«Все мечтают о своем загородном доме». Тюменский миллиардер спрогнозировал рост интереса к коттеджам

С приближением весны актуализируется тема загородной недвижимости. В четвертом квартале произошел резкий спад в кредитовании объектов, доля ипотечных кредитов упала с 20% до 2% из-за ограничений со стороны банков. Владелец агентства недвижимости Ильдар Хусаинов предполагает, что спрос на загородные дома может увеличится после того, как банки улучшат условия условия по семейной ипотеке. После ожидается, что на рынок выйдут крупные игроки, что изменит его структуру. Что прогнозирует миллиардер — читайте в его колонке.

Скоро весна, а значит, самое время поговорить про загородную недвижимость. Ох как там всё сложно! Ну, начнем с того, что мало кто знает, но в четвертом квартале фактически выдачи по семейной ипотеке на загородку был дан красный свет. Существовал негласный мораторий — банки всю семейную из-за ограничения лимитов выдавали на объекты, которые они проектно финансировали. Надо ли говорить о том, что там были в основном крупные девелоперы высотного строительства. В общем, в итоге по нашим оценкам доля кредитования загородки упала с 20% до 2% в 4 квартале. Ну а когда ставка по рыночной ипотеке стала 30%, то только в случае острой необходимости такие кредиты были оформлены. При этом еще во втором квартале 2024 ипотека была важнейшим фактором спроса.

Далее случилась полная финансовая беда у загородных девелоперов из-за резкого перехода на эскроу. У 70% процентов рынка столкнулись с финансовыми разрывами в той или иной степени сложности, к которым они не были полностью готовы. В целом идея перехода на эскроу была здравая — хотели сделать как с новостройками, но не учли разные финансовые модели у новостроек и загородной и уровень менеджмента в целом.

Результат: процентов 20 девелоперов загородной до сих пор не поняли, где оказались, кто-то скрипя зубами достроил и ушел с рынка, кто-то сейчас за границей, кто-то под следствием. На вопрос, можно ли было сделать по-другому, ясного ответа уже не будет. Минстрой будет доказывать, что по-другому было нельзя, а строители будут говорить, что их даже не спросили, и они квартал только разбирались в новой системе. Показательный пример, как сложно могут проходить реформы!

После того как продажи встали, по идее должны были начать снижаться цены, но не тут-то было! Рост цен на материалы и ввод больших комиссий с банков усугубили ситуацию, и о снижении уже никто не говорил. Поэтому большинству пришлось цены поднимать. Что сделало продажи еще меньше.

С 1 марта рынок полностью переходит на эскроу. Да, формально, если за наличный расчет, можно и без эскроу, вот только НДС льготы тогда не будет. В целом льгота по НДС — это, кстати, положительный момент, с 1 марта на самом деле появляется льгота по НДС по загородке. Но немного не в том виде, что все думали. По моим данным, льгота будет только в части стоимости строительства, а не на всю стоимость реализованного жилья. Да и еще будет несколько критериев. То есть механизм будет не таким, как у новостроек. Я не исключаю, что в будущем и по новостройкам могут так же сделать, после того как обкатают на загородной недвижимости.

Что касается баланса спроса и предложения, то тут есть хорошие новости. На прошлой неделе основные банки всё-таки сняли мораторий с загородки и резко уменьшили комиссии. Если не вдаваться в детали, то теперь по загородной условия по семейной лучше, чем по новостройкам, и, думаю, спрос сместится в малоэтажку. Также девелоперы в малоэтажке потихоньку привыкают и понимают, как работать.

Если заглянуть в будущее, то там появятся сильные федеральные игроки, которые смогут быстро завоевать весь рынок. А пока там везде локальные истории и отсутствие системной позиции в диалогах не то что с федеральной властью, но даже с региональной.

Также вероятен вариант, что кто-то из крупных девелоперов по новостройкам зайдет на этот рынок и быстро там станет лидировать. Всё-таки после того, как, хоть и частично, но в загородной недвижимости прошла отмена НДС, думаю, крупные капиталы потекут в загородную недвижимость.

И еще могу сравнить, как по продажам и маркетингу работают девелоперы по новостройкам, а как — по загородной: системный подход против ручного управления. Не всё, конечно, но в среднем примерно так.

Что касается спроса, то все опросы показывают одно: доля спроса на загородную растет год к году — все мечтают о своем загородном доме! Осталось только сделать так, чтобы инфраструктура, качество домов, цены и финансовые условия соотносились с желаниями потребителя. Пока что-то верится с трудом!

Льготные программы ипотечного кредитования по-прежнему остаются недоступными для большинства потенциальных новоселов, и это обстоятельство ощутимо влияет на спрос. Многие специалисты, работающие в сфере недвижимости, отмечают заметное проседание рынка. В январе, по их словам, снизился интерес даже к земельным участкам, которые активно покупали после сворачивания большинства льготных программ.