Виновата ипотека?

На прошедшей в Москве конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной АИЖК совместно с агентством AK&M эксперты дружно предупреждали, что резкий рост ипотеки и недостаточные объемы строительства спровоцируют рост цен на жилье, пишет «Российская газета». По количеству выданных ипотечных кредитов в лидерах Приволжский федеральный округ (29% всех ипотечных заемщиков), далее идет Центральный федеральный округ, включая Москву (19%), затем Уральский и Сибирский федеральные округа (по 16% заемщиков).

«К концу прошлого года ставки по ипотечным кредитам достигли предкризисного уровня, объем выдачи тоже фактически вернулся на уровень 2008 года. Объем сделок с жильем превысил сумму в три миллиона рублей, это больше, чем было зарегистрировано в докризисном 2008 году, – подтвердил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. – Мы ожидаем, что в текущем году объем выданных ипотечных кредитов превысит 600 миллиардов рублей. Сейчас рынок развивается быстрее, чем заложено в наших ориентирах. Целевые показатели, которые мы закладывали в 2012 году, наверное, будут достигнуты уже в 2011».

Протрет ипотечного заемщика меняется, ставки банков корректируются, а дефицит жилья все ощутимее. «Мы не так давно одобрили ипотеку в размере более миллиона рублей семье, где четыре человека, двое из которых дети, и средний официальный доход всего 30 тысяч рублей», – рассказал управляющий ВТБ24 Александр Пахомов.

Однако те же банкиры говорят, что есть дефицит в ценовом ассортименте квартир. Жилья по доступной цене сегодня катастрофически не хватает. «В этом году к нам уже обратились около 400 человек с заявкой на получение ипотечного кредита, и почти 70 процентов получили положительное решение по кредиту. Но из них около 30–40 процентов до сих пор ищут квартиру. Причина – в цене жилья, которая сегодня заявлена на рынке, – рассказывает начальник отдела розничного бизнеса филиала ОАО «Ханты-Мансийский банк» в Тюмени Александр Попов. – Поэтому уверен, что есть дефицит квартир в определенном ценовом сегменте».

Сейчас АИЖК думает о том, как обеспечить большую доступность ипотеки. Это можно сделать за счет повышения доходов россиян, снижения ставок и стоимости жилья. В агентстве считают, что максимальный эффект будет достигнут за счет снижения цен на недвижимость, на это и будет сделана ставка. По мнению главы АИЖК, в этом году все-таки возможно снижение ставок ипотечных кредитов, но не более чем на 0,5–1 процент. По подсчетам агентства, снижение на один процент ставки кредитования обеспечивает расширение базы заемщиков примерно на 10 процентов семей.

«Количество семей, которые воспользуются ипотекой, в этом году вырастет примерно в полтора раза и превысит 410–450 тысяч семей, – ожидают в АИЖК. – Но для того, чтобы выйти на ориентиры 2020 года, недостаточно развивать только ипотеку, необходимо строить доступное жилье. Почему это важно? В прошлом году соотношение цены жилья и условий ипотеки обеспечивало возможность приобретения жилья для 20 процентов семей. Для того, чтобы жилье могли приобрести 50 процентов семей, размер ежемесячного платежа по ипотеке должен опуститься вдвое: с текущих 25 тысяч до 13,6 тысячи рублей. Даже если ставку по кредиту снизить до пяти процентов, это все равно не обеспечит достижения этого целевого ориентира. Чтобы половина семей смогла купить жилье, необходимо снижать его стоимость. Это более реалистичная задача, которую надо решать. Нужно строить жилье с ценой квадратного метра не более 30 тысяч рублей, а ипотечную ставку надо снизить до семи-восьми процентов годовых годовых – это тоже реально».

К сожалению, без вмешательства государства такие планы нереальны. Не так давно глава Сбербанка Герман Греф заявлял о повышении кредитных ставок. И хотя Тюменский филиал банка опровергает эту информацию, некоторое шевеление на данном рынке уже начинает ощущаться. «Мы говорим о том, что задача текущей ситуации – это выбор ипотеки как варианта приобретения жилья взамен той же аренды, потому как ситуация может измениться на глазах до конца года. Это может быть повышение ставок банками, цен на жилье застройщиками, это экономические тенденции», – рассказывает начальник отдела кредитования физических лиц «Газпромбанка» Эдуард Шахов. Хотя даже если ставки останутся на сегодняшнем уровне, себестоимость строительства навряд ли станет меньше.

По мнению вице-президента Ассоциации региональных банков России Владимира Гамзы, даже если будет идеально работать система предоставления ипотечных кредитов и будет обеспечен высокий уровень платежеспособности наших граждан, но не будет серьезного внимания уделено застройщикам, единственное, что будет развиваться – спекулятивный спрос. «Без специальной государственной программы развития инвестиционных процессов в строительной отрасли, без формирования всей инфраструктуры, которая позволила бы осуществлять жилищное строительство, мы ипотечную стратегию не вытянем», – заявляет банкир.