Квартира с незаконной перепланировкой: что делать

Собственное жильё хочется обустроить полностью по своему вкусу. Зачастую, чтобы сделать собственные квадратные метры непохожими на другие, хозяева прибегают к перепланировке. Кому-то хочется устроить в комнате гардеробную или появляется желание проделать новую дверь в несущей стене. Но не всегда такие изменения бывают законными.

А это может привести к неприятным последствиям, так как самовольные изменения в архитектуре одной квартиры могут привести весь дом в аварийное состояние. Незаконная перепланировка может сыграть плохую шутку как для нынешнего, так и будущего хозяина квартиры в случае попытки её перепродажи. Самовольные перепланировки категорически запрещены законодательством и могут быть осуществлены только с разрешения контролирующего органа.

В Жилищном кодексе РФ четко прописаны правила проведения перепланировки, а также представлены формы документов, по которым производится её узаконивание.

«Незарегистрированная перепланировка может стать серьёзным, а зачастую и непреодолимым препятствием при покупке жилья в ипотеку. А ведь сейчас почти 70 % сделок совершаются с помощью ипотечных кредитов.

Банк не одобрит сделку, если, например, в квартире полностью или частично снесены несущие конструкции, заблокированы существующие окна или «прорублены» новые, санузел обустроен на кухне, жилой площади или лоджии, кухня с газовой плитой объединена с жилой комнатой, системы отопления перенесены на балкон или лоджию», — комментирует Ольга Сюзева, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Тюмени.

Перепланировки, как значительные, так и не очень, всегда можно сделать законными. Правда, этот процесс может растянуться на полгода. Потребуется предоставить целый список документов:

• новый проект квартиры, который обычно заказывается в БТИ или подобной организации;

• бланк заявления по образцу;

• копия паспорта владельца квартиры;

• согласие в письменной форме от каждого собственника квартиры, если по документам их несколько;

• копии договора купли-продажи квартиры;

• технический паспорт жилья.

Риски покупателя квартиры при незаконной перепланировке

Чтобы в новой квартире спалось спокойнее, перед покупкой проверяйте все документы на квартиру. В том числе документы на законность перепланировок. Незнание обо всех подводных камнях не освобождает покупателя от необходимости их исправлять.

Недобросовестные продавцы стремятся как можно быстрее «спихнуть» квартиру с незаконным камином на 15-м этаже. Покупатель, приобретающий такую недвижимость, автоматически становится ответственным за состояние и эксплуатацию жилья. И в этом главная опасность.

«Готовиться можно к тому, что орган местного самоуправления предъявит иск о приведении помещения в прежнее состояние за свой счёт. Произойти это может по жалобе соседей, например, если перепланировка затрагивает их права (когда в результате перепланировки подвергается порче их жильё: например, снизился уровень шумоизоляции между квартирами и тому подобное). Если же внутри квартиры выполнена перепланировка, и она не узаконена — нет акта приёмочной комиссии (конечного документа), подтверждающего законность сего действия, то для покупателя в принципе никаких последствий нет… до того момента, как факт о незаконности перепланировки не «всплывёт»», — сообщает Анатолий Панфилов, адвокат Коллегии адвокатов.

Госдумой 17 июля 2017 года был вынесен законопроект об установлении административной ответственности за самовольные изменения в архитектуре квартиры. Новому хозяину выписывается штраф за незаконную перепланировку квартиры: от тысячи для граждан до 300 тысяч для юридических лиц.

Риски для продавца

У продавцов рисков при продаже подобной квартиры гораздо меньше, чем у покупателя. Этим, к сожалению, пользуются недобросовестные продавцы: доверчивый покупатель может даже не догадываться, что покупает кота в мешке.

Если предпродажный осмотр с риелтором или представителем жилищного отдела доказал факт наличия незаконной перепланировки, то покупатель вправе требовать снижения цены на квартиру. Узаконивание изменений потребует значительных финансовых и временных капиталов покупателя, поэтому снижение цены вполне естественно.

Однако если перепланировка в квартире узаконена, то продавец может увеличить стоимость квартиры в среднем на 10 % от её рыночной стоимости. Это логично, ведь покупатель получает улучшенное жильё, да ещё и полностью законное. Например, объединённой кухней и гостиной в «евроформате».

Обезопасить себя от нечестных продавцов следует заранее. Обратитесь к опытным риелторам или инспекторам БТИ для качественного осмотра будущего жилья. При наличии незаконных перепланировок или других проблем специалисты сразу обратят на это ваше внимание. Лучше заплатить за работу профессионалам дела, чем впоследствии взвалить на себя вопросы узаконивания и восстановления первоначального вида квартиры.

Для тех, кто уже столкнулся с подобными проблемами, предлагаем материал о том, как узаконить перепланировку, также будет полезной статья — квартиру какой планировки выбрать. Если вы только задумались о покупке квартиры, в нашей базе вы сможете выбрать объект с учётом необходимой планировки — для этого достаточно ввести в поиске необходимые параметры.