«Пострадать могут десятки тысяч человек, их квартиры рискуют быть недостроенными». Тюменский бизнесмен — о ситуации на рынке

В последние дни среди участников рынка недвижимости идет бурная дискуссия о рентабельности девелоперского бизнеса. Поднял эту тему тюменский предприниматель и совладелец застройщика «Творчество» Илья Пискулин. Он этому посвятил несколько постов в своем Telegram-канале, где среди прочего рассказывал о затратах на строительство жилья. Он уверяет, что рентабельности девелоперов в регионах «либо нет, либо почти нет, либо больше, чем нет».

Недавно бизнесмен опубликовал пост, в котором заявил, что «в конце года застройщикам может перестать хватать денег на достройку». И привел свои рассуждения о ситуации на рынке недвижимости. Далее — от первого лица.

В конце года застройщикам может перестать хватать денег на достройку. Комментаторы моего поста о себестоимости отстаивали позицию, что девелоперы все равно прибыльны. Обосновывали это высокой средней ценой метра, которую они видят в отчетах. Но в этом и разница между теоретиками и практиками. Первые в упор смотрят, но не видят. А вторые могут даже не смотреть, потому что знают правду.

Рассказываю.

Чтобы в регионах в сегментах эконом-комфорт делались продажи, часто нужно софинансирование первоначального взноса. Когда в городе кто-то первым открывает этот ящик Пандоры, дальше рынок уже вернуться к балансу не может, и либо ты делаешь в маркетинге нечто гениальное, либо дисконтируешь цену, либо делаешь софинанс ПВ. Его суть в том, что кто-то вносит деньги в размере до 20% от стоимости квартиры за клиента. На эту сумму стоимость квартиры увеличивается, и проходит сделка. Застройщик на эскроу получает внесенные 20%, а также изначальную цену.

Так мы и получаем некорректные завышенные цены метра в статистике. Правда, еще на них влияют всякие инструменты покупки с банками, когда девелопер покупает для клиента ставку и на стоимость этого инструмента или частично он также увеличивает цену. Оттого и не надо смотреть на цены реализации объектов. И прибыли, которые могут быть показаны в конце, тоже не будут настоящими, так как часть выручки сделана не деньгами рынка, а деньгами застройщика.

Но вернемся к софинансам ПВ. Оговорюсь. Не все это практикуют, но многие. Моя компания так не делает, и я могу писать открыто.

Где на это брать деньги?

Вытащить из своего кармана. Так происходило, пока раскрывались эскроу прибыльных объектов, в которых почти все квартиры проданы и где прибыль не заложена. Объекты с полностью проданными лотами кончились в начале/середине прошлого года. Так что лавочка прикрылась. Сейчас все вводится с непроданными остатками от 30 до 50%. А то и больше. И все они заложены. Потенциала вытащить деньги на ПВ нет.

В прошлом году вы могли видеть, что застройщики в регионах дико дисконтировали готовые квартиры. Делалось это как раз в прибыльных проектах, где эти квартиры не заложены. Цель — достать деньги для первоначалок строящихся объектов. Сейчас этот инструмент иссяк.

Рынок денег. Иначе говоря, можно занять. Некоторые так делали. Инструмент нормальный, но непопулярный.

BOOM. Самое первое, где берут девелоперы деньги, — это банковский кредит. Тот самый, который выделен на реализацию проекта. Выдергивают они их через собственный генподряд, через дружественных агентов, маркетологов и прочих партнеров.

Стоимость этих денег безумная, потому что все в цепочке платят с них налоги. Но дороговизна — не самая большая проблема. Основное — это то, что в конце проекта именно этих денег может начать не хватать на достройку. Лично я даже не понимаю, как их может хватать с учетом того, что многим в 2024 году банки выделили изначально недостаточные для достройки кредиты с формулировкой «потом что-нибудь придумаем».

И вот «потом» наступило. Никто ничего в банках придумывать не собирается, и все это усугубляется тем, что застройщик еще и часть кредита расходует не по назначению. Таких объектов в стране сотни. Не один. Не два. В регионах не в центре города сложно найти не такие объекты. И все молчат. Смотрят вперед на скорые вводы, дефициты средств и не решаются поднять вопрос.

Как по мне, ситуация тяжелая и если ничего не предпринять, то выльется она резко. Пострадать могут десятки тысяч человек, потому что их квартиры рискуют быть недостроенными.

Я поднимаю этот вопрос в отрасли, как организатор форума недвижимости «Движение». Мы площадка, созданная, чтобы на ней обсуждать реальные проблемы строительной отрасли. Но, к сожалению, никто из игроков не готов сказать об этой проблеме. Все приходят на встречи с властью и говорят: «У нас всё хорошо»! Но кто-то должен сказать всё первым, чтобы ситуация начала решаться. Пусть первым буду я.

Ранее мы рассказывали, что девелопер «Талан» построит два дома в проекте Брусники вместо нее. Речь идет о ЖК «Республики 205». Необходимость сделки, как поясняли в Бруснике, продиктована, в первую очередь, экономическими обстоятельствами.