Эксперт компании «Этажи» по зарубежной недвижимости Анастасия Котова раскрыла секрет прибыльных стратегий инвестирования в 2023 году. Анастасия знает, о чём говорит: в этом году она помогла клиентам вложить более 230 миллионов за 3 месяца. Мы обсудили, стоит ли следовать тренду и инвестировать в «арабскую сказку».
— Охотно ли россияне вкладывают деньги в недвижимость ОАЭ?
— Со стороны россиян аналитики видят рост спроса в 2,5–3 раза. По данным Земельного департамента Дубая (DLD), в 2023 году количество сделок в этом эмирате выросло на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А стоимость сделок выросла на 62%.
Я рекомендую не ограничиваться Дубаем. Столица Эмиратов Абу-Даби — перспективный город, который наши соотечественники ещё не оценили по достоинству, а вот европейские инвесторы активно покупают там недвижимость. Есть и другие зарубежные рынки, на которых работают «Этажи»: Турция, Таиланд. Мы подбираем разные направления, чтобы было из чего выбирать.
— Почему ОАЭ привлекательны для инвестиций?
— Эмираты — одно из самых безопасных направлений: страна ведет нейтральную политику и дружественна к иностранцам. Экономика быстро восстановилась после пандемии, и мировые компании всё чаще регистрируются в ОАЭ. Их привлекает сильное бизнес-комьюнити, юридическая прозрачность, отсутствие удушающих налогов. В ближайшие 30 лет правительство планирует занять ведущие мировые позиции в IT и финансовом секторе и привлекает квалифицированных специалистов-экспатов. Значит, спрос на аренду продолжит расти — с начала 2023 года он уже увеличился на 25%.
По данным Швейцарского банка UBS, который оценивает индексы «пузырей» на мировом рынке недвижимости (UBS Global Real Estate Bubble Index), в 2023 году рынок Дубая в зеленой зоне: он продолжает активно расти. Кредитный рейтинг Fitch определяет ОАЭ как страну «AA-» с надежностью выше среднего, первенство они уступают лишь США.
Политика ОАЭ нацелена на привлечение зарубежных инвестиций. Гарантом выступает государство: эскроу-счета принадлежат ему, а собственнику предоставляют анонимность и инвестиционное резидентство. Так что золотое время для инвесторов продолжается.
— В прошлом году «Этажи» открыли офис в Дубае. Как ощущаете себя на новой территории?
— Рынок для нас не новый: более 2 лет мы работали с местными агентствами-партнёрами, знакомы с особенностями. В дубайском офисе «Этажей» более 70 брокеров, некоторые уже давно живут в ОАЭ. Поэтому мы выдерживаем жесткую конкуренцию среди иностранных агентств недвижимости, первыми узнаем о «вкусных» предложениях, предлагаем надежные варианты вложений. Несмотря на некоторые скептические мнения, спрос на недвижимость у Персидского залива не утихает. Но время, когда вообще любое вложение «выстреливало», прошло. Сейчас, чтобы заработать, нужно тщательно обдумывать действия. Грамотный эксперт по недвижимости — 90% успеха.
— Какой «порог входа» в зарубежные инвестиции?
— Минимальная стоимость ликвидных апартаментов — от 12 миллионов рублей за студию возле моря, и 20 миллионов рублей — за однокомнатную квартиру. Но «порог входа» ниже стоимости объектов. Можно вкладывать уже от 5 миллионов рублей благодаря гибкой рассрочке. Мы подбираем лучшие варианты в моменте: на таком динамичном и высококонкурентном рынке доступные предложения исчезают за считаные часы.
— На какую годовую доходность можно рассчитывать?
— Один из моих клиентов получил доход в 42%, у коллег были случаи, когда доходность достигала 100% годовых. Поверить сложно, но всё зависит от стратегии, с чем мы и помогаем определиться. Нужно понять, хотите вы планомерно получать пассивный доход или быстро приумножить капитал?
Один из доступных вариантов — покупка ликвидных апартаментов, сдача в аренду и перепродажа на пике стоимости. Неважно, на первичном или вторичном рынке, главное, чтобы здание было новым. Доходность такой стратегии за 1,5–2 года составляет от 14–20% годовых — только с начала этого года средняя стоимость за квадратный метр выросла на 14,5%. Почувствовать момент для продажи поможет брокер.
— Какие особенности жилья нужно учитывать?
— Недвижимость в ОАЭ отличается высоким уровнем комфортности и технологичностью, сложным инженерным наполнением, дорогими материалами. Проекты реализуются дольше: около 3 лет. Все апартаменты сдаются с ремонтом, корпусной мебелью, техникой и сантехникой. Остаётся поставить мягкую мебель и телевизор, и можно сразу жить или сдавать. Но из-за климатических особенностей у зданий высокий износ: они теряют «товарный вид» раньше, чем к этому привыкли мы. Поэтому нет смысла долго держать объекты, если ваша цель — перепродажа.
— Какие особенности инвестирования в ОАЭ?
— Инвестору не нужно вносить полную стоимость сразу: объект переходит в собственность после внесения первого транша и регистрации сделки в Земельном департаменте эмирата. Застройщики дают гибкие рассрочки на период строительства и даже позволяют вносить платежи после того, как собственник начал получать доход.
Распоряжаться недвижимостью — например, продать ее можно после выплаты 30–40% стоимости. Девелоперы делают невозможным перепродажу объекта на старте строительства, чтобы противостоять спекулятивным покупательским стратегиям, которые могут перегреть рынок.
Договор составляют только на арабском и английском языках. Привлекайте экспертов для оценки договора, чтобы не подписывать его вслепую: там могут оказаться пункты, негативно влияющие на ваш доход. Типичная ошибка — не разобраться со сроком выдачи ключей и сделать неверный расчет доходности. Учитывайте, что если вы не вносите платежи по графику, то сделка аннулируется и вы теряете все вложенные деньги и собственность. Лучше иметь в запасе сумму на 2–3 платежа вперед.
— Инвесторы могут проживать в Эмиратах?
— Да, верно. Виза за инвестиции от 750 тысяч дирхам (16,8 миллиона рублей по текущему курсу) выдается на 2 года. Перепродавать объект в этот срок нельзя, иначе её аннулируют. Золотую визу на 10 лет выдают при покупке объектов от 2 миллионов дирхам (45 миллионов рублей по текущему курсу), и распоряжаться объектом можно сразу, в долгосрочной перспективе это более выгодный и надежный вариант.
— Что покупать — новостройки или вторичную недвижимость?
— Отмечу, что любые сделки прозрачны, проходят удаленно, есть несколько надежных вариантов расчета в валюте.
Многие думают, что апартаменты на первичном рынке предпочтительнее и их скупают первыми. Но за прошлый год спрос на новостройки и вторичку был примерно одинаковым. Это связано с притоком экспатов: они перевозят семьи и отдают приоритет обжитым апартаментам в заселенных районах.
На практике были случаи, когда в жилом комплексе дешевле стоили апартаменты от собственника, чем лоты от девелопера. Так что если хотите купить максимально выгодно, то работайте с опытным брокером, который может сориентироваться в ситуации.
— Что посоветуете потенциальным инвесторам?
— Хотите инвестировать — решайтесь сейчас: время играет против. Оценивайте силы реально, не поддавайтесь эмоциям, опирайтесь на цифры. На рынок Дубая довольно легко зайти — он действительно приветливый. Но если сделали шаг и передумали, то уйти без потерь непросто. Мы на связи 24/7 и готовы вам выбрать самую эффективную стратегию инвестирования.
ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ», etagi.com