Купить квартиру: сделка без риска

Встретить недобросовестного риелтора на вторичном рынке жилья легко — здесь крутятся миллионы рублей. Потерять накопленные деньги можно как на этапе оплаты услуг фирмы-однодневки, так и под занавес сделки, когда она срывается, а агент теряется вместе с задатком. Как обезопасить себя и свои деньги при покупке квартиры и провести сделку безопасно?

Как не попасть в руки мошенников?

При подборе жилья на вторичном рынке вероятность столкнуться с подозрительной риелторской компанией велика — покупатели нередко обращаются к посредникам, которых посоветовали случайные знакомые, или находят частника по объявлению в газете. Кроме того, многие до сих пор отдают деньги даже без расписки в фирмы-однодневки, которые представляются крупными риелторскими агентствами.

Как отличить добросовестного посредника от обманщика? Для начала стоит проверить правоустанавливающие документы фирмы, в которую вы обратились, — лучше всего, если фирма существует более трех лет, зарегистрирована как ООО или ИП. Также не помешает зайти в офис компании, пообщаться с сотрудниками, которых в стабильно работающей компании должно быть не меньше десяти. Желательно, чтобы у сотрудников были сертификаты о повышении квалификации или обучении. Это необходимо сделать до заключения договора на оказание услуг. До подписания этого документа (а лучше до получения услуг) не стоит передавать какие-либо деньги агентам. Если вас просят «с порога» внести деньги, особенно крупную сумму, то в 90 процентов случаев вы столкнулись с мошенниками. Также подозрительным фактом может быть работа посредника по доверенности от собственника — продавец может не знать, что его квартира уже нашла покупателя.

Мошеннические схемы, как правило, довольно просты и рассчитаны на юридически неграмотных покупателей или на то, что человек доверится посреднику и потеряет бдительность. Довольно часто встречаются случаи, когда люди берут у «черного маклера» несколько сотен тысяч рублей якобы в кредит под залог квартиры, хотя на самом деле деньги передаются после заключения договора купли-продажи. Нередко объектом хищений становится задаток (часть суммы за квартиру), который передается от покупателя к продавцу, находящемуся в сговоре с риелтором, или в руки агента. Сделка до конца не доводится, задаток не возвращается, а собственник жилья вместе с посредником перестают отвечать на телефонные звонки.

Задаток: оформляем правильно

Стоит отличать задаток от аванса и вознаграждения агентству. Обычно авансом называется часть суммы, которая передается от покупателя к продавцу в качестве подтверждения намерений. Иногда аванс может брать риелторская компания, но эта возможность должна быть прописана в договоре. В этом случае, если продавец отказывается от сделки, покупателю возвращается сумма аванса. Бывает, что деньги хранятся в сейфе агентства до завершения сделки, а затем передаются собственнику.

Плата за услуги риелтора по подбору жилья и сопровождению сделки чаще всего составляет от одного до пяти процентов от суммы сделки. Обычно за эти услуги расплачивается продавец жилья. Конечно, отдавать крупные суммы на руки без документов нельзя, а платить за оказываемые услуги нужно лишь после того, как с компанией заключен договор. Все денежные средства, в том числе вознаграждение за работу, клиент должен передавать в агентство через кассу, получая взамен приходно-кассовый ордер или чек. Если деньги передаются собственнику, нужно подкрепить это распиской и авансовым соглашением. Только расписки недостаточно.

Если риелторское агентство или частный посредник заявляет о необходимости задатка, это не говорит о том, что агент задумал вас обмануть. Это типичная практика, которая существует в нашей стране и прописана в Гражданском кодексе: согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Обычно задаток вносится на стадии заключения предварительного договора купли-продажи. Эксперты убеждены, что задаток отдавать можно, но оформить его нужно правильно, чтобы в будущем не столкнуться с проблемами и не погрязнуть в судебных разбирательствах. Первый шаг — составить соглашение о задатке в письменной форме, подкрепив его предварительным договором и распиской. Кроме того, нужно помнить, что задаток передается не в руки агента, а от покупателя собственнику. Третьи лица не должны фигурировать в соглашении, оно должно заключаться между сторонами, которые в будущем будут прописаны в основном договоре. Кроме того, в соглашении со стороны продавца должны участвовать все сособственники продаваемого объекта.

Добавим, что если продавец требует задаток, для большей безопасности покупатель должен провести юридическую экспертизу документов, подтверждающих право собственности. При малейших сомнениях нужно отказаться от внесения денежных средств, так как судебная практика по возвращению задатков сложилась не в пользу покупателя.

Уберечь миллионы — получить квартиру

Один из немаловажных вопросов, который возникает у покупателей жилья, — как правильно передать крупную сумму за квартиру. Конечно, самыми безопасными сделками на сегодня являются ипотечные — денежные средства предоставляет банк. Чаще всего продавец получает деньги только после государственной регистрации перехода права собственности при предъявлении подтверждающих документов.

Если сделка проходит без участия кредитных средств, ее участникам приходится передавать наличку, либо переводить деньги безналичным путем. К услугам покупателя и продавца также есть банковская ячейка — за отдельную плату ее можно арендовать, составить договор между продавцом и покупателем, оговаривающий условия доступа к ячейке. Банки предоставляют и услуги по проверке купюр на подлинность. Однако в нашей стране пока не принято подключать к сделке банки — деньги передаются по традиции до или после завершения сделки.

На втором месте по надежности — передача денег после государственной регистрации перехода права. Если выбран такой метод оплаты, то участники сделки должны прописать в договоре, что расчет не произведен. Тогда срок регистрации перехода права сокращается, но покупателю после передачи денег придется еще раз обратиться в регистрационный орган, чтобы снять обременение. Из-за хлопот этот способ расчета непопулярен, а продавцы обычно не соглашаются ждать деньги несколько дней. Но риск потерять миллионы, переданные до проведения сделки, гораздо выше, особенно если собственник жилья и покупатель оформляют все документы самостоятельно.

Добавим, что традиционно покупатель жилья на вторичном рынке, если сделка проходит без участия ипотеки, оплачивает задаток (аванс) и госпошлину за регистрацию договора о переходе права собственности. Остальные расходы обычно несет продавец. Именно он должен получить выписку из домовой книги, предварительно оплатив долги по коммуналке, оформить кадастровый паспорт, вызвав замерщика из БТИ. Кроме того, если собственник квартиры состоит в браке, для продажи имущества потребуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги.