«Бизнес-Бой»: только для настоящих мужчин

Журнал «Банзай» в очередной раз представляет проект «Бизнес-бой». Это игра для азартных мужчин, для тех, кто умеет бороться, побеждать, а иногда проигрывать, чтобы извлечь из ошибки урок и выиграть в следующий раз.

В основе каждого боя – конфликтная бизнес-ситуация. В игре принимают участие шесть человек, разделенных на три команды, каждая выступает в роли владельца бизнеса, инвестора, директора и т.д. Обязательная ставка каждого участника для участия в бою – 100 долларов. Сражающиеся должны достичь поставленных перед ними целей с максимальной эффективностью, победители получают банк.

Игра делиться на четыре раунда по 20 минут. В случае, если участники не могут договориться, берется дополнительный раунд. Платит тот, кто инициирует раунд – это 50% от первоначального взноса. Команда, которая, по подсчетам модератора, победила, получает банк. В этой игре можно все – вырабатывать собственную стратегию, блефовать и так далее. В игре участвуют руководители крупных компаний и структур города Тюмени.

В очередном «Бизнес-бое» приняли участие: Сергей Попов, директор «Регион Сервис»; Кирилл Приходько, директор «РКС Тюмень»; Сергей Самусенко – управляющий филиалом КБ «Агропромпкредит»; Виктор Пить – управляющий «Альфа-Капитал»; Герд Писториус – управлящий KCA Deutag Russia; Павел Карташов – коммерческий менеджер KCA Deutag Drilling GmbH. Модератор – Дмитрий Колтунов, руководитель службы стратегического развития ГК «Партнер-Инвест».

Легенда

Полтора года тому назад в нашем городе развернулось строительство нового ТРЦ Plaza на одном из оживленных трактов. Двое компаньонов, один из которых – строитель со стажем, Андрей Андропов, планировали сдать объект к 2009 году. В их планах было создать первый в городе супер-региональный торговый центр площадью 100 тысяч квадратных метров. Внутри: продуктовый гипермаркет, кинотеатр, фуд-корт, ресторан, бутики. Вскоре после закладки фундамента партнер Андропова решил выйти из данного проекта, лишив Андрея финансирования. Сейчас деятельность строителей заморожена и уже более трех месяцев ТРЦ простаивает без действия. Рыночная стоимость Plaza на данный момент – 500 миллионов рублей. Для введения в эксплуатацию требуется 1 миллиард рублей.

Андрей Андропов (С. Попов, К. Приходько) – заслуженный строитель России, человек с большим опытом, но торгово-развлекательный центр такого масштаба для него проект новый. Его компаньон больше не желает финансировать строительство Plaza. Андропов испытывает проблемы со свободными средствами, у него уже есть кредиторская задолженность в размере пяти миллионов рублей, и она растет с каждым днем. Для продолжения строительства и ввода в эксплуатацию объекта ему необходим один миллиард рублей. Цель: найти средства для продолжения строительства, чтобы сдача проекта состоялась в 2009 году, а также покрыть свою задолженность и получить запланированную прибыль.

Кирилл Лазарев (С. Самусенко, В. Пить) – региональный сетевой девелопер. В соседней области он успешно открыл новый ТРЦ площадью 70 тысяч квадратных метров и хочет развить эту сеть также в Тюменской области. Как вариант – приобрести ТРЦ Plaza у господина Андропова, так как именно он по стадии строительства опережает планы конкурентов, заявивших о строительстве подобных объектов. Но есть несколько «но»:

• его пугает цена Plaza;

• на его взгляд – несовершенна концепция и проект будущего ТРЦ;

• срок сдачи объекта;

• денежных средств у него – 300 миллионов рублей.

Цель: стать единственным владельцем ТРЦ Plaza, добиться качественного снижения цены за объект, найти денежные средства с минимальной процентной ставкой и максимальным сроком возврата.

Алексей Прохоров – инвестор (Г. Писториус, П. Карташов). Инвестировал многие успешные проекты нашего города, а так же за его пределами. В настоящее время на его рынке затишье. Он провел выгодную сделку и не знает, куда вложить высвободившиеся средства. Цель: вложить денежные средства в ТРЦ Plaza, с минимальным риском и уровнем дохода выше среднего, обеспечить возвратность в максимально короткий срок.

Первый раунд. Андропов – Лазарев

Андрей Андропов: Я являюсь начальником строительства торгового центра, у нас есть ресурс для строительства, но не хватает денег, чтобы продолжить стройку. Меня подвел компаньон, у которого были все деньги. На данный момент строительство остановлено. Что вы можете предложить?

Кирилл Лазарев: Во-первых, в каком объеме вам нужны деньги?

А. А.: Нам не хватает миллиарда рублей – эта сумма нужна для окончания строительства и ввода здания в эксплуатацию.

К. Л.: А какова рыночная стоимость объекта?

А. А.: Полмиллиарда.

К. Л.: Из-за чего возникла проблема? Почему партнер вышел из проекта?

А. А.: Компаньон нарушил условия договоренности и покинул проект.

К. Л.: Он потерял интерес по каким-либо причинам?

А. А.: Он не озвучил этих причин, они известны только ему. Объект представляет экономическую ценность за счет своего местоположения. У нас есть бизнес-план, который сулит прибыль, поэтому инвестиции в этот проект экономически выгодны.

К. Л.: Какие гарантии имеются у вас на эту сумму? И все же, какая минимальная сумма инвестиций?

А. А.: Существуют договоренности с арендаторами, которые разместят свои магазины в нашем бизнес-центре. Кроме того, мы можем заложить то, что имеем, по рыночной стоимости и получить часть денег.

К. Л.: Значит, вам нужен миллиард и не меньше. Правильно я вас понял?

А. А.: А что вы можете предложить? К чему ведете?

К. Л.: У нас нет таких средств в наличие, но при заинтересованности мы можем привлечь сюда дополнительное финансирование.

А. А.: А каким образом?

К. Л.: Есть связи с зарубежными банками.

А. А.: Замечательно. А под какие условия? Что с нашей стороны для этого необходимо?

К. Л.: Смотря на каких условиях вы согласитесь сотрудничать. Возможно, мы согласились бы полностью перенять проект. Сейчас рыночная стоимость объекта – 500 миллионов. Если я инвестирую в него миллиард, необходимо полностью менять наши с вами доли в этом проекте.

А. А.: Сегодня мы собственники земли и собственники сооружения. Почему вы не можете вложить деньги в проект и стать сокомпаньоном?

К. Л.: Слишком большой риск. Какие гарантии вы даете на один миллиард рублей?

А. А.: В первую очередь, это долгосрочные арендные договора якорных марок, которые будут приносить планомерную прибыль. Из этого можно сделать расчет, как вы покроете свои расходы.

К. Л.: В моем представлении это так: если мы инвестируем такую большую сумму в проект, я заинтересован в том, чтобы до того, как мы выйдем на определенный уровень бизнеса, стать совладельцем этого проекта. И еще один момент: при привлечении дополнительного финансирования наши западные партнеры были бы заинтересованы в том, чтобы у объекта был один собственник. Мы располагаем некоторыми средствами, которые, возможно, меньше, чем рыночная стоимость проекта на данный момент, но мы могли бы организовать эту сделку очень быстро. Заинтересованы ли в этом вы?

А. А.: То есть, вы хотите частично стать владельцем объекта?

К. Л.: Мы заинтересованы в полной собственности. А вас бы мы привлекали на условиях субподряда. Тогда и наши партнеры готовы под наши гарантии выделить необходимую сумму. Дело в том, что они нас прекрасно знают и с ними мы уже организовывали другие проекты. Думаю, таким образом мы найдем решение данного вопроса. Ведь на данный момент есть риск, что существующий объект никогда не будет достроен. То, что мы предлагаем, несколько меньше фактической рыночной стоимости, но это большей частью закрывает ваши проблемы, плюс к этому вы получите прибыль при работе на объекте в качестве субподрядной организации.

А. А.: А какие еще возможны действия с вашей стороны, кроме предоставления финансов? Возможно, мы можете поучаствовать в процессе создания бизнес-центра?

К. Л.: Мы посоветуемся с опытной строительной компанией и выясним действительную стоимость завершения проекта. Все равно при любой смете имеется запас финансовых средств, тем более в строительстве: можно использовать один строительный материал, а можно другой. У нас нет вопросов к смете, но есть вопросы к стоимость строительных материалов.

А. А.: Я думаю, нам стоит рассмотреть вариант совместного участия в бизнесе – определенный процент остается в нашей собственности, остальное – в вашей.

К. Л.: Мы пойдем вам навстречу: если мы от вас получаем залог, мы вам организуем финансирование. Поскольку мы хотели работать как партнеры, по прибыли мы оставляем соотношение 50/50.

А. А.: Но объект будет находиться в вашей собственности?

К. Л.: Мы можем это оставить как опцию: если мы погасим все наши расходы, будем снова рассматривать, как нам с вами делить этот объект, так как это ваша идея и ваша инициатива. Возможно, это не совсем современное ведение бизнеса, но мы подходим к этому немного консервативно.

А. А.: Получается, что до тех пор, пока дела у нас идут хорошо и мы не в минусе, объект находится в нашей собственности. Как только мы отступаем от своего плана, вы претендуете на то, чтобы объект перешел в собственность к вам.

К. Л.: В любом случае, мы должны получить объект к себе в собственность на начальном этапе нашего партнерства, потому что он будет являться залогом.

А. А.: Мы без перевода в вашу собственность объекта даем его в залог банку. Плюс у нас с вами есть договор, по которому прибыль мы разделяем. В случае минуса мы объект теряем и вы получаете его как возмещение своих потерь.

К. Л.: При таком варианте мы теряем его вместе.

А. А.: Вместе мы теряем в прибыли, но изначально вложенные деньги вы себе возвращаете.

К. Л.: Если мы в определенный момент неправильно оформим банкротство объекта, мы отвечаем за всю сумму. А если мы изначально полностью отвечаем за дополнительные капвложения, значит, мы должны страховаться.

А. А.: Мы можем сделать так: вводить торговый центр в эксплуатацию поэтапно. В таком случае, возможно, хватит и ваших 300 миллионов, не придется обращаться к банкам.

К. Л.: В любом случае, вам понадобятся гарантии. Вы обратились к нам потому, что не смогли самостоятельно решить вопрос. Вот мы и предлагаем вам оптимальное решение. Нам нужно, в первую очередь, успешно реализовать проект. Мы согласны работать только на таких условиях, а в свою очередь гарантируем вам партнерские отношения.

А. А.: То есть, в любом случае, в собственности объект у нас не остается.

К. Л.: Нет, это противоречит нашим правилам партнерских отношений, потому что мы, в первую очередь, заинтересованы в прибыли. Скорее всего, в этом случае, вам придется искать другого партнера, потому что у нас на этот счет твердая позиция.

А. А.: Может быть, мы отдаем вам объект в собственность, а потом берем в долгосрочную аренду как управляющая компания? То есть, мы как компаньоны получаем прибыль в процентах, о которых договоримся после, но управляем бизнес-центром по своему усмотрению.

К. Л.: Этот вариант нам подходит, потому что полностью соответствует нашим правилам.

Второй раунд. Андропов – Прохоров

Алексей Прохоров: Насколько мы знаем, у вас есть строящийся объект, который испытывает недостаток в финансировании. Поэтому мы готовы рассмотреть какие-то механизмы, которые помогут нам совместно извлечь прибыль.

А. А.: У нас есть частично построенный объект...

А. П.: Частично – это только фундамент?

А. А.: Есть коробка и есть договоренности с арендаторами. Нужна некоторая сумма, чтобы закончить строительство и ввести здание в эксплуатацию.

А. П.: Во сколько вы оцениваете оплачиваемую часть?

А. А.: То, что уже построено, мы оцениваем в 500 миллионов.

А. П.: Это с учетом стоимости земли?

А. А.: Да. И получается, что нам не хватает миллиарда рублей.

А. П.: Вы выдерживаете сроки строительства или уже опаздываете?

А. А.: Есть небольшая задержка по финансовой причине, но если мы с вами договоримся об инвестировании проекта, то мы достроим его в срок.

А. П.: Если говорить в процентном соотношении, то какая часть здания уже заполнена арендаторами?

А. А.: Примерно 60-70%

А. П.: Есть два варианта развития событий. Первый: мы извлекаем совместную прибыль из проекта. Второй – мы даем деньги и хотим их получить обратно в скорейшем времени после окончания строительства. Как вы оцениваете, какой срок окупаемости проекта? За какой период наш миллиард сможет к нам вернуться?

А. А.: Около 10 лет, но в течение этого времени вы сможете получать дополнительный доход.

А. П.: А если рассмотреть вариант частичной продажи проекта?

А. А.: Какую часть вы хотите купить?

А. П.: Если вы говорите, что 60-70% арендаторов уже есть, то мы готовы купить оставшиеся 30-40%.

А. А.: А почему вас не устраивает вариант совместного ведения проекта?

А. П.: Нас не устраивает тот срок окупаемости, о котором вы говорите. Нам бы был интересен проект, который окупится через три-пять лет. Мы хотим вам предложить частично изменить проект, добавить офисных помещений. Вот как раз 30-40% мы можем превратить в офисы. Те арендаторы, с которыми уже заключены договоренности, размещаются на торговых площадях, а мы реализуем офисные помещения. Да, мы с вами теряем часть помещений, потому что мы их продаем, но в таком случае вы вернете себе свою долю раньше, чем через 10 лет. Кроме того, есть предложение разбить сдачу проекта на этапы, по частям.

А. А.: С этим мы абсолютно согласны.

А. П.: А скажите, вы ведь начинали этот проект совместно с партнером. На каком этапе сейчас ваши отношения?

А. А.: Партнер вышел из бизнеса.

А. П.: А вы с ним рассчитались?

А. А.: Естественно. Именно поэтому сейчас испытываем нехватку финансов.

А. П.: Понимаем. Поэтому предлагаем вам такой вариант. Вы должны понимать, что банковский кредит сейчас оформить будет проблематично, поэтому наши условия должны казаться вам более привлекательными. Но есть определенные условия. Первое – мы бы хотели видеть договор залога земельного участка и всего того, что на нем построено. Второе – мы бы хотели контролировать целевое использование средств.

А. А.: Каким образом?

А. П.: Вариантов, на самом деле, существует множество: иметь в составе компании, которая будет распоряжаться деньгами, нашего доверенного человека, или мы с банком договоримся о том, что средства компании расходуются только на определенные цели. В таком случае если вдруг банк видит, что деньги идут на несогласованные с обеими сторонами цели, он спрашивает у обеих сторон, можно ли проводить денежные средства.

А. А.: Вы должны быть готовы к тому, что на сегодня у нас уже есть кредиторская задолженность.

А. П.: Это вполне естественно, ведь строительство объекта уже велось. Мы это прекрасно понимаем. Какой размер на сегодня кредиторской задолженности?

А. А.: Пять миллионов рублей.

А. П.: Это небольшая сумма, она нас не пугает.

А. А.: Хорошо, после сдачи в эксплуатацию как мы будем управлять компанией? Конечно, кроме того, что у нас в управляющей компании будет находиться ваш человек.

А. П.: Нам, как инвестору, интересно получить деньги. Мы готовы вкладываться на пять лет, мы готовы поэтапно получать возврат наших денег, поэтому предлагаю поступить следующим образом: небольшую часть денег мы получаем при реализации офисных помещений, остальную часть мы получаем в виде ежемесячных платежей в процессе эксплуатации торгового центра. И еще: мы понимаем, что сейчас, когда центр не запущен, трудно говорить об окупаемости, но все равно хотели бы обговорить проценты. Мы для себя определяем как 20% – для нас это немного выше, чем банковский депозит, но не нужно предоставлять тот пакет документов, который потребует любой банк. И деньги мы готовы дать сегодня, а в банке вы получите их минимум через шесть месяцев.

А. А.: Но мы можем погасить свою задолженность раньше?

А. П.: Конечно, это вам поможет избежать выплаты процентов.

А. А.: Я думаю, мы пришли к предварительному обоюдному согласию.

Третий раунд. Лазарев – Прохоров

К. Л.: Мы нашли интересный проект, где имеются определенные трудности в финансировании. Мы смотрели этот бизнес-план и вели первые переговоры с владельцами этого объекта. Мы видим, что в данный момент затрачено 500 миллионов рублей, но еще требуется сумма, превышающая эту в два раза, чтобы закончить объект. Мы считаем, что цену на строительство можно снизить примерно на 20%. Наши собственные средства в данный момент ограничены. Исходя из этого, нам потребуется сумма в пределах 800 миллионов рублей для завершения проекта. Можете ли вы нам помочь в финансировании? А. П.: Вы сказали, что экономия составит около 20%. За счет чего вы этого достигните?

К. Л.: Строительство. Мы уже участвовали в строительстве подобных объектов в других областях, и мы считаем, что сумму можно сократить.

А. П.: У нас есть информация, что 500 миллионов уже принадлежит собственнику.

К. Л.: Наши условия участия в проекте таковы: мы берем объект в собственность, чтобы избежать рисков.

А. П.: А как вы юридически оформите наше участие?

К. Л.: Самый оптимальный вариант – оформить ссуду.

А. П.: На сегодняшний день мы не совсем понимаем юридическую основу вашего предложения. Получается, объект стоит 500 миллионов. Вы имеете порядка 300. Где взять еще 200, чтобы объект перешел в вашу собственность?

К. Л.: Мы исходим из того, что с определенным банком – с вами или с другим, договоримся о дальнейшем финансировании. Мы не будем платить эти 500 миллионов рублей. Также имеет значение график оплаты: там тоже большое поле для обсуждения...

А. П.: Мы как инвестор в любом случае несем большой риск. И сейчас мы не совсем понимаем, как наш риск будет застрахован. Получается, что деньги мы даем вам под объект, который не является вашей собственностью. Правильно?

К. Л.: Это оформляется в нашу собственность.

А. П.: В любом случае это право собственности будут ограничено. Так я понимаю?

К. Л.: Мы партнеры. Наши партнеры не могут найти дополнительные финансы. Мы готовы вложить 300 миллионов и взять кредит у вас для дальнейшей реализации проекта.

А. П.: А мы как инвесторы, вкладывая в вас деньги, какие получаем гарантии?

К. Л.: Например, вы имеете доступ к объекту. Или вам принадлежит этот торговый центр, который мы строили.

А. П.: Подождите, в залог можно отдать то, что вам принадлежит. Пока объект вам не принадлежит, потому что, чтобы его выкупить, нужны деньги, которые вы собираетесь взять у нас.

К. Л.: Мы не кто-то с улицы – у нас есть своя история, у нас есть объекты в собственности. На крайний случай, мы можем заложить другой объект.

А. П.: Понимаете, мы не интересовались рыночной стоимостью этого проекта. Поэтому подскажите, сколько он сегодня на рынке будет стоить?

К. Л.: Сегодня оценка – полтора миллиарда рублей. Те объекты, над которыми мы работали в других регионах России, обходились нам примерно в 700–800 миллионов рублей. Этот проект будет полностью застрахован. Окупаемость наших проектов, в среднем, происходит за три-пять лет.

А. П.: Так, вам нужно примерно 800 миллионов. 200 из них на то, чтобы переоформить право собственности. Мы даем вам только 200 миллионов под залог действующей недвижимости. Вы выкупаете объект в собственность, начинаете вести работы. И мы оформляем залог на строящееся помещение, предоставляем вам остаток. А что мы за это получим? Мы не банк – мы готовы предоставить деньги сразу, дешевле 20% годовых в банке вы кредит на эти цели не возьмете. Как вы оцениваете сроки окупаемости этого проекта?

К. Л.: Максимум – шесть лет.

А. П.: А если рассматривать оптимистический вариант?

К. Л.: Оптимистический вариант мы не рассматриваем! Это лишние риски. Если вы дадите нам кредит на шесть лет для поддержки этого проекта, мы готовы платить 25% годовых в первый год.

Четвертый раунд. Все вместе

А. А.: Мы провели переговоры и с двумя компаниями, которые заинтересованы в нашем проекте. Предложение девелоперов нам подходит больше всего. Он вносит то рациональное зерно в строительство объекта, которое сделает объект еще более привлекательным. С вашей стороны, господин Прохоров, мы надеемся на моментальное предоставление денег, с нашей – ввод здание в эксплуатацию в установленные сроки. В целом нам это предложение нравится. Если оно у вас изменилось за то время, которое успело пройти, мы вас слушаем.

К. Л.: Мы тоже обсуждали этот объект между собой. У нас небольшое преимущество перед вами, поэтому инвесторы заинтересовались нашим предложением – у нас есть второй объект, который мы можем оставить в залог. Мы можем относительно выгодно организовать финансирование, мы обсуждали объем кредита и процентные ставки.

А. А.: А ваш объект уже функционирует?

К. Л.: Да, у нас в соседней области функционирует торговый центр, который занимает 70 тысяч квадратных метров. Он уже приносит некоторые результаты, что позволит нам расплачиваться с инвесторами до ввода вашего объекта в эксплуатацию.

А. П.: Мы посчитали, что процентная ставка у девелопера на данный момент больше, чем у владельца. То есть, для нас более привлекателен вариант господина Лазарева. Как вариант можно рассмотреть следующее: господин Андропов, если вы решите выйти из проекта целиком и полностью вернуть потраченные деньги, то нас такой вариант полностью удовлетворит. Если вы решите остаться в проекте и взять деньги у нас, то нам это тоже будет интересно, хотя в этом случае мы немного теряем.

А. А.: Нас полностью устраивает ваш вариант, потому что мы не видим смысла выходить из проекта, когда есть возможность остаться в нем и продолжить то, что мы уже начали. Если все риски, связанные с нашим проектом, вас устраивают, то мы договорились.

К. Л.: Для инвесторов, я думаю, наш вариант все же более выгоден. Он лучше застрахован, ведь у нас дополнительный залог.

А. А.: То есть, вы предлагаете нам просто остаться субподрядчиков.

К. Л.: Определенное процентное отношение вам выплачивается. Потому что это ваша идея, ваш проект.

А. А.: Дело в том, что мы заинтересованы в собственности объекта. Если мы оставляем объект в собственности, господин Прохоров поддержит нас?

А. П.: Да, я считаю, что проект изначально ваш, и вы должны выбирать его дальнейшую судьбу, а не инвесторы. Поэтому, если вы решили оставить проект в собственности, мы вас поддержим.

А. А.: Думаю, мы с вами договорились.

Гонг!

Алексей Прохоров – победитель. Результат – 100%. Вложил денежные средства (миллиард рублей) в ТРЦ Plaza с минимальным риском и уровнем дохода выше среднего (20% годовых), обеспечил возвратность в максимально короткий срок (три-пять лет).

Андрей Андропов. Результат – 80%. Нашел средства для продолжения строительства у инвестора, чтобы сдача проекта состоялась в 2009 году, чтобы погасить кредиторскую задолженность и остаться собственником ТРЦ Plaza. Однако, к управлению ТРЦ в течение пяти лет будет допущен представитель инвестора.

Кирилл Лазарев. Результат – 50%. Не стал владельцем и даже совладельцем ТРЦ Plaza. Почти добился качественного снижения цены за объект, однако не нашел денежные средства с минимальной процентной ставкой и максимальным сроком возврата. Впрочем, вообще не нашел денежные средства.

Издательский дом «Банзай» благодарит ресторанную компанию «Максим» и буржуазное кафе «Кабинетъ» за гостеприимство и атмосферу которая удивительно подошла для проведения данного мероприятия.