УК плохо работает – пора ее сменить

Очень часто тюменцы жалуются на качество услуг, которые оказывает та или иная управляющая компания. Тем более, что, по информации Минстроя России, 80 процентов многоквартирных домов управляются компаниями, которые не выбирались собственниками, а были когда-то назначены муниципалитетом или застройщиком. Между тем с помощью совета многоквартирных домов управляющую компанию, которая некачественно оказывает коммунальные услуги, можно сменить.

О том, как это сделать, рассказала ведущий экономист отдела управления жилищным фондом департамента городского хозяйства Ксения Кругляк.

Работа совета многоквартирных домов не заменяет общего собрания собственников жилья. «Его роль состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться, а затем контролировать выполнение решений, – пояснила она. – Это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, очень сложно принять обоснованные решения на общем собрании. Если нет такого органа, то нет и возможности наладить взаимодействие с управляющей компанией и эффективно контролировать выполнение ею обязательств».

Одна из важнейших задач совета – подготовить предложения собственникам помещений по условиям договора управления многоквартирным домом. Прежде всего это предложения по перечню работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, которые собственники помещений заказывают управляющей организации. А потом уже предложения по размеру платы по коммунальным услугам. «До сих пор собственники сами не определяли этот перечень, а применяли то, что предлагала им управляющая компания, – сказала специалист. – Теперь у совета дома есть такие полномочия».

Осуществление контроля – вторая важнейшая задача совета многоквартирных домов. Собственники не могут контролировать, как и на что управляющая компания тратит деньги. Отношения между собственниками и УК строятся так же, как и любые другие отношения на рынке. «Собственники заказывают управляющей компании утвержденный перечень услуг и обязуются их оплатить, а управляющая организация обязуется его выполнить, – пояснила Ксения Кругляк. – Совет многоквартирных домов должен контролировать, предоставляются ли все услуги, указанные в перечне, соблюдается ли периодичность и сроки выполнения работ, выполняются ли они в полном объеме, соответствует ли их качество договору».

Поводом для смены управляющей компании могут служить постоянные нарушения условий договора. И по словам специалиста, совету необходимо доказать правомерность отказа от договора управления.

Для этого нужно неоднократно оформлять акты о серьезных нарушениях управляющей организацией условий договора управления, а также документы о том, что УК не устранила нарушения по требованию совета. Затем стоит провести опрос среди жильцов, чтобы убедиться, что собственники помещений не удовлетворены работой управляющей компании и хотят отказаться от ее услуг. Все эти действия надо выполнить не менее чем за 90 дней до предполагаемого дня прекращения договора управления в одностороннем порядке.

Следующим шагом станет подготовка предложения по новой УК и условиям нового договора управления домом. Совет многоквартирных домов собирает информацию об управляющих организациях в городе, перечне их услуг и работ, цене услуг, отзывах потребителей. Он составляет список наиболее подходящих управляющих организаций и посылает им запрос по управлению домом и условиям договора управления. Кроме того, члены совета проводят оценку предложений УК и выбирают самое подходящее, а затем проводят переговоры с потенциальной компанией по условиям договора. Обо всех результатах информируются собственники помещений. Все это – не менее чем за 60 дней до предполагаемого дня прекращения договора управления в одностороннем порядке.

Далее организуется и проводится собрание собственников помещений для принятия решений. В их перечень входит односторонний отказ от исполнения договора управления из-за неисполнения УК своих обязательств, выбор новой управляющей организации и утверждение условий нового договора управления домом. Совету поручается реализовать принятые решения не менее чем за 30—45 дней до предполагаемого дня прекращения договора управления в одностороннем порядке.

Прежняя и новая УК уведомляются не менее чем за 30 дней до дня прекращения договора управления в одностороннем порядке. Первая – о том, что собственники на общем собрании отказываются от услуг, с какой даты отказ вступают в силу и кто передаст техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом. Второй компании направляется уведомление о выборе ее общим собранием собственников помещений для управления многоквартирным домом, об утверждении условий договора управления и даты, с которой договор управления должен вступить в силу.

Совет многоквартирных домов должен присутствовать при передаче техдокументации на многоквартирный дом и других документов, связанных с управлением. От совета также ожидается, что он будет содействовать новой УК в заключении договора управления с собственниками помещений и в заключении договоров ресурсоснабжения.

Один из председателей совета многоквартирного дома Альберт Фахрутдинов высказал свое мнение по поводу взаимодействия управляющих компаний и собственников жилья.

Он отметил, что тот контроль, который сейчас ведется за управляющими компаниями, никуда не годится. «Мы создаем всякие общественные организации, те же советы многоквартирных домов, говорим, что мы имеем права и так далее. Но все это стрельба по воробьям. Мы идем не той дорогой. Между тем, верный путь известен. Губернатор как-то говорил о взаимоотношениях между управляющими компаниями и населением, а также о контроле за коммунальщиками. Он признал, что работа ведется неудовлетворительно и назвал меры, которые будут приниматься в связи с этим», – прокомментировал ситуацию председатель.

Один из действенных, по мнению Альберта Фахрутдинова, методов – лицензирование управляющих компаний. Кроме того, по его словам, эффективным собственником может быть только сам собственник жилого помещения. «Жильцы должны распоряжаться и подъездами, и подвалами, и домофонами, и дворовыми территориями, – пояснил он. – А с советами многоквартирных домов мы зашли в тупик».

По его словам, в России уже более 40 лет существует система государственного жилищного контроля. В Тюмени это государственная жилищная инспекция, которая в советские времена, считает Фахрутдинов, работала гораздо эффективнее. «На сегодняшний день, когда изменилось законодательство, орган настолько поменял свои полномочия, что перестал влиять на обстановку, – отметил он. – Я предлагаю внести изменения в положение о деятельности жилинспекции и регламент ее работы. Например, этот орган должен заранее уведомлять председателя совета многоквартирного дома о плановых и внеплановых проверках, чтобы он мог в них участвовать. Потому что УК невыгодно показывать недостатки в отличие от представителей совета дома».