Как узаконить перепланировку и не потерять квартиру

Когда косметический ремонт уже не решает задачу, выручит перепланировка: можно, например, сместить или частично разобрать стену, чтобы увеличить площадь отдельных комнат.

Есть важное правило: любые такие изменения требуется согласовывать заранее, а часть вариантов не разрешают никогда. Ниже — что допустимо, что под запретом и какие последствия грозят за нарушения.

Перепланировкой считаются любые работы, из‑за которых фактическая конфигурация квартиры расходится с планом, указанным в выписке из единого государственного реестра недвижимости или в экспликации бюро технической инвентаризации. Даже перенос дверного проема или демонтаж встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка, и ее нужно согласовать.

Отдельный вид изменений — переустройство: перенос инженерных сетей и оборудования, отмеченных на плане, таких как раковины, плиты, ванны, радиаторы. Эти работы также подлежат согласованию.

Что обычно согласуют:

• увеличение «мокрой» зоны за счет нежилых помещений (коридора, кладовой);

• расширение коридора за счет площади санузла;

• перенос ненесущих перегородок внутри комнат;

• присоединение части коридора к жилому пространству.

Что почти невозможно узаконить или согласовать крайне сложно:

• снос несущих конструкций;

• демонтаж вентиляционного короба;

• перенос батареи на лоджию или балкон;

• увеличение площади комнаты за счет балкона или лоджии;

• перенос «мокрых» зон в жилые комнаты;

• объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами.

Последние изменения в правилах перепланировок вступили в силу с 1 апреля 2024 года. С этого момента процедура стала сложнее.

«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Если вы планируете переделку или обнаружили у предыдущего владельца несогласованные изменения, действуйте по шагам:

• сначала подготовьте проект перепланировки до начала работ. Это может сделать техническое бюро или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Специалист оформит два документа: техническое заключение о допустимости перепланировки и сам проект. Иногда добавляют дополнительный раздел о переустройстве — он потребуется, если планируется перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения;

• затем согласуйте проект. Подайте заявление через МФЦ или напрямую в районную администрацию. Комиссия рассматривает его в течение 45 дней и выносит решение. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев;

• получив одобрение, приступайте к работам. Разрешение действует ограниченное время — как правило, не более одного года. За этот срок нужно завершить строительство; при необходимости уведомлением в жилинспекцию срок можно продлить;

• по окончании ремонта обратитесь в тот же орган, где оформляли разрешение. Комиссия проверит соответствие выполненных изменений проекту. При отсутствии замечаний выдадут акт приемочной комиссии — он подтвердит законность работ;

• финальный шаг — внесение изменений в ЕГРН. Наймите кадастрового инженера для подготовки технического плана перепланировки квартиры. С готовым техпланом обратитесь в МФЦ и подайте заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади квартиры. Заявление направят в Росреестр, там внесут поправки и выдадут обновленную выписку из реестра.

Если пропустить согласования и выполнить самовольную перепланировку, накажут штрафом. По Жилищному кодексу физическому лицу придётся заплатить от 2000 до 2500 рублей, юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей.

На этом последствия не заканчиваются. После выписки штрафа всё равно придется пройти весь порядок согласования, а если узаконить изменения не получится, квартиру обяжут вернуть к исходной конфигурации. Игнорирование предписания грозит утратой недвижимости: собственника могут лишить права собственности и продать квартиру на публичных торгах.