«Должна приблизиться к 14%»: что ждать покупателям и продавцам недвижимости от снижения ключевой ставки

Лед тронулся: Центробанк снизил ключевую ставку после долгого периода заморозки, задав рынку недвижимости новый вектор. У многих покупателей и продавцов сейчас вопрос на миллион: что будет с ценами на вторичное жилье и новостройки. Чтобы разобраться в этом, наши коллеги из MSK1.RU узнали мнение экспертов по недвижимости и экономистов.

Российский рынок новостроек набирает обороты. Уже к августу 2025 года продажи выросли на треть, а каждый второй покупатель стал чаще интересоваться новостройками. Спрос сместился в сторону компактного жилья: «однушки» стали популярнее на 17%, а студии — на 11%.

«Рынок первичного жилья демонстрирует помесячный рост, активно компенсируя спад второй половины 2024 года, — отметил Дмитрий Алексеев, управляющий директор направления первичной недвижимости „Авито Недвижимости“. — В августе 2025 года на первичном рынке жилья в России было зарегистрировано 45,8 тысячи договоров долевого участия. По сравнению с прошлым годом продажи увеличились на треть (+33%), а относительно июля текущего года — на 5%. Рост сделок зафиксирован в большинстве регионов России».

Девелоперы оперативно реагируют на этот тренд. За год предложение на рынке выросло на 40%, причем количество однокомнатных квартир увеличилось более чем вдвое. Значительную роль в оживлении рынка играет ипотека — ее доля в сделках достигла 65%.

После того как ключевая ставка ЦБ опустилась до 17%, для покупателей ипотека стала немного доступнее, а для застройщиков сократилась стоимость кредитов. Рынок уже отреагировал заметными подвижками — так, в августе 2025 года продажи новостроек в Москве выросли почти на треть по сравнению с прошлым годом, а в крупных городах общий интерес к жилью, как к новостройкам, так и к вторичке, увеличился на 4–5%. При этом с начала года цены на первичном рынке уже поднялись примерно на 4%.

«Каждый второй наш покупатель готов брать уже готовую новостройку по текущей ставке при условии близкого срока сдачи и готового ремонта. Рынок вторичного жилья оживился, но снижения до 17% недостаточно для восстановления покупательского спроса», — рассказала MSK1.RU руководитель агентства недвижимости «Каждому по квартире» Карина Дерябина.

С коллегой солидарен и руководитель отдела продаж сервиса недвижимости Domeo ESTATE Михаил Богомолов: в первую очередь спрос вырос на новостройки.

«Со снижением ставки на рынок недвижимости начинает поступать больше денег, которые инвесторы и население выводят из банковских вкладов. Это закономерно ведет к увеличению спроса, и в первую очередь цены устремляются вверх на новостройки, — объяснил MSK1.RU эксперт. — Уже сейчас мы наблюдаем, что новостройки от месяца к месяцу дорожают на 1–5%, и вслед за ними, хотя и менее быстрыми темпами, тянется рынок вторички».

Аналитики признают, что о настоящем ажиотаже речи не идет: для большинства покупателей жилья проценты всё еще кажутся высокими, особенно с учетом инфляции и текущего уровня доходов.

«Кредиты остаются дорогими, и ожидать массового роста сделок на этом этапе не приходится, — считает финансовый эксперт Татьяна Волкова. — Чтобы рынок почувствовал реальное оживление, ставка должна приблизиться хотя бы к уровню 14%, а лучше — к 12% годовых. Тогда появится импульс для масштабного увеличения спроса: вырастут объемы сделок, обороты и общее движение на рынке».

Последствия снижения ключевой ставки оказались не столь однозначными, как многие ожидали. И рост цен — не единственный из возможных сценариев.

«По мере снижения ключевой ставки объекты в новостройках будет дешеветь, потому что сейчас этот рынок перегрет дешевыми не рыночными деньгами, — объяснил MSK1.RU генеральный директор агентства недвижимости „Кремлевские ключи“ Сергей Бычков. — Уже можно заметить, что стоимость лотов ЖК после сдачи не растет, как было ранее, а снижается или остается на уровне цен продаж в процессе строительства».

Юрист-экономист Юрий Капштык считает, что сейчас нет основания для резкого снижения цен на новостройки.

«Дома строились, когда ставка была 20%, и это отражалось на стоимости стройматериалов, себестоимости работ, запланированной прибыли застройщика. Сейчас гарантий по удержанию ключевой ставки нет, и застройщики не торопятся снижать цены — необходимо выждать время и посмотреть, будет ли стагнация рынка или это предвестник дефолта», — объясняет MSK1.RU эксперт.

В сознании россиян, особенно жителей крупных городов, недвижимость прочно закрепилась как главный способ сохранения сбережений. В отличие от кризисных 90-х, сегодня люди уверенно смотрят на инвестиции в жилье — это не просто финансовая стратегия, а глубоко укоренившаяся вера в то, что собственная квартира станет и залогом достойного будущего, и источником стабильного дохода.

«Многие консервативные инвесторы, которые не любят финансовые рынки, выбирают именно недвижимость. Их не остановит цена — они просто будут искать альтернативы: другого застройщика, Подмосковье или иной город, — объясняет MSK1.RU кандидат экономических наук, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Рута Абрамова. — Для населения это точка спокойствия, поэтому люди готовы брать ипотеку под разные проценты. Хотя при совсем высоких ставках некоторые возможности исчезают, особенно для приезжих, которые остро чувствуют разницу в ценах».

Снижение ставки так или иначе стало позитивным сигналом для рынка недвижимости. На рынке новостроек Москвы и Подмосковья сложились уникальные условия: застройщики предлагают беспрецедентные условия, включая рассрочку до 8 лет, скидки до 19%, а также специальные ипотечные программы — семейную ипотеку от 3,5% и IT-ипотеку от 4,9%.

«Сейчас квартиры с ремонтом и мебелью реально стоят дешевле, чем на старте продаж, и при этом платить меньше, чем за аренду. Покупателям с наличкой — больше скидок, можно торговаться. Инвесторам — рынок становится „покупательским“, есть шанс зайти по выгодной цене», — считает юрист-риелтор, экономист, инженер-землеустроитель, сооснователь юридической компании по недвижимости «Демидова Хоумс» Александра Демидова.

Прогнозы по стране выглядят позитивно для тех, кто не ждет дальнейшего снижения ставок, считает эксперт по новостройкам Наталья Седова. По ее оценке, из-за общего сокращения строительства может сложиться дефицит предложений.

«В ближайшие годы, особенно к 2027 году, ожидается значительное увеличение цен на квартиры из-за сокращения предложения на рынке новостроек, — поделилась эксперт с MSK1.RU. — Многие застройщики отказываются вводить новые объекты, поэтому текущие распродаются стремительно, и цены будут расти. К тому же на рынке есть интересные программы, включая ипотеку с рефинансированными ставками от 3,5 до 9% на 2–3 года».

Между тем стоимость квадрата в центре Москвы достигла своего исторического максимума. Подорожали и съемные однушки — арендаторы жалуются, что на рынке почти не найти хороших предложений за разумные деньги. Почитайте, что советует хоумстейджер, чтобы сделать из страшного «бабушатника» уютную квартиру с небольшими вложениями.