покупке земли или жилья за рубежом. Наиболее популярны у сограждан объекты на территории Великобритании, Испании, Италии, Черногории, Болгарии. Особую актуальность инвестиции в зарубежную недвижимость приобретают в свете резкого падения цен. Рынок пусть и не пестрит подобными предложениями, но найти приемлемый вариант не сложно. Предприимчивые риелторы помогут приобрести жилье практически в любой точке мира. Причем помогут с удовольствием – главное, подойти к вопросу выбора страны, объекта покупки и, конечно же, агентства, которое устранит юридические проволочки, обдуманно.

Этим инвестициям отчасти благоприятствует и российское законодательство. Вступившая в действие в июне прошлого года новая редакция закона о валютном регулировании и валютном контроле, не содержит никаких ограничений на приобретение российскими гражданами недвижимости за границей. Ни валютное, ни налоговое законодательство не требуют уведомления российских госорганов о факте покупки жилья или земли за пределами страны.

В то же время, перед людьми, решившими сделать вложения в зарубежную недвижимость, встает ряд проблем, среди них – выбор страны и объекта инвестирования. На первый взгляд подобрать недвижимость за рубежом не сложно: газеты, журналы, Интернет пестрят разного рода заманчивыми предложениями приобрести квартиру, бунгало или апартаменты с видом на Средиземное море, Атлантический океан, Сену, Темзу... Некоторые туристические фирмы предлагают совершить поездку в ту или иную страну за недвижимостью, как за шубой. Выходят на зарубежные рынки и российские риелторы.

Но выбрать «правильный» объект инвестиций, оценить целесообразность покупки и эффективность вложений, верно оформить сделку и право собственности на недвижимость – непросто. Покупателя может прельстить относительно невысокая стоимость дома или квартиры, однако в момент заключения сделки вдруг выяснится, что еще процентов 15 цены нужно заплатить государству, регистраторам, нотариусу, риелторам. Или окажется, что вторичного рынка таких объектов в стране просто нет и от недвижимости сложно избавиться. У нового собственника могут возникнуть трудности с проживанием в стране, поскольку покупка квартиры или дома не всегда является гарантией получения вида на жительство.

По мнению специалиста отдела аренды элитного жилья АН «Новый город» Марии Вараксиной, прежде чем решиться на подобную покупку за границей, необходимо оценить инвестиционные риски. Ведь приобретение недвижимости – это в любом случае инвестиции. Неважно, собираетесь ли вы перепродать ее через несколько лет или будете владеть ею, проводя там несколько месяцев в году. Согласитесь, неразумно вкладываться в то, что со временем может обесцениться.

Любой регион, где девелоперам доступен большой объем незастроенной земли, представляет собой минное поле для инвестора в недвижимость. Поэтому неразумно инвестировать средства с целью последующей перепродажи в жилье и земельные участки в таких странах, как Объединенные Арабские Эмираты, Египет, Болгария, Хорватия и даже Кипр – там слишком много свободных мест под застройку. Если на Лазурном берегу во Франции из-за огромного дефицита стройплощадок цены на рынке недвижимости обречены на постоянный рост (там объективно негде строить), то на Кипре почти на 100% освоена лишь первая линия побережья. А на второй и третьей по-прежнему остается много пустырей, пригодных для возведения жилых домов.

Для оценки того, насколько в стране живой вторичный рынок недвижимости, лучше самому выехать на место и своими глазами оценить, сколько аналогичных объектов готово к продаже, строится и планируется построить по соседству с предложенным вам. О планах освоения ближайших пустошей можно узнать от местных властей. А информацию о спросе и ценах на схожие объекты — от тамошних риелторов и застройщиков. Причем, лучше обратиться к нескольким организациям, работающим с недвижимостью, чтобы потом сопоставить полученные сведения.

Кроме того, при покупке недвижимости за границей придется учитывать и особенности законодательства различных стран, и модели работы с клиентами, которые практикуют банки; и лояльность государственной политики. Нюансами подобной сделки, в странах-лидерах по привлечению иностранных покупателей, поделились с 72.ru специалисты тюменского представительства компании Soldel.

Испания

Высокий спрос на недвижимость в этой стране определяется прекрасными климатическими условиями. Более 300 солнечных дней в году, теплое море, отличные пляжи, мягкая и теплая зима – все это привлекает сотни тысяч инвесторов со всего мира.

Наибольшим спросом пользуется недвижимость на Средиземноморском побережье. Но по испанскому законодательству пляжи и полоса земли вдоль моря не подлежат продаже, поэтому все строения находятся не ближе 50 м от кромки берега. Достаточно популярна и недвижимость в поселках, расположенных на расстоянии 5–25 км от моря. Их инфраструктура достаточно развита – бары, рестораны, бассейны, SРА, отделения банков, пункты медицинской помощи и т. д.

Условно Средиземноморское побережье Испании делится на три региона – Барселона, Аликанте и Малага. Принципиальное отличие недвижимости разных регионов – цена. Если стоимость нового жилья в Аликанте составляет 1200–1800 евро, то в Малаге – 1500–3500 евро за квадратный метр. Разница объясняется престижем этого района (Marbella, Puerto Banus, Soto Grande).

В наиболее привлекательных районах недвижимость продается задолго до завершения строительства. Приобретение жилья под ипотечный кредит (5,5% годовых) доступно и россиянам, которые могут получить ипотеку до 70% от стоимости жилья. Ряд строительных компаний сами оказывают услуги по предоставлению кредита, что уменьшает хлопоты и затраты покупателя.

После приобретения недвижимости можно получить многократную визу с правом проживания в стране до шести месяцев в течение года или получить резиденцию на право постоянного жительства.

В соответствии с испанским законодательством, недвижимость в стране могут покупать как резиденты, так и нерезиденты, как физические, так и юридические лица, причем без каких-либо ограничений количества приобретаемых объектов. Перед оформлением сделки имущество бронируется – стоит эта услуга 3000 евро, после этого недвижимость снимается с продажи. В течение следующего месяца покупатель обязан внести аванс – 10%, а после выплаты оставшейся суммы подписывается купчая Escritura De Compraventa, и человек становится полноправным хозяином недвижимости.

В случае оформления ипотеки процесс затягивается на срок оформления кредита. Отметим, что банки рассматривают исключительно платежеспособность клиента: наличие средств на счете, информацию о доходах и месте работы, – и к русским клиентам относятся весьма лояльно.

Обычно во всех прайс-листах указана стоимость-нетто объекта. Все налоги и затраты на оформление покупки оплачивает, как правило, покупатель. В случае покупки жилой недвижимости затраты увеличиваются примерно на 9% (7% – так называемый налог IVA, до 2% – на юридическое оформление сделки, нотариальные, банковские сборы и т.д.). При использовании ипотеки затраты возрастают еще примерно на 3%, а налог на покупку незастроенной земли составит 16%.

Расходы на содержание недвижимости различаются в зависимости от региона, размеров и стоимости жилья, а также его энергооснащенности, наличия и объема бассейна, отопления и т.д. В расходы входят ежегодный налог на собственность, коммунальные (электричество, вода, вывоз мусора, канализация), оплату труда наемного персонала (садовник, уборщица и др.), в случае покупки бунгало, таунхаусов, апартаментов – расходы на обслуживание общего бассейна, зоны отдыха. В сумме эти расходы невелики и в пересчете на год составляют от 40 до 250 евро в месяц.

Италия

Покупка недвижимости в Италии отличается в основном более высокими налогами и относительно строгой государственной политикой в отношении иностранных инвесторов. Тот же разовый налог на покупку IVA составит уже 10% от кадастровой стоимости объекта, услуги нотариуса и регистрация в реестре собственников – 3%, а комиссионные риелтора – от 4% до 9%. Кроме того, при оформлении вида на жительство в течение полутора лет нужно уплатить разовый налог в размере 4% от оценочной стоимости жилья.

Итальянские законы, как на Кипре или в Испании, позволяют приобретать недвижимость нерезидентам страны. Кроме того, можно свободно инвестировать в бизнес, ценные бумаги, регистрировать компании. Недвижимость может быть приобретена как физическим, так и юридическим лицом. Однако существуют определенные правила, за соблюдением которых власти следят очень пристально. Покупатель должен быть идентифицирован и легально находиться в стране, иметь итальянский налоговый код. И, главное, покупатель должен быть представительной персоной и иметь поручителей из числа итальянцев.

В целом, механизм сделок отработан до мелочей и представляет собой стандартную схему. После просмотра предложенных риелтором вариантов клиент подписывает первичный договор (контратто-привато), в котором оговариваются сроки оплаты, цена и прочие нюансы. В момент подписания уплачивается первоначальный взнос – 5–10% от стоимости объекта, открывается расчетный счет, клиенту присваивается идентификационный номер. С этого момента за ним закрепляется исключительное право на покупку, и недвижимость снимается с продажи. Как правило, с момента первого взноса до окончания сделки проходит 30–45 дней. После перечисления оставшейся суммы, заключается акт купли-продажи (атто), который заверяется нотариусом. Новоиспеченному владельцу вручают ключи, однако юридически назваться владельцем он сможет только после регистрации акта в департаменте регистра собственности.

Для собственников итальянское посольство выдает и каждый год пролонгирует мультивизу шенгенского образца, дающую право владельцу находиться два периода по три месяца не только в Италии, но и в других странах шенгена. А чтобы получить вид на жительство, необходимо также зарегистрировать собственную фирму. Закон позволяет такой организации функционировать на нулевом балансе с одним работником, то есть самим хозяином.

Расходы на содержание имущества состоят, естественно, из налога. Конкретная цифра зависит от муниципальных властей, а они, в свою очередь, от состояния местного бюджета. Например, в Сан-Ремо налог минимален: во многом благодаря паломничеству туристов на ежегодный музыкальный фестиваль и наличию в городе казино муниципальная казна недостатка в доходах не испытывает. В целом ставка держится на уровне 0,4–-0,6% и оплачивается один раз в год. В принципе ставка определяется площадью жилья вместе с земельным участком, его качественными характеристиками (отдельный дом, апартаменты, вилла). По европейским меркам этот налог не очень велик. В статью расходов отнесем и коммунальные платежи – примерно 300 евро.

Черногория

Риелторы Черногории предлагают более комфортные условия для российских клиентов. Среди особенностей оформления подобных сделок – отсутствие требований на подтверждение легитимной денежной суммы, а также отображение суммы в государственном реестре. Она фигурирует только в договоре. По местным законам иностранцы имеют право оформить в собственность земельный участок площадью до 500 квадратных метров. Приобретение участка большей площади разрешено только юридическим лицам. Вид на жительство в стране также обусловлен наличием документов об организации собственной компании. Кстати, стоимость регистрации юрлица составит 1200 евро, а процедура займет около пяти дней.

Процедура покупки недвижимости частным лицом начинается с подписания договора с риелтором, просмотра предложенных вариантов жилья, проверки так называемой «юридической чистоты» объекта. Затем подписывается соглашение об авансе, в котором также детально оговорены условия сделки, различные гарантии со стороны продавца. Сам договор купли-продажи подписывается в суде, а в последующем регистрируется в государственном кадастре (грунтовнице), в течение месяца присваивается кадастровый номер (решение об укнижбе), и покупателю выдается документ, подтверждающий право собственности (лист непокретности).

По закону при регистрации договора купли-продажи уплачивается налог на приобретение недвижимости в размере 2% от оценочной стоимости, регистрационный сбор в суде и сбор при занесении в кадастровую книгу – примерно 250 евро.

В затраты на содержание жилья будет входить ежегодный налог, надо отметить, весьма небольшой – 0,08–0,8%. Конкретная ставка определяется местными органами власти. Эксплуатационные расходы на содержание дома составят 300–800 евро, включая оплату коммунальных услуг.

В целом, если у вас действительно появилось желание купить дом на морском побережье, ограничиваться описанными вариантами не стоит. Предложений на рынке достаточно: Турция, Кипр, Сочи, Краснодар – городов, жизнь в которых представляется мечтой, много. Схемы работы с риелторами практически одинаковы, а вот законодательство европейских государств стоит поизучать.