На ошибках учатся, но лучше учиться на чужих. Эксперты компании «Этажи» рассказали о самых плачевных историях, связанных с покупкой или продажей квартир.
Квартира с обременением
Напомним, под обременением понимается ситуация, когда человек занял деньги и квартира стала залогом до полного погашения кредита. Права собственности на такую недвижимость ограничиваются, совершать сделки можно только после погашения долга. На рынке недвижимости большинство квартир с обременением — ипотечные.
При продаже и покупке такого жилья бывают разные ситуации, например закладная может оказаться в другом городе и банке, потому что это тоже ценная бумага и кредитные учреждения вправе ими распоряжаться. Во время сделки нужно снять обременение, обычно это длится 3 дня. Если закладная оказалась в другом регионе, то процедура может занять до 30 дней.
«Был случай, когда покупатели большую часть средств передали продавцу и ждали снятия обременения, но жить им было негде — свою квартиру продали. Собственник, не долго думая, отдал ключи. Новые жильцы (пока еще не собственники) до перехода права на эту недвижимость начали делать ремонт и затопили квартиры сразу на трех этажах. То есть нанесли колоссальный урон. Так как вся ответственность за жилплощадь лежала еще на предыдущем владельце, были долгие споры о том, кто будет компенсировать ремонт соседям. В ситуациях, когда покупателям необходимо срочно въехать, можно заключить договор безвозмездной аренды. То есть покупателю, пока обременение не снято и сделка не зарегистрирована, передают квартиру в аренду. Он несет ответственность за сохранность имущества, за целостность квартиры и за оплату коммунальных платежей, но безвозмездно. Однако мы всё равно рекомендуем такую практику осуществлять в крайне редких случаях. Могут возникнуть спорные моменты. Если случится что-то с объектом, то, пока право собственности не перешло, отвечать всё же придется продавцу, все споры будут через суд, и не факт, что суд встанет на место собственника. А бывают истории, когда покупатель заехал в квартиру, что-то ему не понравилось (шумные соседи, например), он передумал тут жить, пошел и отозвал заявку на переход права собственности. Так что, пока квартира в собственности, пускать в нее никого не стоит», — комментирует эксперт компании «Этажи» Елена Ситникова.
Под обременением квартира может быть не только из-за ипотеки, но и, допустим, из-за неуплаты алиментов — приставы могут наложить обременение на имущество, или из-за микрозаймов, которые даются под залог жилья. Снять обременение в последней ситуации, как отмечают специалисты по недвижимости, сложно, даже если погашен долг.
«Перед соглашением о задатке мы всегда заказываем актуальную выписку из Росреестра. Практикуем безопасные расчеты — только после перехода права собственности перечисляются основные денежные средства. Почему так происходит? По процедуре мы сдаем документы в МФЦ. В течение 7–9 дней проводится проверка. Регистрируют право собственности обычно в последний день. За это время может произойти всё, что угодно, в том числе и возникнуть долг, из-за которого наложат обременение», — уточнил специалист.
Квартира с наследством
В последнее время выросла доля наследных квартир. Ситуации разные: родственник умер, наследники делят имущество, но бывают и криминальные истории. Покупка такой недвижимости — всегда риск, предупреждают в компании «Этажи». Через пару лет после сделки могут неожиданно появиться «запоздавшие» наследники и привлечь к суду.
«Особенно рискованно рассматривать квартиры со свежим наследством. В сводках МВД можно часто встретить схемы, когда мошенники понимают, что умерший человек жил один, подделывают завещание, вступают в наследство и продают квартиру. При этом у бывшего собственника дети могут жить просто в другом городе. Когда об этом узнают родственники, начинаются разбирательства, суды, мошенников ловят, а новые собственники, которые и не подозревали о таком повороте, могут остаться ни с чем», — рассказывают эксперты рынка.
Стандартный срок принятия наследства — 6 месяцев. У наследников есть еще полгода с момента, как отпадут уважительные причины пропуска основного периода. Уважительными причинами считаются: длительное лечение, командировка, лишение свободы и подобные ситуации.
«Конечно, способы обезопасить себя есть. Сделку с квартирой, которую собственник недавно получил в наследство, можно для подстраховки визировать через нотариуса. Нотариальные сделки сложнее расторгнуть даже через суд (основываясь на судебной практике)», — отмечают в компании «Этажи».
Курьезы на ровном месте
А были такие случаи, как рассказывают специалисты по недвижимости, что за время сделки покупатели оставляли продавца-собственника и без денег, без недвижимости и, как бонус, с большими долгами.
«Часто просят передать ключи в день подписания основного договора. Это очень опасно. Нам рассказывали клиенты такую историю: конец декабря, продавали квартиру в Сургуте и покупали жилье в Тюмени. В Сургуте подписали договор купли-продажи, сдали документы на регистрацию в МФЦ и решили сразу передать ключи. «Будущие владельцы» заехали в новый дом в новогоднюю ночь. 1 января вместо квартиры было пепелище. Как установили пожарные, коротнул холодильник. Квартира сгорела полностью, покупатели, недолго думая, подали заявку на расторжение договора. Объекта не существует, переход права не произошел, так как договор зарегистрировать в МФЦ попросту не успели, расторжение подтвердили легко. Продавцы остались и без квартиры в Сургуте — с пепелищем, и без денег. Поэтому не рекомендую передавать ключи от квартиры до перехода права собственности к новым владельцам. Это же правило применимо и к той истории с обременением и потопом», — резюмирует Елена.
Чтобы не попасть в подобные истории, стоит доверить сделку специалистам по недвижимости. Профессионалы расскажут, как провести покупку и продажу жилья без урона для кошелька и нервов и помогут всё сделать правильно.
