Долевое участие: брать или не брать?

За последние 15 лет в российских условиях долевое участие в строительстве стало привычным и относительно доступным инструментом приобретения недвижимости. Между тем, принятие печально известного 214 федерального закона вызвало отрицательную реакцию у большинства застройщиков. Помимо этого на минувшей неделе областными властями было принято еще одно нововведение, которое повлияет на тех, кто решил воспользоваться инструментом долевого участия. Речь идет о постановлении № 165-п правительства Тюменской области «О внесении изменений и дополнений в постановление № 142-п». Четвертый пункт данного постановления гласит: «Пункт 3 постановления дополнить предложением следующего содержания: "Положения постановления в части, касающейся предоставления субсидий по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома или договорам уступки участником долевого строительства прав требований по договору, действует в отношении участников 2006-2007 годов"».

В переводе с законодательного на русский это означает одно: субсидии молодым семьям – участникам программы 2008 года на приобретение долевого участия в строительстве предоставляться не будут. Впрочем, о таком развитии событий еще в начале июля предупреждала журналистов заместитель начальника главного управления строительства Тюменской области Наталья Алексеева. Однако, тогда это были только прогнозы, сейчас же данное решение закреплено законодательно, а значит, молодым семьям–участникам программы 2008 года можно на долевку уже не надеяться.

Изменения в законодательстве выглядят тем более странными, если учесть рыночные процессы. Все большее количество банков предоставляет возможность взять ипотеку на долевку, что еще год или два назад сложно было представить. Вообще, именно с долевым участием наблюдается такая ситуация: рыночные и законодательные процессы здесь не просто не контактируют, они буквально противоречат друг другу. Уже почти три года прошло с тех пор, как был принят 214 закон, но большинство тюменских застройщиков так и не работает по нему.

По словам заместителя начальника управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области Виктора Кулемина, сейчас усилия органов власти направлены на то, чтобы привести застройщиков в правовое поле. С 1 января 2007 года на уровень субъектов Российской Федерации был передан ряд полномочий. Таким образом, практически все надзорные функции по застройщикам, в том числе и надзор за долевым участием в строительстве, сейчас относятся к ведению вопросов Тюменской области.

Как ни странно, изменение законодательства слишком часто проходит мимо строительных организаций. Как будто законодатели занимаются своим делом, а строители – своим, и деятельность их никоим образом не пересекается.

Строители создают объекты, но в части осуществления законной деятельности существуют серьезные пробелы. Госстройнадзором было направлено около 150 обращений к застройщикам. Запрашивались такие параметры, как источники средств, с помощью которых осуществляется строительство, степень участия дольщиков, стадия готовности объектов. На эти запросы Госстройнадзора было получено только 28 ответов, причем значительная часть – в довольно расплывчатом виде. По мнению г-на Кулемина, основная проблема сейчас заключается в том, что закон о долевом строительстве действует с 1 апреля 2005 года, а к работе по закону большая часть наших застройщиков так и не приступила.

Большой вопрос, с которым предстоит разобраться властям – что делать с обманутыми дольщиками? В свое время строительные организации, не соблюдая закона, привлекли средства дольщиков, а обязательства свои не выполнили. Часть организаций ликвидировалась, часть реорганизовалась.

Конечно, проблемы есть и внутри того самого правового поля, куда пытаются загнать строителей. Так, определенную сложность представляет несовпадение некоторых понятий в 214 законе и новом Градостроительном кодексе.

Сами строители иногда применяют нормативно-правовые акты для тех отношений, которые этими актами не определены. Чего тут больше: безграмотности или поиска выгоды – ответить сложно.

По мнению г-на. Кулемина, причин тут несколько. Конечно, есть застройщики, которые полностью соответствую требованиям 214 федерального закона. Они имеют на праве аренды земельные участки, у них есть разрешения на строительство. Эта категория застройщиков пытается соблюдать закон, но у них возникают трудности иного рода. Так, в соответствии с законом, необходима отчетность, связанная с привлечением денежных средств граждан. По установленной форме отчетности 100 % привлеченных средств должны направляться на цели долевого строительства. А ведь земельные участки выделяются зачастую с обременением. На таких участках необходимо сначала произвести снос и расселение, а уже затем приступать к строительству. Таким образом, застройщик должен обладать серьезными собственными ресурсами, так как по закону средствами дольщиков он воспользоваться не может.

Если говорить о тех застройщиках, которые не пытаются действовать в соответствии с законом, то окажется, что они привлекают средства граждан по всяческим суррогатным схемам. Как правило, это те организации, которые не являются только строительными и выполняют подрядные работы на объектах, расчет с ними производится квартирами. Эти организации начинают продавать полученные квартиры, но они не имеют права их продавать. Эти суррогатные схемы выводят и организации, и лица, которые приобрели у них квартиры, из сферы действия закона. Таким образом, взаимоотношения, возникшие между фирмой-продавцом и гражданином, находятся в юрисдикции Гражданского кодекса. Государственный строительный надзор здесь ничем помочь уже не может.

А ведь законодатель, прописывавший положения 214 закона, преследовал совершенно иные цели. Он как раз хотел защитить гражданина от подобных ситуаций.

Есть, конечно, и третья группа застройщиков – они просто не соблюдают никаких правил и привлекают денежные средства граждан.

Конечно, кто-то спросит: а что делает государственный строительный надзор? Как наказывают нерадивых застройщиков? Для тех, кто не имеет права привлекать средства граждан и занимается этим, грозят административные меры наказания: должностные лица выплачивают штраф от 150 до 200 минимальных оплат размера труда, юридические лица – от 400 до 500 МРОТ.

Однако самостоятельно выявить случаи нарушения государственному строительному надзору довольно сложно. Необходимо обращение гражданина или юридического лица, либо прокуратуры.

В связи с этим остро встает вопрос: каким образом гражданам узнать, благонадежный перед ними застройщик или нет? Казалось бы, проблему способен решить так называемый черный список застройщиков, разговоры о формировании которого ведутся уже давно. Однако выяснилось, что представления о списке неблагонадежных застройщиков у журналистов и представителей власти значительно разнятся. По словам советника главы города Олега Бузникова, список будет включать тех застройщиков, которые, например, содержат строительную площадку в ненадлежащем виде. Понятно, что потребителю в принципе все равно, кто, как и в каком состоянии строит его квартиру. Главное – чтобы квартиру эту достроили. Чиновники заверили журналистов, что «черного списка» в виде рекомендаций-«страшилок» не будет.

В настоящее время существует так называемый белый список, с которым может ознакомиться каждый желающий на сайте администрации области. Точнее, это реестр строящихся многоквартирных жилых домов в городе Тюмени и на юге области. Если вы все-таки хотите узнать информацию о том, есть ли у выбранного вами застройщика необходимая документация, вы можете позвонить в областную администрацию. Однако г-н Кулемин предупреждает сразу: рекомендаций в областной администрации не дают. Зато информацию могут предоставить.

Кое-какую информацию чиновники предоставили и журналистам. На сегодняшний день в городе 354 проблемных строящихся жилых дома. Всего лишь 135 застройщиков удовлетворяют требованиям федерального закона и легально привлекают средства дольщиков.

Есть ли обманутые дольщики в Тюмени? Возникновение такого вопроса оправдано, если столь малое количество застройщиков привлекает деньги дольщиков по закону. Между тем, с обманутыми дольщиками в Тюмени дела обстоят более-менее благополучно. Это кажется странным, особенно если учесть, какое внимание средства массовой информации уделяют обманутыми дольщикам в других регионах. Но такой ситуации есть простое объяснение. Во-первых, присутствующие в СМИ страшилки о двойных продажах и прочих неприятностях построены в основном на столичном материале – московском или петербургском. Во-вторых, жесткая конкуренция на рынке недвижимости в последнее время служит хорошим фильтрующим механизмом, благодаря которому заведомо неблагонадежные застройщики отметаются. В-третьих, Тюмень – не такой уж большой город, что несколько снижает возможности прямого обмана и мошенничества. Во многом свою положительную роль здесь играет и тюменское риелторское сообщество. Так, тюменские риелторы с огромным вниманием относятся к новым застройщикам и прочим игрокам на рынке недвижимости, проводят мониторинг, собирают информацию. И если собранная информация не способна внушить доверия к новому застройщику, то об этом практически сразу узнает все риелторское сообщество. Лазеек для тех, кто решился нажиться на двойных продажах, остается все меньше – остаются либо прямые продажи, либо работа с неблагонадежными риелторами.

Такая система оповещения работает даже в тех случаях, когда проблемы у дольщиков возникли не столько из-за мошенничества, сколько из-за различных проблем правопреемничества у застройщиков.

Однако совокупность таких факторов порождает две группы тюменского потребителя: первые считают, что у нас все благополучно, и ориентируются только на цену строящегося объекта, позабыв о мерах предосторожности; вторые же, наслушавшись страшилок об обманутых дольщиках, предпочитают переплачивать и обращаться только к застройщикам-монстрам, которые вводят в строй целые микрорайоны, и чьи названия коротки и ясны, как божий день. Обращение к такому застройщику порождает у потребителя сладостную уверенность: деньги, конечно, отданы большие, но уж квартиру я точно получу. И уже неважно, что дом твой вводится на три, а то и четыре квартала позже запланированного срока, как неважно и то, что ты переплатил за квартиру лишние 500-600 тысяч рублей.

И все-таки обманутые дольщики в Тюмени есть, хоть их и немного. Думаем, многие тюменцы слышали об истории, случившейся с домом по улице Матросова, 1, корпус 2. Вкратце ее суть такова: предприятие под названием «Вероника», получив права на земельный участок, заключило договор с ОАО «Тюменьспецкомплект», которое должно было осуществить строительно-монтажные работы вплоть до введения дома в эксплуатацию. Однако позже «Вероника» расторгла договор с Тюменьспецкомплектом и заключило подобный договор с ЗАО «Тюменский строитель». Как вы догадываетесь, услуги строительных компаний СТ «Вероника» оплачивало квартирами. Тогда еще не построенными. Каждый из участников этой схемы получил свою долю среди строящихся квартир. И сразу же начал эти квартиры продавать. Таким образом, квартиры сначала были поделены между двумя компаниями – СТ «Вероника» и ОАО «Тюменьспецкомплект», а затем добавился третий продавец – ЗАО «Тюменский строитель».

Некоторые эксперты склонны обвинять во всем именно «Тюменского строителя», как предприятие, которое вступило в схему последним. По их мнению, именно ЗАО «Тюменский строитель» допустило факт двойных продаж. Хотя в общем-то понятно, что в ситуации так или иначе задействованы все три компании, особый интерес вызывает компания «Вероника» – ведь она уже к началу истории с домом на Матросова была участником нескольких крайне скользких судебных процессов.

На конец 2006 года по фактам хищения денежных средств у дольщиков было возбуждено 19 уголовных дел.

В данном случае злую шутку с будущими обманутыми дольщиками сыграл сложный механизм правопреемничества. По прогнозам экспертов, ситуацию способен разрешить только суд.

Что обращает на себя внимание в этой истории? Прежде всего то, что практически все обманутые дольщики оказались северянами. У этих людей были деньги, было желание жить в Тюмени, но не было главного – информации. Той самой, что среди потенциальных покупателей квартир в отдельно взятой Тюмени распространяется очень быстро.

Другой случай также получил довольно сильный общественный резонанс. Дом по адресу улица Широтная, 112, корпус 3, строится уже с 1998 года. И строится до сих пор, хотя скоро пройдет уже десять лет с тех пор, как его начали строить. Каждый год его обещают ввести в эксплуатацию, агентство недвижимости «Доступное жилье» продолжает продавать доли на данном объекте.

Квартиры в этом доме перепродавались уже не по одному разу. Поэтому солидные агентства недвижимости просто не занимаются продажами данного объекта. Печально известный дом строится компанией «Тюмень-Лукойл-Строй». Проблемы у компании возникли якобы потому, что не были должным образом оформлены права на земельный участок. В результате, дом практически построен, в нем даже можно жить, но дом при этом не сдан в эксплуатацию.

Мы не можем не привести здесь истории конкретного пострадавшего от компании «Тюмень-Лукойл-Строй», пожелавшего остаться неназванным: «Я сегодня иду переоформлять договор переуступки на долю в «Тюмень-Лукойл-Строй». Я там дольщик с 2001 года. Дом так и не сдан. Мне предъявляют претензии по поводу коммунальных платежей, хотя, согласно договору, я должен их платить после сдачи дома, либо если я там живу. Я там не живу, ремонт не делал».

В результате, этот дольщик расторгнул договор. Тем не менее, как и в случае с объектом на Матросова, многие риелторы не хотят иметь дела с долями от «Тюмень-Лукойл-Строй».

Справедливости ради стоит отметить, что сейчас объектом занялась другая компания, и дела у дольщиков стали поправляться.

Как стали они поправляться и у другого печально известного долгостроя – жилого комплекса «Московский дворик». Правда, за это время успело поменяться многое. Если на момент начала строительства одними сильными преимуществами «Московского дворика» считались удаленность от города и экологическая чистота, то теперь под самыми окнами будущих жильцов началось строительство новой федеральной трассы на Екатеринбург. Так что если дом будет сдан в эксплуатацию, новоиспеченные жильцы будут наблюдать из своих окон не за мирными полями, а за оживленной трассой.

И все-таки именно долевка по-прежнему остается очень привлекательной схемой. Ведь сейчас по ней в Тюмени можно приобрести однокомнатную квартиру за 1 100-1 600 тысяч рублей. О таких ценах на квартиры в новостройках или на вторичном рынке пока что говорить не приходится. Помимо этого, некоторые банки собираются вводить ипотечные продукты, ориентированные на улучшение жилищных условий с использованием схемы долевого участия. Суть таких продуктов проста: если у вас есть однокомнатная квартира, вы оформляете кредит под ее залог и покупаете долю на двухкомнатную. Когда ваша новая квартира будет построена, банк продаст старую квартиру и деньги пойдут на погашение кредита. В такой схеме самым важным для потребителя остается тот факт, что, пока строится долевка, вы продолжаете жить в своей старой квартире.