Можно ли сегодня купить квартиру в Тюмени на вторичке и за сколько — эксперимент

Квартиру в Тюмени купить стало практически нереально. Для этого нужно иметь завышенные показатели будь то в доходе, будь то в возможности оплаты займа. Журналист 72.RU Радик Енчу уже пробовал обзавестись жилой площадью в новостройке (безуспешно). Теперь ему выпал еще один шанс — посмотреть варианты на вторичном рынке и соотнести со своими возможностями, есть ли что-то по карману. Сразу оговоримся — сам Радик относится к возможности покупки сейчас квартиры с большим скепсисом. Прав ли он?

Для начала определим вводные: представим, что я хочу купить квартиру до 4,5 миллиона рублей, и на основе этого посмотрим имеющиеся предложения. Денег на первоначалку у меня нет. В реальности я снимаю квартиру за 17 тысяч рублей. За такой ежемесячный платеж по ипотеке нормальную квартиру найти крайне сложно, практически невозможно. Либо нужен огромный первоначальный взнос.

Знакомимся с предложениями, которые есть на сайте «Этажей». И там же рассчитываем платеж по «ипотеке».

На выбор самая разная недвижимость: комнаты, пансионаты, квартиры. Одно из самых дешевых предложений — комната в общежитии площадью 11,2 квадрата недалеко от озера Алебашево. Жилье продают за 800 тысяч рублей. Изначально я не стал открывать фотографии, но для иллюстрации пришлось это сделать.

При первоначальном взносе в 82 тысячи рублей и сроке кредита в 30 лет «Сургутнефтегазбанк» предлагает ежемесячный платеж от 12 157 рублей при ставке 20,55% вместо 22,35%. У других банков условия иные.

Процентная ставка тоже двузначная с оплатой почти в 14 тысяч рублей. Но в такой атмосфере жить не хочется. Отсечем подобные варианты и посмотрим более дорогую недвижимость. Хочется ведь жить в комфорте и гармонии.

Остановимся на таком варианте: двухкомнатная квартира площадью 40,6 квадратного метра на улице Волгоградской.

По фотографиям выглядит прилично, с ремонтом. Стоимость — 4 450 000 рублей. Первоначальный взнос — 500 тысяч рублей или 11% от начальной цены. Заём на 30 лет. Здесь варианты мрачнее — процентная ставка от 22% и ежемесячная оплата больше 72 тысяч рублей. Самый большой платеж у ВТБ — от 75 790 рублей в месяц.

В беседе с корреспондентом 72.RU Сергей Круска, специалист по недвижимости АН «Сова», обращает внимание, что банковские ставки повышаются, от этого падает покупательная способность. Также он отмечает, что сейчас много людей покупает недвижимость за наличку.

— Либо люди добирают необходимые суммы ипотекой. Но это, как правило, небольшие суммы — миллион-два, — говорит собеседник.

Он рассказал о недавней сделке. Клиент взял в ипотеку однокомнатную квартиру в 4,6 миллиона рублей со ставкой 22,9%. Первоначальный взнос был 600 тысяч рублей. Ежемесячная плата составляет 77 тысяч рублей. Раньше, отмечает эксперт, платеж был меньше — в районе 28 тысяч рублей.

С другой стороны, эксперт на основе разговоров с другими представителям рынка недвижимости отмечает рост интереса к вторичке из-за ужесточения условий по покупкам новостроек. Еще квартиры приобретают за наличные деньги для дальнейшей сдачи жилья в аренду. При этом цены на вторичное жилье, по наблюдениям Крускы, начинают потихоньку падать.

На самом деле высокие ставки по ипотеке далеко не приговор, уверяет Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». По ее словам, рынок недвижимости устроен таким образом, что доступные кредиты разогревают стоимость квартир, а повышение ставок увеличивает долю квартир, продающихся с дисконтом, чем и пользуются те, кто заинтересован в приобретении своего жилья.

Например, при стоимости квартиры 4,5 миллиона рублей, сроке кредитования 10 лет, первоначальном взносе 3 миллиона рублей, сейчас при стандартной ставке 22,2% ежемесячные платежи по ипотеке составят 31 209 рублей, что соразмерно платежам по ипотеке при таком же первоначальном взносе по ставке 14,13% годовых за квартиру стоимостью 5 миллионов рублей. Для оформления ипотеки с таким платежом достаточно дохода в 44,6 тысячи рублей.

— Тех, кто улучшает жилищные условия, продав свою недвижимость и имея достаточно большую сумму первоначального взноса, нынешние ставки не пугают, они просто ищут квартиру с дисконтом, а в будущем планируют получить выгоду, рефинансировав кредит под более низкую ставку и снизив платежи по ипотеке, — объясняет Решетникова.

При тех же условиях, но сроке кредитования 7 лет, дисконт оказывается соразмерным еще более низкой ставке, платежи при стоимости квартиры 5 миллионов рублей и ставке 12% будут — 35 305 рублей в месяц, а при ставке 22,2%, но при цене 4,5 миллиона рублей — 35 324 рублей.

— При этом сейчас на вторичном рынке очень распространены программы от банков с покупкой сниженной ставки, либо на весь период кредитования, либо на первое время. Порядка 30% кредитов сейчас оформляются с покупкой сниженной ставкой на первые 1-2 года, после этого периода большинство заемщиков рассчитывают рефинансировать оформленный кредит. Главный плюс таких программ — это снижение размера ежемесячных платежей на льготный период кредитования, — отмечает эксперт.

Она также добавляет, что есть программы, по которым можно купить жилье на вторичке без первоначального взноса. Ставки по таким кредитам начинаются от 22,5%. Для сотрудников ряда компаний от 23%. Также приобрести квартиру без первоначального взноса можно под залог иной недвижимости или автомобиля.

— Получение всей суммы ипотеки без внесения первоначального взноса тоже возможно, если продавец существенно снижает цену, при этом цены на аналогичные варианты квартир остаются на том же уровне. Так как банки интересует не как таковой первый взнос, а безопасная сумма кредита по отношению к рыночной стоимости залога и платежеспособность заемщика, — продолжает Решетникова.

Она говорит, что минимальный необходимый доход для покупки вторичной недвижимости в ипотеку — понятие очень относительное. Фактически ежемесячный платеж по ипотеке и другим кредитам не должен превышать 70–80% от подтвержденного дохода заемщика, в который могут быть включены как официальная зарплата, так и дополнительные, например, от сдачи квартиры или машины в аренду.

Также Решетникова отмечает, что многие банки предлагают ипотеку с последующим рефинансированием или опцией по единоразовому снижению ставки по заявлению при изменении ключевой ставки.

Недавно глава «Этажей» Ильдар Хусаинов высказывался о ситуации на рынке недвижимости. Он констатировал там кризис и предрек снижение цен. Также, по его мнению, необходимо было в 2021 году отменить все виды господдержек.

Мы регулярно рассказываем о строящихся объектах в Тюмени. Недавно показывали, какой ЖК строят на Доме Обороны.