Семейная ипотека: банкротство строителей и недоступное жилье для молодых

В России активно обсуждаются потенциальные изменения в льготной программе «Семейная ипотека». Эта программа стала ключевым драйвером на рынке жилищного кредитования, по данным «Сбера», в августе 2025 года на нее пришлось 68,5% от общего объема выданных ипотечных кредитов.

В феврале РБК со ссылкой на пресс-службу Сбербанка сообщал, что средняя стоимость недвижимости, приобретаемой по «Семейной ипотеке», составляет 7,8 миллиона рублей. Медианная сумма кредита, оформленного по госпрограмме, составляла 5,5 миллиона рублей. Максимальные значения показателя отмечались в ЦФО (7 миллионов рублей), минимальные — в УФО, СКФО и ПФО (4,4–4,8 миллиона рублей).

Медианный первоначальный взнос в начале 2025 года составлял 2,3 миллиона рублей. Средний ежемесячный платеж по стране оценивался в 34,5 тысячи рублей, однако в ЦФО, СЗФО и ДФО сумма оказалась значительно большей — 43,6 тысячи рублей. К осени сумма снизилась до 31,4 тысячи рублей. Но с 2026 года может всё измениться. Наши коллеги из 164.RU обсудили это с экспертами — выводы печальные.

Российские власти активно размышляют над реформой одной из самых популярных социальных программ — «Семейной ипотеки». Готовится комплексное ужесточение условий программы, которое может вступить в силу уже с 1 января 2026 года. Речь идет о трех ключевых изменениях: введении прогрессивной ставки в зависимости от количества детей, привязке выдачи кредита к региону постоянной регистрации заемщика и увеличении размера первоначального взноса.

И если эти потенциальные меры пока только рассматриваются, то реально будет работать выдача одного ипотечного кредита с господдержкой на семью. Если сейчас правила предполагают, что оформить «Семейную ипотеку» может каждый из супругов, то с 1 февраля супруг или супруга будут автоматически считаться созаемщиками и, значит, не смогут кредитоваться для покупки второй квартиры — детям или в качестве инвестиции.

Соучредитель Kronung Group Филипп Шраге подтверждает серьезность намерений властей: «Обсуждаемые сейчас изменения условий семейной ипотеки — реальность, а не слухи, и их эффект будет ощутимым. Оба направления — и дифференциация ставок, и географическая привязка — уже активно прорабатываются в ведомствах и проходят через СМИ и парламентские круги».

Основная причина предстоящих изменений — растущая нагрузка на государственный бюджет. Механизм программы устроен таким образом, что низкую для заемщика ставку в 6% банкам компенсирует государство.

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак детально объясняет механизм субсидирования: «Низкую для заемщика-льготника ставку по семейной ипотеке (6%) банкам субсидирует государство. Проще говоря, по каждому выданному льготному кредиту возмещает банкам разницу между низкой ставкой по льготной программе и высокой ключевой ставкой».

С учетом действующих надбавок Минфина эта разница достигает 13,5% (19,5% - 6% = 13,5%) от тела долга. Фактически государство берет на себя выплату большей части процентов, тогда как сам заемщик гасит лишь 6%. В условиях, когда ключевая ставка ЦБ в последние два года остается на высоком уровне, расходы казны на субсидирование кратно выросли.

Основатель строительной компании RUDOM Константин Пулькин добавляет: «Потому что бюджет трещит. „Семейная ипотека“ обходится государству дорого, а эффект от нее долгосрочный. Власти ищут способ сократить расходы, при этом сохранив видимость поддержки. Но реальность такова, что любое усложнение — это удар по рынку».

Согласно обсуждаемым поправкам, ставка по семейной ипотеке может стать дифференцированной:

• 12% годовых — для семей с одним ребенком;

• 6% годовых — для семей с двумя детьми;

• 4% годовых — для семей с тремя и более детьми.

Кроме того, рассматривается увеличение первоначального взноса с текущих 20 до 40%, а также введение ограничения по выдаче ипотеки регионом постоянной регистрации заемщика.

Здесь дело касается не только попыток сделать программу более прозрачной. Коммерческий директор финансового маркетплейса Ярослав Баджурак прямо заявляет: «Вот власти и заговорили о том, чтобы сделать поддержку более адресной. Но по сути — найти способ сэкономить под благовидным социальным предлогом — с формулировкой „чем больше детей, тем ниже ставка“».

Наиболее серьезные последствия ожидают семьи с одним ребенком, которые составляют основу программы. Например, в «Сбере» на их долю приходится 66% всех льготников-заемщиков.

Баджурак приводит конкретные расчеты: «Для того чтобы оценить, кто попадает под удар, обратимся к статистике… Большая часть ипотечников-льготников (66%) — это заемщики с одним ребенком. Получается, что двум из трех потенциальных получателей жилкредита придется раскошеливаться вдвое больше».

При ставке 12% и увеличении первоначального взноса до 40% ежемесячный платеж по кредиту в 6 миллионов рублей на 30 лет взлетает с 36 до 62 тысяч рублей, а требование к доходу семьи — до 123 тысяч рублей. Для многих семей, особенно тех, в которых один из супругов находится в декрете, это станет непреодолимым барьером.

«Покупка дома по „Семейной ипотеке“ с первоначальным взносом в 40% и ставкой 12% просто невозможна для большинства семей. Если убрать ипотеку как инструмент, останется только одна опора — личные накопления, а они у населения стремительно тают», — констатирует Константин Пулькин.

Вторая обсуждаемая мера — выдача ипотеки по прописке — направлена на борьбу с региональным перекосом. Как указано в материалах, почти половина льготных кредитов оформляется на покупку жилья в столичных агломерациях, при этом многие заемщики на момент покупки там не проживают.

Филипп Шраге анализирует последствия этой инициативы: «Одновременно ужесточение по географии (ипотека только по месту регистрации) снизит миграционный эффект льготы и сделает программу более региональной, что может поддержать спрос в депопуляционных территориях, но ослабит спрос в мегаполисах».

«Насколько такой шаг будет справедливым и откуда люди будут брать деньги на платежи, если достойной работы в этом городе, селе, деревне нет?» — задает риторический вопрос Буджурак. Таким образом, привязка к регистрации может ограничить внутреннюю трудовую миграцию, лишив мобильных заемщиков возможности улучшить жилищные условия при переезде.

Эксперты единодушны: ужесточение условий неминуемо ударит по рынку недвижимости, особенно по первичке и сегменту индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Константин Пулькин описывает текущую ситуацию в строительной отрасли: «Мы уже наблюдаем массовые отказы банков даже „белым“ клиентам, лимиты заканчиваются, условия ужесточаются. В Московской области, где мы работаем, из 10 строительных компаний три уже закрылись, еще 2–3 находятся в кассовом разрыве, не способны выдать дома или вернуть авансы. Ранее работала модель: взял ипотеку — заказал дом. Теперь ни ипотеки, ни заказов. Это не прогноз, это факт!»

Филипп Шраге прогнозирует перераспределение спроса: «Если ставку для семей с одним ребенком поднимут существенно — до 12%, это срежет пул потенциальных покупателей: расчеты показывают, что ежемесячный платеж таких семей вырастет заметно, что приведет к отказу части покупателей или их переходу в сегмент готового жилья и вторички, где можно заселиться сразу и избежать рисков стройки».

Константин Пулькин соглашается с этой позицией: «Вторичный рынок действительно может получить локальное преимущество. Там нет этапа строительства, можно заехать сразу. Люди, уставшие от банковских сложностей и ожиданий, будут ориентироваться на готовые решения».

Эксперты сходятся во мнении, что изменения окончательно поставят крест на использовании семейной ипотеки как инвестиционного инструмента.

Константин Пулькин замечает, что раньше это был действительно рабочий механизм — взять по ставке 6%, вложиться в дом, продать его с прибылью или сдать. Сегодня, при текущем давлении, волатильности цен, рисках блокировок, задержек и изменении правил игры банками в режиме реального времени, это становится более рискованным, чем доходным.

Филипп Шраге резюмирует: «Для сохранения капитала в новых условиях логичнее ориентироваться на консервативные сценарии: фиксировать доходность, сокращать плечо и учитывать, что программы льготного кредитования — инструмент социальной политики прежде всего, а не гарантированная инвестиционная опция».

В условиях нарастающей неопределенности эксперты советуют потенциальным заемщикам не откладывать решения.

Константин Пулькин дает прямой совет воспользоваться действующей ставкой, если есть возможность. «Время работает против клиента. Программа в привычном виде может не дожить до весны. Мы в компании RUDOM уже фиксируем цены, принимаем заказы на 2026 год и закупаем материалы заранее. Потому что понимаем: завтра будет дороже. И сложнее», — уточнил застройщик.

А теперь ненадолго вернемся к правилу, которое вступит в силу 1 февраля следующего года. Филипп Шраге считает, что решение способно немного охладить спрос, особенно среди семей, которые хотели купить второе жилье, например, для аренды или для взрослых детей и подростков.

Правда спикер видит в этом и положительное зерно — инициатива делает рынок более прозрачным. «Государство пытается сократить случаи, когда льготной ипотекой пользовались не по назначению, не для улучшения условий, а ради перепродажи или инвестиций. Теперь семьям придется внимательнее выбирать объект и брать кредит только на действительно нужное им жилье», — уточнил Филипп Шраге.

Ярослав Баджурак убежден, что новое правило «одна семья — одна льготная программа» полностью укладывается в стремление Минфина сэкономить бюджетные средства на субсидирование. При этом преподносится инициатива как попытка сделать программу более адресной и справедливой. С одной стороны, это действительно так, ведь благодаря низкой ставке получить кредит могут семьи со средним доходом.

С другой стороны, это ограничивает семьи, в которых оба супруга имеют доход выше среднего. «Нам известны кейсы, когда супруг в одиночку сначала брал льготный жилкредит на новостройку-однушку, а спустя время заемщиком-льготником становилась супруга. Она оформляла как единственный заемщик в рамках семейной ипотеки трехкомнатную квартиру. При этом ипотечную однушку люди сдавали, чтобы пополнить бюджет и снизить финансовую нагрузку на личный бюджет. То есть, по сути, пара, которая хорошо зарабатывает, использовала лазейку в правилах госпрограммы для собственной выгоды», — делится наблюдениями эксперт.

Правда в одиночку взять даже льготную ипотеку — задача не из простых. При средней цене квартиры в октябре в 7,5 миллиона рублей с первоначальным взносом в 20% зарплата заемщика должна быть не ниже 77 тысяч рублей, чтобы ежемесячно выплачивать 38,7 тысячи рублей за кредит.

«Но, вопреки официальной статистике Росстата о средней зарплате, немало россиян получают гораздо меньше. Так, к примеру медианная зарплата в Саратовской области, согласно исследованию РИА „Рейтинг“, во втором квартале не превышает 48 184 рублей. Проще говоря, у половины жителей региона доходы ниже этого показателя. Кстати, уровень „медианы“ в 100 тысяч рублей зафиксирован лишь в девяти регионах», — уточняет Ярослав Баджурак.

Следует учитывать, что потенциальный заемщик должен накопить 20% суммы на первоначальный взнос. При средней цене квартиры в 7,5 миллиона рублей вырисовывается сумма в 1,5 миллиона рублей.

«Согласитесь, с зарплатой в 48 тысяч рублей сберечь такую сумму для потенциального ипотечника — задача повышенной сложности, даже при условии, что для части первоначального взноса будет использован материнский капитал (912 тысяч рублей за двоих детей или 690 тысяч рублей за одного ребенка). Для двух ипотечных квартир расходы соответственно вырастут вдвое — первоначальный взнос 3 миллиона рублей, как и требования к двум зарплатам в сумме до 154 тысяч рублей», — замечает аналитик.

Получается, что даже в нынешних условиях далеко не каждая семейная пара может оформлять две ипотеки. Например, по данным «Альфа-Банка», доля таких заемщиков составляет всего 5–7% от всех льготников.

Эта инициатива приведет лишь к тому, что рынок потеряет наиболее платежеспособных заемщиков. Однако, как считают в «Альфа-Банке», на объеме выдач «Семейной ипотеки» это практически не скажется, просадка составит от процента до двух.

«Однако мы полагаем, что в результате запрета выдачи „семейки“ сократятся существеннее, как раз на 5–7%. Видимо, на этот эффект и рассчитывает Минфин, вводя ограничение», — говорит Ярослав Баджурак.

Один из негативных сценариев на рынке новостроек — повышение среднего чека сделки, так как спрос сократится, ведь часть семей вполне могут отказаться от планов по покупке второй недвижимости. Исполнительный директор «Выберу.ру» считает, что семьи с высоким достатком будут обращать внимание на квартиру большей площади.

В то же время падение спроса способно затормозить рост цен на недвижимость. Но эффект будет краткосрочным и к серьезным удешевлениям жилых квадратов не приведет.

«Зато в ближайшие четыре месяца можно ожидать всплеск спроса и „разогрев“ цен, ведь ипотечники-льготники поторопятся за вторым жилкредитом, — считает Ярослав Баджурак. — Закрывая две „Семейные ипотеки“, Минфин пока не стал менять другое важное правило для заемщиков. Его ввели 23 декабря 2023 года. С этой даты все льготные госпрограммы банкам предписали выдавать в режиме „один раз в одни руки“. Но для семейной ипотеки власти сделали оговорку, которая позволяет брать жилкредит снова. Для этого семья должна соблюсти одновременно два требования. Во-первых, погасить семейную ипотеку, взятую после этой даты, во-вторых, в семье после этой даты должен родиться (или быть усыновлен) еще один ребенок. А вот если „Семейная ипотека“ была взята до 23 декабря 2023 года, люди по-прежнему вправе брать льготный кредит повторно. Минфин пока не закрыл эту льготу.

Другой вопрос, что эта лазейка вскорости также может исчезнуть — как только чиновники или депутаты обнаружат это упущение в правилах «семейки"».

Как бы ни стремились власти выставить свои инициативы попыткой сделать программу более доступной, справедливой и прозрачной, очевидным остается одно: за этими словами скрывается стремление сократить расходы бюджета страны на субсидирование льготных кредитов.

И хотя экономия бюджета дело благое, но у него есть ряд побочных эффектов:

• снижение доступности жилья для миллионов семей с одним ребенком;

• массовые банкротства застройщиков, особенно в сегменте ИЖС;

• охлаждение рынка первичной недвижимости;

• ограничение внутренней трудовой миграции;

• перераспределение спроса в сторону вторичного рынка;

• потеря наиболее платежеспособных заемщиков.

В выигрыше останутся лишь многодетные семьи, причем исключительно в том случае, если будет принято решение по введению дифференцированной ставки. А при утверждении правила — где прописан, там и кредитуйся — выиграют регионы, испытывающие отток населения. Рынку же предстоит пережить сложный период адаптации к новой реальности, в которой льготная ипотека станет более селективным и точечным инструментом поддержки.