Перемен на рынке аренды ждать осенью

Аренда считается одним из самых «неорганизованных» и при этом популярных сегментов на рынке недвижимости. Снимают или сдают помещения гораздо чаще, нежели продают или покупают. Но и произвола здесь в разы больше. Например, прямая зависимость повышения арендной ставки от желания арендодателя. Причем от этого одинаково страдают как обыватели, так и коммерсанты-арендаторы.

Урегулировать этот вопрос пробует Высший арбитражный суд. В конце июля ВАС опубликовал проект постановления пленума по спорам об аренде. Один из пунктов касается договоров, разрешающих арендодателям в одностороннем порядке менять плату. ВАС решил защитить арендаторов, пишут «Ведомости».

Из проекта документа следует, что увеличивать ставку произвольно арендодатель не должен и индексация должна быть пропорциональна изменениям на рынке. Если такой спор дошел до суда, следует отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей рыночные ставки. Ожидается, что президиум ВАС рассмотрит документ в сентябре. Однако, юристы считают, что данный документ будет полезен больше юридическим лицам. «Решение об одностороннем изменении платы – распространенная практика. Часто это еще и способ сменить неугодного арендатора», – заверяют эксперты.

А вот для арендатора жилья этот проект, скорее всего, никакого значения иметь не будет. «Если учесть, что по большей части аренда жилых помещений происходит практически без посредников, следовательно, и доказать, что собственник не имел права повышать арендную ставку, сложно, – рассказывает юрист Марина Калинина. – Если же арендатор искал жилье с помощью риелтора, то при хорошем положении дел заключается договор. Но бывает и так, что сам риелтор провоцирует хозяина поднять ставку, предлагая ему более «дорогого» клиента».

В свою очередь риелторы заверяют, что данная ситуация возможна при условии обращения в недобросовестное агентство недвижимости либо к частнику, так как в серьезных агентствах заботятся о своей репутации. Но гарантировать порядочность собственника, к сожалению, никто не может. Здесь все решает принцип «как договоритесь».

«После момента заключения договора арендодатель не имеет права поднимать стоимость взимаемой арендной платы с арендатора в течение того срока, на который договор подписан. Обычно долгосрочный договор (более трех месяцев, по законодательству) подписывается на 11 месяцев, и в этот срок не поднимается плата. По истечении 11 месяцев между арендатором и арендодателем подписывается новый договор или заключается устное соглашение. И вот здесь арендатор уже ничем не застрахован, так как собственник может поднять цену с учетом роста цен на рынке недвижимости и других факторов. Поэтому следует все-таки фиксировать и продлевать/заключать новый договор арендной платы заранее», – рекомендует маркетолог отдела аренды РАН «Этажи» Олеся Немченко.

Однако и жилую аренду в скором времени ожидают приятные перемены, по крайней мере, если смотреть на ситуацию с позиции арендатора. В частности, Минрегион планирует в ближайшее время инициировать ряд законопроектов, которые помогут навести порядок в данном сегменте рынка недвижимости. И один из них касается института доходных домов, о котором мы писали ранее.