Апокалипсис не сегодня. Тюменский бизнесмен — о слухах про крах строительного рынка и банкротстве девелоперов

Рынок недвижимости в России снова обсуждают в тревожных тонах: говорят о возможном банкротстве застройщиков, высоких ставках и кризисе девелопмента. Но не все участники отрасли разделяют такие прогнозы. Основатель консалтингового агентства и эксперт рынка недвижимости Сергей Разуваев считает, что говорить об апокалипсисе пока рано. В своем Telegram-канале он рассуждает, почему не верит в массовые банкротства, какую роль на рынке может занять государство и почему девелопмент всегда остается бизнесом оптимистов. Далее — от первого лица.

Сразу скажу: в теорию апокалипсиса девелопмента я не верю. Наверное, когда-нибудь он и случится, но точно не сейчас.

Во-первых, положение многих девелоперов сегодня вполне устойчивое. Да, у отдельных компаний есть проблемы: у кого-то — с финансированием, у кого-то — с проектами. Но в целом отрасль чувствует себя нормально. И, кстати, примерно то же самое говорит и Центробанк.

Во-вторых, сценарий, при котором половина девелоперов обанкротилась, а по рынку бегают какие-то разрозненные единицы, мне кажется маловероятным.

Гораздо более вероятен другой сценарий — скорее образуется государственная строительная монополия, в которую будут включены несколько крупных девелоперов.

Эта тенденция, по сути, уже видна. Например, сегодня крупнейший девелопер по объему ввода жилья в Москве — государственная структура. И вполне вероятно, что доля государства на рынке будет расти.

За риелторов, кстати, я вообще не переживаю. Даже если их доля на первичном рынке сильно сократится, у них всегда остается вторичный рынок, который будет их опорой.

Вообще девелоперский бизнес — это бизнес оптимистов. Я говорил это много раз и повторю снова: пока человек верит, что у него есть будущее и что завтра взойдет солнце, он будет заниматься этим непростым бизнесом.

Поэтому предпосылок к тому, что «все будет очень плохо», я сейчас не вижу. Хотя, конечно, всегда нужно делать одну оговорку: мы живем в стране, где многое происходит «при прочих равных». А эти самые прочие равные иногда меняются довольно быстро.

Теперь про ставку, о которой сейчас так много говорят. Да, она высокая — 15,5%. Но хочу напомнить: в 1994 году ставка была около 210%. Это, скажем так, немного выше.

Тогда, правда, не было ни 214-ФЗ, ни проектного финансирования, ни вообще понятных правил игры. Рынок только формировался.

Поэтому сегодняшнюю ситуацию я бы назвал сложной, но точно не критической. Тем более что у ставки уже виден нисходящий тренд. И я вполне допускаю, что уже в марте мы увидим еще минус полпроцента. А это уже немного ближе к жизни.

Так что девелопмент, как и прежде, будет держаться на оптимизме тех, кто им занимается.

Впрочем, далеко не все участники рынка недвижимости смотрят на ситуацию так же спокойно. В последнее время среди девелоперов и экспертов развернулась бурная дискуссия о рентабельности строительного бизнеса. Одним из тех, кто поднял эту тему, стал тюменский предприниматель и совладелец застройщика «Творчество» Илья Пискулин. Он посвятил этому несколько постов в своем Telegram-канале, где среди прочего рассказал о затратах на строительство жилья и заявил, что рентабельности девелоперов в регионах «либо нет, либо почти нет, либо больше, чем нет». Подробности — в отдельном материале.