Константин Богданов, заместитель генерального директора ОАО «ТДСК»: «Мы строим жилье эконом-класса»

Тюменская домостроительная компания – это город, в котором мы живем. Если быть точными – около 40 процентов многоэтажного жилья в Тюмени построено этой компанией. Хорошо известные каждому жителю областного центра дома 121-й серии и все ее варианты – 3Т, 7Т, 7ТМ, … – ее детище. На попытки пообсуждать, хорошо ли смотрятся панельные микрорайоны в Тюмени, у моего собеседника – заместителя генерального директора по экономическим вопросам ТДСК Константина Богданова – был аргумент: наши дома покупают и будут покупать. Что для этого делает коллектив, менеджеры, специалисты – об этом был наш разговор.

– Константин Аркадьевич, не очень давно отмечали День строителя и, хотя празднуют его практически в разгар строительного сезона, ТДСК, наверное, подводила итоги.

– Да, и главный итог таков: все, что мы намечали построить и ввести в первом полугодии – построили и ввели. Сдали 61,7 тысячи квадратных метров жилья, из них в Тюмени – 52,8 тысячи и девять тысяч в Нефтеюганске.

А 4 сентября в Тюмени, в Восточном микрорайоне, мы приступили к монтажу нового дома новой серии – 121-12Т. Такие дома мы еще не строили. Сто двадцать первая серия, 12 этажей, тюменская модель. Это тоже можно считать итогом, потому что готовились к событию практически полтора года.

Новый 12-этажный панельный дом разработали с перспективой на 16 этажей. Другими словами, освоим 12-этажный – через пару лет перейдем к 16-этажным домам. Это очень важный этап: земли в городе под застройку начинает не хватать, она дорогая, поэтому надо расти ввысь – застройка будет более компактной, что положительно скажется на цене квартир. Дома будут двух типов – коммерческие и муниципальные, но строить их будут из одинаковых деталей. С 121-16Т связаны наши планы на ближайшие 15 лет.

Визуально новые здания отличаться от своих «собратьев» будут не очень сильно. Но есть некоторые технологические изменения, связанные с тем, что этажей в здании больше. Изменена планировка подъездов, в связи с тем, что в каждом расположено два лифта – пассажирский и грузовой. Но это дом также эконом-класса.

И еще одно достижение этого года: в третьем Тюменском микрорайоне построен первый дом полностью на деньги компании. Впервые ТДСК будет продавать готовые квартиры. До этого мы продавали жилье на стадии строительства, и вот наконец очень значимый для нас качественный переход – построили дом на собственные деньги.

Как экономист я мечтаю, что компания будет продавать готовое жилье. Таким образом мы убираем всех посредников, убираем ценовой риск, из-за которого вынуждены продавать квартиры процентов на 15 дешевле. В течение ближайших 4-5 лет планируем перейти на продажу готового жилья. Кстати, во всем мире продают именно готовое жилье. Это российская выдумка – продавать, допустим, квартиры на девятом этаже, когда построено только два или три этажа. Не от хорошей жизни, конечно…

– Для компании принципиально работать только в классе эконом-жилья?

– Да, это принципиально. Элитное строительство предполагает «штучные» дома, а у нас – поток. Если мы делаем порядка 140 тысяч квадратных метров жилья или 30-40 подъездов в год, то это предполагает работу по принципу конвейера.

Основной наш продукт – панельное жилье. Кирпичные здания мы строим только как сопутствующие, его доля составляет примерно 15-17%. Но и кирпичное нельзя назвать элитным, это опять же эконом-жилье. Цена его не намного отличается от стоимости панельного. В кирпичном могут быть повыше потолки, еще какие-то изменения, но нет изысков, нет громадных площадей. Наши покупатели – это люди с не очень высоким достатком, у них нет возможности оплатить все эти «навороты».

– А соблазн есть уйти в элитное жилье?

– Нет, и соблазна нет. Вся наша структура создана под массовое строительство эконом-жилья. Мы даже не строительная организация в обычном понимании этих слов – мы конвейер, который производит детали, необходимые для возведения домов, раствор, бетон и строит дома от начала (стадия проектирования) до конца (благоустройство территории). Элитное жилье не вписывается в конвейер, там в принципе иначе построена работа, идет в основном точечная застройка. Мы же точечной застройкой почти не занимаемся – строим целыми микрорайонами – Тюменский, Восточный.

Конкуренция в нашей нише достаточно сильная – и москвичи уже зашли, и местные строительные фирмы работают. Но в элитном жилье рынок сбыта невелик – не так много людей, которые могут купить квартиры за 10-20 миллионов. А жилья эконом-класса не хватает, и будет еще не хватать достаточно долго. Да, у нас были проблемы со сбытом, когда не было финансовых ресурсов у людей и ипотека находилась в зачаточном состоянии.

– Сейчас ситуация изменилась?

– Ипотека, несмотря на ряд проблем в этой сфере, развивается очень быстро. Появились серьезные денежные ресурсы. У нас в стране, по официальным данным, около 70% населения нуждается в улучшении жилищных условий. И это в основной своей массе люди, у которых нет всей суммы на покупку квартиры. Круг людей, которым сегодня доступна ипотека, уже расширился значительно, и этот процесс будет идти. Банки стали более лояльно подходить к своим клиентам – увеличились сроки кредитования до 25-30 лет, начинают понижаться ставки.

– Эти изменения произошли в последние два года. Как они повлияли на ситуацию в вашей компании?

– Первым отважился на ипотечное кредитование Запсибкомбанк. Сегодня мы имеем договора по ипотечному кредитованию с восьмью банками. В любом из этих банков можно взять ипотеку для покупки жилья в ТДСК. Еще с шестью кредитными учреждениями ведем переговоры, которые, скорее всего, тоже закончатся подписанием договоров о сотрудничестве. И это хорошо – чем больше будет выбор у покупателя квартиры, тем лучше ему и нам.

С участием ипотеки квартиры, конечно, продавать значительно проще. Если в пошлом году мы продали таким образом около 15% квартир, то в этом, скорее всего, будет уже 50%, а в ближайшие годы будем продавать по этой схеме практически все 100%.

– Как долго сможете еще строить панельные дома?

– Думаю, лет 30 строить в таких темпах еще будем – сегодня мы используем свои мощности на 100 процентов. В прошлом году мы сдали почти 140 тысяч квадратных метров. В советские времена ДСК не строила столько – сдавала 100 тысяч, максимум 110 тысяч. В этом году план компании – сдать 142 тысячи квадратных метров. Причем, у нас нет авралов, сдачи «к такому-то числу, к такой-то дате». Работаем ритмично, четко по графику.

«Умирание» спроса на панельные дома нам предрекали еще лет десять назад. Ничего подобного не случилось, и, думаю, в ближайшие десятилетия не случится. Даже в Москве до сих пор более 30% нового жилья – панельное. Быстрота сооружения таких домов, относительная дешевизна оказались весомее, чем те минусы, которые у них есть.

– Можно описать, что такое среднестатистический дом Тюменского ДСК?

– Это панельный дом серии 121-3Т или 121-7Т , двух-трех подъездный, его строительство занимает максимум год, а собственно монтаж – три-четыре месяца. Стоимость квартир разная, в зависимости от места, где расположен дом, количества комнат, этажа – от 36 до 48 тысяч рублей за квадратный метр.

Сегодня мы строим в Тюменском и Восточных микрорайонах. В Восточном-2 купили в прошлом году несколько участков земли на торгах – сейчас ведем проработку планировки этого микрорайона.

– Вопрос к вам как к строителю и жителю Тюмени – вам нравится, как застраиваются эти микрорайоны?

– То, что строим мы, мне нравится. Хорошо смотрится, дома красивые, расположены компактно.

– Но вот другое мнение: социальных объектов в Тюменском микрорайоне изначально недостаточно, здесь высокая плотность застройки.

– Если говорить о школах, детских садах, то да, согласен, их там мало. Но это вопрос не к коммерческой организации, которая купила землю под жилищное строительство. Застройщик на своей земле не будет возводить социальные объекты. Где расположить садик, школу – об этом должна думать местная администрация уже на стадии распределения земельных участков. И заниматься строительством этих объектов.

Если же говорить об объектах торговли, аптеках, службе быта и тому подобном, то их в новых микрорайонах будет достаточно – все первые этажи раскупаются моментально именно под эти цели.

А плотность застройки регулируется нормативами, и мы от них не отступаем.

Как житель Тюмени могу сказать: если так пользоваться двором, как делают это многие владельцы машин сегодня, любого двора будет мало. Я живу в типовом доме на Малыгина, в нашем дворе ставят до ста машин – чуть ли не друг на друге. Считается, что проще все время держать машину у подъезда. Но двор со стоянкой на 200 машин сделать нереально, это уже и двором не будет являться. Кроме того, какая стоимость квартир будет в доме, если участок под дом выкуплен с гектар? В этой ситуации необходимо поменять отношение людей к той общей территории, которой они привыкли пользоваться как своей, а также строить отдельные стоянки и многоэтажные гаражи. Сама ситуация заставляет это сделать: машины есть теперь в большинстве семей, а в некоторых и не одна.

– Вы живете в доме, который построила ТДСК, это принципиально?

– Во-первых, квартиру в нем покупал по своим доходам. Во-вторых, мне она нравится – наш дом серии 121–3Т. Заселился три года назад и живу с удовольствием. Никто меня, конечно, не обязывал покупать квартиру именно в доме компании, я сам так решил.

Я покупал квартиру с черновой отделкой, сейчас наша компания будет сдавать квартиры в трех вариантах: черновая отделка, простая и улучшенная. Чтобы у покупателя был выбор, ведь далеко не все хотят заниматься сразу после покупки ремонтом. Для кого-то важнее быстрее въехать пусть и в квартиру с дешевой сантехникой, обоями и так далее, или другой вариант – нет денег на дорогой ремонт.

– Почему понадобилось затратить полтора года на подготовку к выпуску новой серии домов?

– Пришлось сменить практически все оборудование на заводе КПД – оно устарело морально и физически. На предприятии пришлось сделать полную реконструкцию, чтобы установить новые линии.

ТДСК уже более 40 лет. Определенное время – 90-е годы – работала по инерции. Только с 2000 года начали вкладывать деньги, а затем и очень большие деньги в реконструкцию, обновление.

Мы полностью провели замену всех инженерных сетей, выполнили ремонт зданий и сооружений, благоустройство территории. По сути, в прежнем каркасе сегодня выстроено новое предприятие. Сделали два бетоносмесительных цеха, растворосмесительный узел. Запустили импортную линию по производству плит пустотного настила. Эти плиты мы используем не только в собственном кирпичном строительстве, но и продаем сторонним организациям в Тюмени и Свердловской области. Реализуем также раствор, бетон.

– Новые дома будут более дешевыми для покупателей квартир?

– Скорее всего, нет. Мы продаем квартиры по рыночной цене, которая лишь в небольшой степени зависит от себестоимости. Было время – жилье продавалось по цене ниже себестоимости, потому что иначе его никто не приобретал.

Здесь все решает рынок, и зависимость скорее обратная: повышается спрос на квартиры, рыночная цена жилья – растет себестоимость. Потому что все, кто связан со строительной отраслью – поставщики материалов и конструкций, субподрядчики, транспортники, – стремятся в этот момент также поднять свои расценки.

Рыночная же цена зависит от множества факторов, в том числе психологических, экономических, политических. Поэтому для нас, строителей, очень важна политическая и экономическая стабильность. Как только она нарушается – люди перестают делать долговременные покупки.

Нам нужна вера людей в будущее – потому что основная масса тюменцев, покупая жилье, решает для себя вопрос: где жить в ближайшие десятилетия. Молодая семья берет на 25 лет ипотеку. Что это значит? Что фактически вся активная часть жизни у этого человека пройдет здесь, здесь вырастут его дети. Поэтому у человека должна быть возможность заглянуть вперед и понять, что его ждет. С другой стороны – такую же ясную перспективу должен иметь банк, иначе он и рубля не даст заемщику.

– Планируете в ближайшее время увеличить объемы?

– Перспектива увеличения объемов ТДСК связана сейчас с освоением каркасного домостроения. Возможно, мы частично заменим кирпичные дома на каркасные, потому что у нас есть заполнители для каркасов – выпускаем бетонные блоки. Но проект еще в стадии обсуждения. Нужно будет строить цех по производству каркасов, создавать новое управление по строительству таких домов.

– Что для компании праздник и для вас лично праздник?

– По традиции дружно отмечаем День строителя, День рождения компании – 8 октября. Успехи наши – это тоже праздник. Например, построили новое здание для нашего подразделения – управления гражданского проектирования – это, кстати, был первый опыт компании в каркасном строительстве. Значит, ТДСК развивается, у нее есть будущее.

В 90-е годы никто не думал о том, что будет через несколько лет, все жили одним днем. Сегодня психология совершенно другая, можно смотреть вперед. У нас приходят в компанию дети наших работников, молодежь, которую мы обучили на средства ТДСК, в частности в этом году пришли шесть таких молодых специалистов. За последние годы серьезно выросла заработная плата, средняя по компании за июнь этого года составила почти 28 тысяч рублей. Дефицита кадров у нас практически нет.