«Брать нужно сейчас, а лучше вчера»: колонка тюменца о том, как, когда и где инвестировать в недвижимость

Рубль слабеет, ключевые ставки растут, а вместе с ними неумолимо летят вверх и цены на недвижимость. Сколько это будет продолжаться? Стоит ли в таких условиях задумываться о покупке собственного жилья, а может быть, сейчас удачный момент для инвестирования? Мы пообщались с опытным специалистом в сфере недвижимости и узнали, какие возможности заработка на этом рынке есть сейчас. Реальные примеры выгодных вложений в покупку новостроек и практические полезные советы — в колонке тюменского риелтора Владимира Пелымского. И да — это не реклама. Просто для того, чтобы попробовать себя в роли инвестора, оказывается, вовсе не обязательно быть обладателем каких-то заоблачных сумм, но многие даже не догадываются об этом. Далее — от первого лица.

Главное в недвижимости: брать нужно сейчас, а лучше вчера. Завтра может быть поздно. Вы спросите почему? Объясню. Еще совсем недавно банки давали ипотеки с 15% в качестве необходимого первоначального взноса, а недавно эту планку подняли до 20%. Вчера на стадии фундамента квартиры были дешевле, а уже завтра их цены могут увеличиться на 400 тысяч рублей. Замечали, как меняется стоимость жилья в новостройках, если сравнивать старт продаж на стадии котлована и момент, когда дом уже сдан? К сожалению, многие не понимают, что на этом можно не только сэкономить, но и зарабатывать, получив дополнительный пассивный доход.

Траншевая ипотека

О траншевой ипотеке сегодня вообще мало кто знает и еще меньше людей понимает, в чем ее смысл. Те же, кто не машет скептически рукой, уже используют эту возможность как рабочий инструмент для дополнительного дохода. В чём плюс траншевой ипотеки? Попробую объяснить на пальцах. Застройщик говорит: хочу 30% от стоимости квартиры сейчас, а остальные после сдачи дома в эксплуатацию. У банка условие — 20% первоначальный взнос, но он сейчас может добавить вам недостающие 10% и пока многоэтажка строится, вы будете платить проценты только за этот небольшой долг — первый транш. За вторым придете через год, когда получите ключи. На деле выходит, что будущий новосел не платит за квартиру, которой по сути еще нет, 25 тысяч рублей ежемесячно, а отдает всего 8 тысяч рублей. Через год — к моменту получения второго транша и увеличению ипотечного платежа — перед ним открывается сразу несколько путей: продать квартиру и заработать на разнице в возросшей цене, пустить квартирантов и продолжать платить ипотеку или заезжать самому.

Треть моих клиентов сейчас используют траншевую ипотеку как инструмент для инвестирования средств. При этом многие вносят в качестве первоначального взноса материнский капитал. Люди просто умеют считать и понимают, что, когда их сертификат лежит без дела, его ценность теряется. Ежегодная индексация этой суммы не сравнима с инфляцией.

Для наглядности расскажу один реальный пример. Приобрели две студии на фундаменте за 2 миллиона 430 тысяч рублей. Каждая из них находилась в разных районах Тюмени. По одной квартире ежемесячно платили банку 1300 рублей, по другой — 5,80 рубля. Смешно, но факт — вот такие платежи еще совсем недавно были по траншевой ипотеке (у некоторых компаний были субсидии по договоренности с банками-партнерами и ставки 0,01% на срок строительства. — Прим. ред.). Меньше чем через год оба дома почти возведены, а цена каждой из студий уже в районе трех миллионов рублей. Одну квартиру продаем и делаем ремонт во второй. Последнюю сдаем и перекрываем оставшуюся ипотеку.

Долевку, взятую с помощью траншевой ипотеки, лучше всего продавать через год. Дальше ежемесячный платеж увеличивается в разы, съедая итоговую прибыль, а цена самой квартиры растет уже не так быстро.

В

Три года назад обратилась ко мне клиентка с наличными деньгами. Рассказала, что хочет вложить свои средства в уже готовую квартиру в новостройке или купить недвижимость в доме, который вот-вот будет сдан. Посмотрел цены на подходящие по запросу объекты. В Тюменской слободе на тот момент обычная однокомнатная квартира в уже сданном доме стоила 3 200 000–3 300 000 рублей, а на Мысу только начал реализовываться новый проект и за такую же сумму можно было взять полноценную двушку, но на стадии котлована. Уговорил женщину выбрать второй вариант, и вот недавно мы продали ее двухкомнатную квартиру за 5 800 000 рублей.

Есть инвесторы, которые берут за наличку черновые новостройки или убитые старые квартиры. Загоняют в них бригады рабочих, делают ремонт и всего через два месяца такие объекты с уже «намазанными губами» продаются с прибылью 300 тысяч рублей. Это непростой вид заработка, но у многих он тоже стоит на потоке.

Самым же выгодным вложением для наращивания бюджета сегодня являются инвестиции в иностранную недвижимость (ОАЭ, Турция, Таиланд). Там прибыль исчисляется уже миллионами рублей. Многие думают, что там очень дорого, но на самом деле квартиры у ведущих застройщиков в Тюмени сейчас стоят, как жилье в Дубае.

Почему растут цены на недвижимость и как это сказывается на качестве

Доступная ипотека с государственной поддержкой и переход на эскроу-счета взвинтили цены на недвижимость. Нужно понимать, что застройщики берут те же кредиты и платят проценты. Строить дома долго стало просто невыгодно, а быстро, к сожалению, не значит качественно. Если вы не понимаете, о чем я, вспомните, как в новых домах обстоят дела с шумоизоляцией. Это и будет ответ на вопрос про скорость и качество. Дома сейчас сдают на 3–6 месяцев раньше срока, а иногда и на целый год.

Ослабление рубля и рост ключевых ставок практически заморозили рынок вторичного жилья. Ежемесячные ипотечные платежи стали просто неподъемными. Куда пошли потенциальные покупатели? Правильно! На рынок первичного жилья — и этот возросший спрос вновь, как по щелчку, увеличил стоимость квартир в новостройках.

Люди часто не понимают, куда вложить свои деньги. В банке их процент съедает инфляция, но это в любом случае лучше, чем держать под подушкой. Рынок недвижимости же, как показывает практика, растет всегда и опережает инфляцию. Тут только нужно понимать, что, продав условные «Жигули», вы не купите Mercedes, потому что как растет ваша однушка, также отдаляется и мечта о двушке.

Ранее мы рассказывали, как меняются цены на недвижимость в Тюмени, и сравнивали их со стоимостью жилья в других регионах.