Однокомнатные квартиры в районе Дома обороны: апрель

Первичный рынок

На первичном рынке в районе Дома обороны предлагаются однокомнатные квартиры площадью от 35 до 56 квадратных метров. Наибольшую долю (около 50 процентов) в структуре предложения занимают квартиры площадью 35–36 квадратных метров. Есть предложения однокомнатных квартир площадью 35 квадратных метров. Оставшаяся половина предложения приходится на однокомнатные квартиры площадью от 40 до 56 квадратных метров.

В районе Дома обороны сейчас можно приобрести квартиры, в основном, в кирпичном исполнении. Предлагаются кирпичные дома высотой 9, 10, 11, 12 и 16 этажей. Наименьшую долю занимает предложение в панельных 10- и 12-этажных домах. Имеются предложения в монолитном 12-этажном доме. Основные сроки сдачи – третий и четвертый квартал 2008 года, значительную долю предложения составляют дома, которые застройщики должны будут сдать в четвертом квартале 2009 года.

Немаловажную роль в формировании цен на первичном рынке Дома обороны оказывают уже сданные дома. По нашей оценке предложение однокомнатных квартир в рассматриваемом районе в уже сданных домах составляет около 30 процентов. В основном, новое жилье продается на улицах Пролетарской, Таврической, Чернышевского, Военной. Квартиры, предлагаемые к продаже риелторами, зачастую имеют спорную атрибуцию: некоторые риелторы для привлечения клиентов предпочитают обозначать, что дом «уже сдан», в то время как по плану работы застройщика дом сдается в третьем или четвертом квартале 2008 года. Поэтому некоторыми риелторами применяется формулировка «дом готов, сдача летом».

Цены на однокомнатные квартиры в новостройках варьируются в пределах от 1350 тысяч до 2900 тысяч рублей. При этом по минимальной цене предлагается квартира площадью 35 квадратных метров в кирпичном исполнении без возможности приобретения с помощью ипотечного кредитования. По максимальной цене в 2900 тысяч рублей предлагается квартира площадью 50 квадратных метров в уже сданном 10-этажном кирпичном доме. Наибольшую долю – 37 процентов – составляют квартиры, находящиеся в ценовом диапазоне от 1600 до 1700 тысяч рублей включительно. При этом наиболее распространенной ценой является цена в 1700 тысяч рублей; небольшие отклонения в сторону уменьшения призваны повысить привлекательность продаваемого объекта на рынке предложения. 12 процентов предлагаемых к продаже однокомнатных квартир находятся в ценовом диапазон от 2200 до 2300 тысяч рублей включительно, 11 процентов – от 2 00 до 2400 включительно; 9 процентов – от 1900 тысяч рублей до 2000 тысяч рублей включительно. Еще семь процентов квартир предлагаются по цене от 2450 тысяч рублей до 2900 тысяч рублей.

Таким образом, хотя квартиры в ценовом диапазоне 1600–1700 тысяч рублей занимают 37% предложения, 42,5% предложения составляют квартиры, которые стоят более двух миллионов рублей за объект.

Цена квадратного метра в однокомнатных квартирах на первичном рынке района Дома обороны колеблется от 34545 рублей до 58000 рублей. Столь большой разброс цены вызван разнообразием перечисленных выше факторов (исполнение, площадь, сроки сдачи объекта). Минимальная цена квадратного метра – в объектах со сроком сдачи в четвертом квартале 2009 года (с площадью квартир 35 квадратных метров), максимальная – в уже сданных объектах с квартирами большей площади (44–45 квадратных метров). В 27 процентах предложения цена квадратного метра составляет от 46 до 50 тысяч рублей. Устойчивая группа по цене 45–46 тысяч рублей за квадратный метр составляет 24 процента предложения. 21 процент квартир предлагается по цене квадратного метра свыше 50 тысяч рублей. Наконец, 17 процентов предложения составляют квартиры со стоимостью квадратного метра от 43 до 45 тысяч рублей.

Вторичный рынок

На вторичном рынке района Дома обороны предлагаются однокомнатные квартиры площадью от 29 до 44 квадратных метров. При этом 52 процента предложения составляют квартиры площадью 30–31 квадратный метр. Следует отметить, что площадь квартиры может оказаться меньше декларируемой – это связано с тем, что квартиры площадью, например, 29,6 квадратных метров считаются 30-метровыми. Скрупулезность в указывании десятых долей квадратного метра объясняется жесткими условиями программы субсидирования «Молодая семья» (основными потребителями однокомнатных квартир являются как раз молодые семьи).

В районе Дома обороны очень много старых домов, поэтому доля предложения в пятиэтажных «брежневках» и «хрущевках» составляет около 60 процентов. Цены на такие объекты колеблются в диапазоне от 1400 до 1700 тысяч рублей. Самая распространенная цена таких объектов сейчас – 1650 тысяч рублей. На рынке имеются и предложения подороже – например, однокомнатная квартира в «брежневке» стоимостью 2600 тысяч рублей. Однако это случай исключительный, и высокая цена здесь связана с расположенностью объекта на первом этаже и продажей под нежилое помещение.

Квартиры в более новых домах – 8–14-этажных панельных и кирпичных – предлагаются по ценам от 1400 до 2600 тысяч рублей. Здесь велика доля объектов, предлагаемых по цене 1500 тысяч рублей. В то же время доля объектов стоимостью свыше 1700 тысяч рублей составляет около 20 процентов. Здесь стоит помнить о том, что в районе Дома обороны немало пансионатов болгарского типа, квартиры в которых предлагаются по цене, уступающей цене жилья в «хрущевках» и «брежневках». На продажу квартиры по цене 1800 тысяч рублей и выше могут рассчитывать только владельцы хорошо отремонтированных квартир.

Выводы

На рынке первичного жилья в районе Дома обороны предложение сейчас довольно разнообразно. К тому же по соотношению цена/площадь объекты в первичном сегменте выглядят намного привлекательнее объектов вторичного рынка. Ситуацию тормозит только то, что на некоторые объекты первичного рынка невозможно взять ипотечный кредит.

В целом же можно отметить такую тенденцию, как постепенное снижение привлекательности и цены объектов в устаревших домах. Продать их становится все сложнее. Поэтому логично предположить, что в ближайшее время цена на такие объекты упадет. С другой стороны, можно спрогнозировать и такой вариант развития событий: цены на объекты в «брежневках» и «хрущевках» останутся на уровне 1650 тысяч рублей, а цены квартир в новостройках вырастут. Существующий сейчас психологический зазор в 50 тысяч рублей между самой распространенной ценой первичного рынка (1700 тысяч рублей) и самой распространенной ценой вторичного (1650 тысяч рублей) является лишним подтверждением развития именно такого сценария. Таким образом, застройщики имеют зримый потенциал для увеличения отпускной цены однокомнатных квартир в районе Дома обороны. Выполняющий скорее чисто психологическую функцию зазор в 50 тысяч рублей может увеличиться при условии устойчивого спроса именно на «долевки».

В то же время продавцы квартир в устаревших домах оказываются в сложной ситуации – еще не так давно именно продавцы «хрущевок», по сути, диктовали цену (цена в 1650–1700 тысяч рублей воспринималась остальными игроками как базовая). Сейчас диктовать цены смогут застройщики. Помимо спроса, здесь необходима четкая маркетинговая работа застройщиков по продвижению преимуществ именно нового жилья.

Основной вывод для рядового покупателя таков: если вы собираетесь приобретать однокомнатную квартиру в районе Дома обороны, стоит обратить внимание именно на долевки. Кажущаяся дешевизна «хрущевок» – пока что именно кажущаяся; 52–56 тысяч рублей за квадратный метр в таком жилье – норма. «Хрущевки» привлекательны, пожалуй, только в том плане, что их легче приобрести с помощью ипотечного кредита. С другой стороны, ежемесячные выплаты по цене апреля 2008 года за объект, который уже в апреле 2009 года, скорее всего, будет стоить меньше, представляются глупым и необоснованным вложением.

Исследование сделано на основе открытых предложений по продаже квартир риелторами и застройщиками. Все предложения и замечания отправлять на 72doma@72.ru. Исследование предназначено для публикации в средствах массовой информации в ознакомительных целях. Ссылка на автора обязательна как для электронных, так и для печатных средств массовой информации.