Во что вложиться? Стоит ли в 2023 году покупать недвижимость в Тюмени и как на этом заработать

Во все времена вложение денег в недвижимость считалось разумным решением. Особенно когда курс валют постоянно скачет. Но с учетом текущих цен вопросов, стоит ли инвестировать в недвижимость и насколько это может быть выгодно, становится всё больше. Помочь разобраться в этих вопросах мы попросили тюменских экспертов в этой сфере.

По мнению президента Ассоциации объединения риелторов Тюменской области, вкладывать деньги в недвижимость выгодно во все времена. И 2023 год — не исключение.

— Были времена, когда стоимость жилья на вторичном рынке падала, но новостройки не падали в цене никогда. Это связано, во-первых, с экономической ситуацией в стране. Во-вторых, с тем, что производители стройматериалов не могут понижать стоимость этих материалов. Соответственно, жилье дешеветь не может: в убыток его никто продавать не будет. Более того, в Тюмени стоит очень большой план развития города, он прописан до 2040 года. Поэтому инвестировать в недвижимость — это всегда выгодно и перспективно, — объяснила 72.RU Светлана Бабушкина.

В том, что в этом году выгодно вкладываться в недвижимость, уверен и Сергей Пастухов, гендиректор и основатель инвестиционной компании «Пастухов Капиталис».

— Считаю, что для застройщиков, девелоперов и инвесторов 2023 год начался позитивно, мы увидели спрос, а вместе с тем и положительную динамику на рынке. Люди активно покупают как жилую, так и коммерческую недвижимость: процентные ставки всё еще находятся на оптимальных уровнях, и присутствует множество льготных программ, которые позволяют поддержать покупательскую активность. Сейчас тюменская недвижимость интересна и популярна. Я не ожидаю падения: скорее всего, в сезон мы увидим увеличение активности сделок на покупку и продажу. Ввиду повышенной нестабильности и высокого курса доллара интерес к недвижимости только увеличится, — уверен эксперт.

Беспроигрышным вариантом Сергей Колесник, владелец редевелоперской компании «Колесник. Девелопмент», считает коммерческую недвижимость.

— Как объект для инвестиций она набирает популярность благодаря своей доходности, доступности, понятности, прозрачности и простоте. Доходность коммерческой недвижимости больше, чем жилой, раза в два. Нет таких рисков с арендаторами, какие бывают при сдаче квартир. Существенное преимущество еще и в том, что содержат объект, делают ремонт, поддерживают сами арендаторы. Цели у арендаторов жилой и коммерческой недвижимости тоже разные. Из жилой недвижимости люди стремятся перебраться в собственное, а в коммерческой недвижимости чем лучше у предпринимателя идет бизнес, тем меньше он хочет съезжать и готов десятилетиями платить аренду, — уверен предприниматель.

Сергей Пастухов считает, что для проживания в ближайшие несколько лет можно покупать любую недвижимость. Но есть та, на которую стоит обратить особое внимание.

— Если вы хотите извлечь максимальную прибыль, первое, на что стоит обратить внимание, — это коммерческая недвижимость. Сейчас цена по новостройкам свыше 100 000 рублей за квадратный метр, по коммерческой недвижимости — около 75 000–85 000 рублей. Последняя еще будет расти в цене, но, несмотря на это, всегда возможно найти хороший объект с высокой ликвидностью. Для этого необходимо нарабатывать собственную экспертность или пользоваться услугами профессионалов, — объяснил эксперт.

Также он советует обратить внимание на апартаменты. По сути, это жилье, по документам являющееся нежилым помещением. Прописаться там нельзя, но это пока: в правительстве уже идет активное обсуждение урегулирования правового статуса апартаментов.

— Термин «апартаменты» знаком для жителей Тюмени вот уже более 8 лет, но только к концу прошлого года в городе можно было заметить очевидно растущий тренд на подобное жилье. Такое жилье считается выгодной инвестицией и показателем высокого статуса владельца. Часто в одном здании с апартаментами находятся офисы, развлекательные заведения и бутики. Приравнивание апартаментов к жилым помещениям поспособствует дополнительному росту спроса на такой вид недвижимости. При выборе объекта стоит учитывать не только статус помещения, но и характеристики комплекса в целом, — уточнил Сергей Пастухов.

Он считает, что рассмотреть в качестве инвестиций можно и загородную недвижимость: тренд популяризации загородной недвижимости будет продолжаться. У Светланы Бабушкиной иное мнение насчет приобретения частного дома или участка земли под застройку.

— Я бы не предлагала рассматривать ИЖС как инвестицию, потому что процесс извлечения прибыли в этом случае довольно длительный (если это не какие-то горячие предложения). Если кто-то готов закопать деньги — пожалуйста, это ИЖС. А если вы хотите через год извлечь прибыль, то всё-таки это новостройки в новых микрорайонах, — говорит глава региональной Ассоциации объединения риелторов.

Что касается коммерческой недвижимости, тут не совсем правильно ранжировать объекты по месторасположению. Очень хорошие и трафиковые места встречаются и в спальных районах, всё индивидуально. При выборе нежилого здания или помещения для покупки необходимо понять, какую именно цель преследует инвестор.

— Кому-то нужен готовый, понятный, проверенный, защищенный объект на хороших локациях, где на долгосрочном договоре уже сидят хорошие арендаторы. В этом случае при покупке инвестор сразу гарантированно получает деньги с первого месяца. Но, как правило, здесь доходность всегда будет ниже, потому что этот продукт уже полностью готов, состоялся, упакован, очень ликвиден на продажу. Цена таких объектов выше, а доходность — ниже. Есть другие покупатели, которым нужна высокая доходность. Тогда они должны быть готовы взять на себя больше ответственности в виде рисков или дополнительных действий. Можно предложить не самую очевидную, но работающую локацию, это может быть даже второй этаж. Для еще большей доходности стоит обратить внимание на пустые объекты. На те объекты, где можно легко добиться улучшения, поменяв или улучшив фасад, сделав перепланировку, благоустроив прилегающую территорию. Нужно суметь увидеть потенциал объекта, — убежден Сергей Колесник.

Тут нет однозначного ответа: у разных экспертов свое мнение на этот счет.

— Новостройки стали дороже не только у нас, в Тюмени, тенденция идет в целом по стране. Это связанно со льготными ипотеками. Поэтому выгоднее купить вторичку в хорошем доме с развитой инфраструктурой, благо для этого существует широкий выбор, где есть варианты как с хорошим ремонтом, так и без него. Покупая вторичку в качестве инвестиций, скорее всего, придется подождать, пока цена вырастет, так как на сегодняшний день в секторе жилой недвижимости достаточно высокая конкуренция. Выбирая между первичным и вторичным рынком жилой недвижимости, привлекательней выглядит вторичка, — заявил Сергей Пастухов.

Есть и другая позиция по этому вопросу.

— Сегодня максимальную прибыль можно получить, приобретая квартиры на стадии долевого строительства в развивающихся районах. Почему? На первых этапах строительства застройщики продают объекты по сниженным ценам. К моменту ввода домов в эксплуатацию уже делается максимальное благоустройство, создается вся необходимая инфраструктура, в том числе транспортная. И жилье, естественно, повышается в цене, — утверждает Светлана Бабушкина, президент областной Ассоциации объединения риелторов.

Она же, говоря о жилье в центре Тюмени, подтверждает: жилье тут стоит недешево. Покупая квартиру для себя, чтобы там жить, горожане обычно не экономят. Но если покупаете, чтобы сдавать, тут нет особой нужды приобретать квадратные метры в новостройке.

— Если рассматривать объекты для сдачи в аренду, то я бы предложила обратить внимание на вторичный рынок. Он традиционно пользуется популярностью у арендаторов и людей, желающих сдавать объекты в аренду: съемное жилье в центре никогда не простаивает, — советует Светлана Бабушкина.

Эксперты в сферах недвижимости и инвестиций уверены, что выгоднее всего сейчас вкладывать деньги именно в коммерческие помещения. Но важно учитывать несколько важных факторов, чтобы вместо желанной прибыли не оказаться по уши в долгах.

— Не стоит инвестировать в объекты, находящиеся на спорных земельных территориях. В объекты, у которых есть проблемы с постройкой, во временные строения, у которых не определен статус, не подключены все коммуникации. Плохой вариант — объекты вблизи больших строек, где предстоят транспортные изменения, что может поменять трафик. Не стоит покупать помещения в глухих местах. Потому что если жилая недвижимость работает везде, люди живут везде, то с коммерческой недвижимостью иначе. За одними стоят в очереди и готовы переплачивать, а другие объекты никому не нужны. Их можно использовать только как самый дешевый офис. Такой объект может стоить в два-три раза дешевле и даже ниже, чем жилье. Спасти такой объект может перевод его в жилую недвижимость для увеличения его цены, — подытожил Сергей Колесник.