Генплан: архитекторы против строителей?

Последнее заседание пресс-клуба «КВ – Диалоги о недвижимости» прошло в здании Союза строителей Тюменской области. Однако строители на заседании в основном молчали. Зато много и обстоятельно говорили архитекторы и градостроители. Это неслучайно – ведь последние рассказали о том, как разрабатывался Генеральный план, о том, какие идеи в нем заложены. Но нужен ли Генеральный план самим строителям? И не является ли молчание строителей лучшим показателем незаинтересованности последних в улучшении городской среды?

Градостроители заявляют, что одна из основных функций Генерального плана – экологическая. Попросту говоря, в Генеральном плане городская среда выстраивается таким образом, чтобы горожане не задохнулись от газов и выбросов промышленных предприятий. Однако в современных условиях каждый строитель работает на своем участке. И никакой заинтересованности в том, чтобы городская среда была здоровой, у строителей нет.

Новый Генплан: 1997–2008

Работа над Генеральным планом, который Тюменская городская дума наконец приняла 28 марта, шла не два и не три года. Необходимость принятия нового основополагающего градостроительного документа была осознана еще в далеком 1997 году. О более чем десятилетней истории Генплана рассказал заместитель начальника управления градостроительной политики Главного управления строительства Тюменской области Валерий Кулачковский: «В 1997 году я обратился к главе города Степану Михайловичу Киричуку: городу нужен новый Генеральный план. У города был Генеральный план 1987 года, и мэру требовались доказательства того, что этот документ устарел. Был заказан проект под названием «Анализ реализации Генерального плана 1987 года». Необходимость нового документа я объяснял следующим.

Во-первых, генеральный план 1987 года был неплохим документом, но был рассчитан на советскую действительность и государство с плановой экономикой. Территории города были распределены между камвольно-суконным комбинатом, «Нетфегазстроем», Мингазпромом и всеми крупными ведомствами. Был определен 21 крупный застройщик. С другой стороны, они уже фактически в 1997 году не могли реализовывать те решения, которые были разработаны для них. Существовала и другая серьезная проблема: все заложенные нормативы высчитывались также по советской схеме. Например, численность населения рассчитывалась исходя из количества рабочих градообразующих предприятий. Ведь тогда у каждого предприятия был пятилетний план развития, и каждый директор завода мог сказать, сколько рабочих будет занято на его заводе в течение ближайших пяти лет. Затем количество рабочих умножалось на коэффициент семейности (3,3), и таким образом получалась планируемая численность населения. Очевидно, что в 1997 году эта схема уже не работала. Предприятия либо развалились, либо были разделены на огромное число различных акционерных обществ.

Во-вторых, значительные изменения претерпело и законодательство. Появилась собственность на землю, чего раньше не было, появилась частная, федеральная, муниципальная собственность на землю. Собственников стало много.

Исходя из этих новых подходов необходимо было переосмыслить Генеральный план. Около полутора лет ушло только на то, чтобы обозначить стоимость проекта и включить эту строчку в бюджет. В бюджете 1999 года появились деньги. Но все мы помним, что в то время «живых» денег попросту не было, а были они только на бумаге. По идее нужно было провести конкурс, нужно было реализовать принцип преемственности: если над предыдущим Генпланом работал институт Ленгипрогор, то он должен был и дальше работать над проектом. Но так как живых денег в наличии не имелось, возможности для расчета с проектировщиком значительно сужались. Фактически, мы имели возможность работать с проектировщиками только на территории города, поскольку расчет велся не деньгами, а зачетами налогов. Так разработчиком стал институт «ГРАДЪ».

Основные идеи той концепции, которые затем развивались, таковы:

• оздоровление городской среды от всех неблагоприятных факторов;

• создание водно-зеленого диаметра в границах водоохранной зоны вдоль реки Тура;

• вынос предприятий, имеющих большую зону вредности, за пределы селитебной зоны;

• рациональное освоение свободных от застройки территорий;

• регенерация исторической среды;

• усовершенствование и реконструкция транспортной схемы.

Специалисты института проанализировали существующую ситуацию. Анализ показал, что «город задыхается и истощен, организм его подорван. Отсутствие хорошо продуманной и реализованной схемы транспортных магистралей привело к тому, что центр города перегружен транспортом, а периферийные районы, наоборот, жестоко страдают от его отсутствия. 50% селитебной территории города находится в зонах вредного воздействия. Затопляемая пойма реки Туры, проходящей через весь город, находится в состоянии запустения…» (из аналитической записки разработчиков концепции)».

Однако затем у разработчиков Генплана появились проблемы. Работа была проделана большая, тем не менее, результаты проверки Счетной палаты показали, что стоимость работ несколько завышена. Поэтому было решено поручить доведение Генплана до современного вида Санкт-Петербургскому институту урбанистики. Об этом рассказал депутат Тюменской городской думы Юрий Коновалов. За все это время городская дума провела около 15 заседаний по проблемам Генплана. Но хорошо то, что хорошо кончается. 27 марта 2008 года на первом заседании Тюменской городской думы пятого созыва Генеральный план, разработанный Институтом урбанистики, был принят.

Генплан – мина замедленного действия?

Каким оказался принятый документ с точки зрения специалистов-градостроителей? Довольно жесткую точку зрения высказал генеральный директор ООО «Геопроект» Сергей Лесков: «В принципе, мы получили тот документ, на базе которого можно строить правовое пространство освоения территории. Хоть что-то, но есть. Как градостроитель сказать о том, что этот Генплан идеален, я не могу. Здесь только специалистам виден тот большой блок серьезных вопросов, которые просто не были решены. На эти «мины», которые остались нерешенными, мы будем натыкать каждодневно в жизненных ситуациях. На всех направлениях развития мы будем натыкаться на эти проблемные моменты. Однако плох или хорошо Генеральный план, это уже закон. Его нужно корректировать, но неукоснительно исполнять. К тому же изначально смысл любого Генплана – экологическая безопасность людей, проживающих на данной территории».

Однако, по словам г-на Лескова, на 60 процентов этот Генеральный план является рабочим документом. И на фоне Генпланов, которые принимаются в других городах, это очень хороший показатель, потому что в других городах эти документы в лучшем случае являются рабочими на 40 процентов.

И согласился, и поспорил с г-ном Лесковым директор Департамента градостроительной политики администрации Тюмени Андрей Спиридонов: «Во-первых, понятно, что идеального Генерального плана мы бы не получили никогда. Идеальных документов в принципе не существует, и все равно мы придем к спорам, проблемам и вопросам, которые возникают у специалистов. Мы должны хорошо исследовать существующий Генплан, чтобы в дальнейшем продолжать работать и корректировать нынешний документ. Это наша жизнь, и она будет ставить перед нами новые вопросы. Надо помнить о том, что тот документ, который мы сейчас получили – это Генеральный план городского округа Тюмени. Предыдущие разработки касались только города, а сейчас план учитывает, что городские границы значительно расширились. Сейчас мы выдаем большое количество квадратных метров, на перспективу около 600-700 тысяч квадратных метров в год. Это в Генеральном плане отражено. Предусмотрены новые территории для застройки, необходимые нашему бурно растущему городу.

Решена проблема с выделением промышленных зон. Если предыдущий Генеральный план сосредотачивал все промышленные предприятий в зоне реки Туры, то в новом Генплане они максимальны удалены от реки. То есть новый генеральный план стал и более экологичным. Транспортная схема, предусмотренная в Генеральном плане, решает многие проблемы. Хорошо продумано и увеличение численности населения города. Территориально мы можем развиваться до одного миллиона жителей. Будет у нас такое население или нет, неизвестно, но здесь лучше планировать на перспективу».

Не надо забывать и о том, что генеральный план – это своеобразный прогноз. И если в нем заложены параметры для города-миллионника – соответствующая ширина улиц, соответствующая плотность застройки, – то город будет иметь возможность скорее им стать. «Город готов к развитию до миллиона. В любом случае у нас с вами есть стратегический запас» – отметил г-н Кулачковский.

Нужен ли Генплан строителям?

Как признаются застройщики, всего значения принятого Генерального плана они пока не осознали. Ведь каждый из них работает на вполне определенном участке земли и, по сути, о развитии всего города думать не должен.

Как отметил советник губернатора Тюменской области, депутат Тюменской городской думы Сергей Коробов, Генеральный план является настолько глобальным документом, что на деятельность каждого отдельного строителя оказывает не слишком серьезное влияние: «Строителям важно развивать отдельную площадку, знать очередность ввода объектов на той или иной территории, поэтому для строителя больший интерес представляют некие извлечения из Генерального плана, в частности, правила землепользования и застройки. Эти правила регулирую строительную деятельность в гораздо большей степени, чем сам Генплан. Я на сегодняшний день отношусь к Генплану как к хорошему документу для стратегического развития нашей территории. Это принципиальный документ, включающий в себя не только проблемы строителей, но проблемы всего населения, находящегося на данной территории. Уникальность муниципального образования «Город Тюмень» на сегодняшний день заключается в том, что по сути безвременья без Генплана не было. И на фоне старого документа был принят действительно преемственный Генплан».

С тем, что строители ждут принятия норм землепользования и застройки, согласился и заместитель директора по жилой недвижимости холдинговой компании «Сибинтел» Игорь Михайлов. Сейчас, отметил г-н Михайлов, важно, что, наконец, появляются четко прописанные законодательно правила игры.

Похоже, что большинство застройщиков ждет сейчас именно принятия правил землепользования и застройки. По словам первого заместителя генерального директора ЗАО «Тюменьинвестстрой» Максима Кривцова, без этих правил реализация новых проектов затягивается, а застройщик теряет деньги. «Например, нам до принятия Генплана практически неовзможно было изменить этажность в проекте «Радуга» в микрорайоне «Восточный-2». Как строителю хочется понимать правила игры. И с принятием Генплана Тюмень на ступенечку поднялась в плане цивилизованной игры на строительном рынке. Помимо этого, я знаю, что в мае собираются публичные слушания по правилам землепользования и застройки. Хорошо бы, если бы при разработке этих правил были учтены наши предложения и мнения», – подытожил г-н Кривцов.