Как сдать квартиру по закону

Сдача квартиры в наем – распространенная современная практика. Учитывая количество приезжающих в Тюмень людей, не обладающих собственным жильем или гостеприимными родственниками, это становится оптимальным способом обустроиться в нашем городе. Для другой стороны – собственников квартир – это неплохой источник дохода. Но чтобы прибыль не обернулась впоследствии головной болью от проблем с квартирантами, жилье нужно сдавать по закону. Посмотрим, что для этого нужно.

Договор нужно заключить обязательно. Устные договоренности неуместны. Да, таким образом, возможно, удастся сэкономить на налогах, но речь идет о сдаче квартиры в рамках закона. Договор помогает предотвратить множество неприятных ситуаций. Его можно заключить в простой письменной форме. Можно также заверить договор у нотариуса, но это необязательно.

«Сдавать квартиру в аренду имеет право только собственник, обладающий соответствующими документами на недвижимость, - рассказала руководитель отдела аренды АН «СОВА» Ольга Писарева. - Если же, например, в квартире проживают дети, а записана она на родителей, сдать ее в аренду возможно только по доверенности, выписанной собственником жилья. В договоре следует обязательно указать размер ежемесячной арендной платы и паспортные данные сторон. Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи квартиры в аренду».

Отдельный момент – сдача комнаты в квартире, у которой есть два собственника. Если каждый из них владеет половиной доли, то сперва следует достичь договоренности относительно порядка пользования комнатами – выяснить, кто какую комнату закрепит за собой. После можно сдать конкретную комнату, а не долю в праве собственности.

И наймодатель (собственник квартиры), и наниматель (человек, который будет в ней жить) имеют свои обязанности. Услуга взаимовыгодна, и не стоит ставить себя в положение «спасителя» (если вы – наймодатель) или «я-плачу-деньги-мне-все-можно» (если вы – жилец).

Собственник обязан проводить капитальный ремонт. Некоторые наймодатели этим пренебрегают. Но жить в квартире, в которой все разваливается, не очень приятно. Обязанности по текущему ремонту можно предусмотреть в договоре (скажем, жилец выполняет его в счет платы за квартиру). Наниматель же обязан использовать квартиру только в жилых целях. Если он собирается жить с кем-то еще, все эти люди должны быть указаны в договоре.

Как мы уже говорили, лучше указать и конкретный размер платы за жилье, причем разграничить ее с платежами за ЖКУ и прописать их отдельно. К слову, наймодателю желательно оплачивать их самому, сохраняя все квитанции.

Отдельно отметим, что повышение оплаты нельзя производить просто так – это должно быть предусмотрено договором. Можно предусмотреть постепенные изменения платы и прописать их в договоре, согласовав с жильцом – например, ежегодную индексацию квартплаты.

Проблемы могут возникнуть из-за срока договора найма, и в первую очередь – у собственника. Максимальный срок, на который может быть заключен договор – пять лет. Но есть очень важная деталь: если срок в договоре не указан, то заключенным на пять лет он считается автоматически. В этом случае наймодатель может испытать сложности с досрочным расторжением договора и передачи квартиры другому жильцу.

Расторгнуть же договор можно будет при неуплате за шесть месяцев, порче имущества собственника или использовани жилого помещения не по назначению. В общем, преимущество тут будет на стороне квартиранта. Поэтому популярен договор, заключаемый на 11 месяцев. Он может быть расторгнут при неуплате за два месяца (как и любой договор на срок менее одного года).

Уделим внимание досрочному расторжению договора. Если жилец решил съехать, он должен уведомить хозяина за три месяца, если в договоре не указан другой срок. В противном случае может создаться такая ситуация: жилец предупреждает о выезде за месяц, полагая, что это достаточный срок, а в ответ получает требование компенсировать оставшееся время.

Сдача квартиры – источник дохода, и надо понимать, что неуплата налога – это нарушение закона. При плате за жилье в 20 тысяч рублей собственник заплатит за год чуть больше тридцати тысяч. Штрафы же будут гораздо существеннее.

Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то уплачивать налог за арендодателя обязаны они, и отчитываться перед налоговой не нужно. Обязанность по уплате налога и подаче декларации возникает при сдаче квартиры в наем физическому лицу, сообщил член Палаты налоговых консультантов России Никита Масюк: «Скрывать или нет свой «арендный» доход — личное дело каждого гражданина, но всегда стоит помнить о том, что телефон доверия налоговых органов работает исправно, и любой человек, знающий о скрываемом доходе, может по нему позвонить. Если же заключен долгосрочный договор аренды, который был зарегистрирован в регпалате, налоговая обязательно о нем узнает. В любом случае, скрывать доход бессмысленно».

Разумеется, в договоре можно (и нужно) прописать еще некоторые мелочи, такие как курение в квартире и прочее. Мы коснулись тех аспектов, которые помогают сделать наем квартиры законным и защищенным в плане возможных судебных разбирательств. Соблюдение закона поможет самим собственникам и квартирантам спать спокойно.

При написании материала использовался текст Алексея Комарова для портала «Финам», а также материалы интернет-порталов о сдаче жилья.