Недосчитались более 100 миллионов: управляющий «Тюмень Сити-Молл» — о последствиях пандемии

Торговые центры Тюмени открылись после вынужденного простоя из-за коронавируса в конце июня. До этого они четыре месяца не работали из-за ограничений, связанных с пандемией. Корреспондент 72.RU Радик Енчу встретился с руководителем компании MallTeam Сергеем Гусевым, который рассказал, как ТРЦ, в том числе один из самых крупных в регионе «Сити-Молл», пережили коронакризис, как ситуация повлияла на взаимоотношения с арендаторами и когда в городе появится четвертый McDonald’s.

— Давайте для начала проясним: что входит в ваши обязанности?

— На сегодняшний день у нас три крупных объекта в управлении — «Тюмень Сити-Молл», ТЦ «Матрешка» и ТК «Мебельград». Кроме того, управляем примерно 150 помещениями на первых этажах зданий разных собственников. В нашу работу входят техническое направление (чтобы всё работало, запускалось, открывалось и людям было комфортно в объектах), а также коммерческое (арендные отношения и маркетинг).

— Вернемся в март, когда всё началось. Вспомните тот день, когда стало известно, что торговые центры закрываются. Как вы восприняли эту информацию?

— Мы готовились к этому, за несколько дней нас предупредили. Было понятно, что будут закрытия, поскольку не только в Тюмени закрывались ТРЦ, но и в других странах. Понимали, что нас эта беда не обойдет. Когда объявили срок закрытия, мы уведомили всех арендаторов, что именно региональные власти решили ограничить работу торговых объектов, и предупредили, что торговый объект не консервируем, не закрываем, доступ у них есть. Здание мы полностью эксплуатировали, обеспечивали его нормальное работоспособное состояние. Кроме того, как в этом объекте, так в «Матрешке», работали супермаркеты. Мы поддерживали полностью работу этих ритейлеров, их представителей.

— Вы сказали, что консервации не было. Почему?

— Не могли законсервировать, потому что внутри наших объектов находятся супермаркеты, они не закрываются. Максимально уменьшили свет, остановили лифты и эскалаторы. Линейный персонал управляющей компании находился на объекте, другую часть персонала отправили на удаленную работу. У нас была возможность это сделать, поскольку настроено много систем, позволяющих работать дистанционно. Персонал, который не задействован в эксплуатации здания, первое время находился на дистанционной работе. Как появилась возможность выйти в офис, вернули людей.

— За что отвечал персонал, который работал удаленно?

— Структура управляющей компании очень простая. Есть офис: это менеджеры и специалисты по аренде, юристы, бухгалтеры, инженерный состав, административный отдел. Есть линейный персонал: техники, администраторы, которые находятся в галерее и следят, чтобы всё было в порядке. Без них объект не может работать. У техников своя программа, они постоянно обслуживают оборудование, ремонтируют.

— С кем-то из персонала пришлось расстаться? Кто-то уволился?

— Нет.

— Благодаря чему?

— Благодаря бизнесу, которым мы занимаемся. К счастью, объекты не разорились, не закрылись. Работы меньше не стало. Был тяжелый момент, когда стали меньше зарабатывать. Мы чуть-чуть уменьшили заработные платы, снизили бонусную систему. Это была экономия.

— Предполагали тогда, что на такое длительное время закроются ТЦ?

— Нет. Никто не предполагал. Весь рынок, а мы общаемся, предполагал, что конец мая — максимум. Но когда объявили [о продлении], все сильно расстроились. Слава богу, объекты открыли 25 июня. Большое спасибо региональным властям, что они нас услышали, поверили, что сможем обеспечить безопасность. Есть регионы, где еще не открыты ТЦ, и там беда. Тяжело иметь такой объект и не получать с него денежный поток в виде арендных платежей.

— Насколько снизился покупательский трафик?

— На каждом объекте по-разному. Допустим, в торговом комплексе «Мебельград» трафик не снизился. Вообще. Но при этом в «Тюмень Сити-Молле» в августе он снизился на 13% относительно августа 2019 года.

— А если брать с марта по июль в «Сити-Молле»?

— Мы так не считаем, а сравниваем этот месяц с месяцем предыдущего года. Потому что есть сезонность, другие моменты, которые повторяются каждый год. Соответственно, мы сравниваем август этого года с августом 2019-го. И разница у нас минус 13%. Июль — минус 15%. Если объект меньше — например, ТЦ «Матрешка», то там трафик тоже не упал.

— А если брать март в «Тюмень Сити-Молле»?

— Март тоже упал, потому что тогда начались ограничения, вырос доллар. Трафик был ниже, чем в марте 2019 года. Я сейчас не могу точно сказать насколько, у меня этих цифр в голове нет. И закрыли ТРЦ 28 марта, это были выходные. А для нас выходные — это очень много, в выходной приходит от 25 до 35 тысяч человек.

— Какие вообще трафиковые дни?

— В «Тюмень Сити-Молле» — выходные. Это большой объект, торговый центр выходного дня. Трафик в выходной выше, чем в будни.

— Предполагается ли в такие дни определенная выручка? Или у вас как у управляющей компании не стоит такая задача?

— Давайте я объясню. Выручку получает арендатор, и она зависит в том числе от его работы: какой у него товар, есть ли он вообще на полке, может, у него вообще ассортимента нет, интересен ли у него магазин, захотят ли к нему зайти, как работают продавцы, есть ли реклама. Мы даем трафик на объект, помощь в рекламе внутри объекта, помогаем в навигации, акциями (арендаторы могут стать партнерами). Но повлиять на их выручку не можем.

— Много ли торговых точек закрылось?

— Закрылись, но это те арендаторы, которые себя чувствовали плохо до пандемии. Они уже не платили аренду вовремя. У них бизнес не шел хорошо, а пандемия подкосила. Не имея выручки несколько месяцев, они не смогли дальше работать.

— Сколько таких арендаторов?

— На этом объекте («Тюмень Сити-Молл». — Прим. ред.), по-моему, три или четыре.

— На их место уже пришли?

— Да, пришли.

— У вас, наверное, очередь стоит на арендные места?

— Всё зависит от места. Разные площадки, площадь, локации. Есть площадки, на которые очередь, на другие нет очереди.

— Наверное, меньшие по площади более востребованы?

— Не всегда. Зависит от рынка. Когда мы начинали, в 2016 году, я вел переговоры с арендаторами. Тогда объект еще строился и небольшие площадки по 100 квадратов вообще никто не рассматривал. Мы говорили только с сетями, а им нужны были 400–500 квадратных метров, 1000 квадратов. Сейчас, когда объект уже заработал, приходят местные игроки. Конечно, они не будут брать 300 [квадратов], им нужно 100.

— Сколько денег недосчитались?

— Много.

— Сколько это в цифрах и процентах?

— Эта цифра есть. Она посчитана до рубля, но я ее озвучивать не буду. Это большие суммы, очень. Поскольку, во-первых, мы предоставили скидки: отменили базовую арендную плату на три месяца с 28 марта по 25 июня, плюс еще с каждым арендатором договорились о скидках на этот период дополнительно, на два-три месяца после открытия здания. Они и сейчас не платят 100%.

С 28 марта по 1 июня мы получили порядка 600 писем от арендаторов. Может, даже больше. В марте получали письма: «Всё пропало, мы вам платить не будем. Если вы с нами допсоглашение не подпишете, не отмените аренду, мы уйдем, расторгнем договор». И везде форс-мажор. Мы на это отвечали: «Уважаемые арендаторы, это еще не форс-мажор, ситуация еще не признана форс-мажором ни в одном источнике. Эта ситуация пока непонятна никому. Давайте подождем. Мы готовы говорить, но тогда, когда хоть поймем, что происходит».

Первую волну погасили. Потом пошла следующая: «Мы хотим такую [расставляет руки на большое расстояние] скидку». Мы пошли дальше объяснять, что такая скидка нереальна, давайте договариваться. Стали предлагать свои условия. И на третьем этапе уже с каждым арендатором подписывали допсоглашение, у коммерческого отдела стоял план до конца июня заключить его со всеми. В «Тюмень Сити-Молле» около 180 арендаторов, всего у нас их около 450. С каждым нужно было договориться, выслушать, объяснить, предложить, подписать.

— Вы говорили, что «Тюмень Сити-Молл» недосчитался много денег. Это сумма сто миллионов или меньше?

— Больше.

— Есть предположение, когда вернетесь на докоронакризисный уровень?

— Не раньше 2021 года.

— А какой квартал?

— Пандемия еще не закончилась. Сейчас плато. Мы не знаем, будут ли еще всплески. Второй момент — непонятно, что будет с долларом и с покупательской способностью. Много факторов, которые могут повлиять на платежеспособность населения, соответственно, на выручку арендаторов, на трафик торговых центров. Сейчас предполагать, что вернемся к такому-то числу или месяцу, вообще нереально.

— То есть вполне возможно, что в 2021 году не выйдете на тот уровень, который был до?

— Вполне возможно.

— Много слухов ходит о второй волне коронакризиса. Вы готовы к этому, у вас есть план Б?

— Вторая волна — вы имеете в виду закрытия?

— Да.

— Я лично в это не верю. Наши власти транслируют, что готовы. У нас вакцину изобрели, ее запускают, уже опробовали. Мы научились жить с коронавирусом, бороться.

— Вы сказали, что в «Сити Молл» в августе пришло на 13% людей меньше относительно прошлого года. Как вы собираетесь повышать трафик?

— Мы это уже делаем. У нас сильный маркетинг. Проводим мероприятия, разыгрываем машины каждые три месяца. Кто еще это делает? У нас была интересная история: мы запустили розыгрыш квартиры, планировали разыграть её в марте и не смогли. Но не стали отказываться, тянуть и организовали розыгрыш онлайн. В октябре будет розыгрыш машины. И дальше опять. Собственник этого объекта готов тратить деньги на подобные мероприятия, чтобы привлечь не только трафик, но и стимулировать покупки. Всё это направлено на то, чтобы люди были заинтересованы.

— Это действительно эффективно?

— Конечно. Это работает. У нас богатый опыт в плане стимулирующих мероприятий. Я уверен, что на голову выше всех остальных объектов Тюмени. Работаем с пулом арендаторов. У нас не останавливается работа по ротации, заключаются новые договоры. Делаем так, чтобы было удобно и интересно нашим посетителям.

— Насколько часто приходят и уходят арендаторы?

— Постоянно. Работа управляющей компании заключается в том числе и в этом: не ждать, когда арендатор скажет: «Мне надоело, я пошел». А увидеть, что этот арендатор неинтересен, слаб. Предвидеть, что он закроется через какое-то время, и найти ему более интересную замену.

— Слаб в финансовом плане?

— По-разному. Это же бизнес. Даже крупные компании разоряются, делают ошибки в стратегии, после чего они уже не поднимаются. Нет такого железного правила, что открыл магазин — и всё получится. Успех от многого зависит: как будешь рекламировать, что и как продавать, понравится ли товар посетителю. Почему одна кофейня успешная, а другая загибается? Это не только от места зависит, но и от сервиса, от бариста, кофе, того, как работаешь с посетителями.

— По какому принципу платежей сейчас работают арендаторы?

— Когда торговый центр был закрыт, у них базовой арендной платы не было вообще. Платили только за эксплуатацию здания — небольшой платеж, чтобы мы могли поддерживать системы. Сейчас у арендаторов разные условия. Были три основных типа договоренностей. Я их озвучивать не буду, но в целом это определенный процент скидки на базовую арендную плату.

— Сколько для них будет действовать скидка?

— Два-три месяца. Начиная с октября они должны выйти на полную оплату.

— А что насчет покупательской способности? Был кризис, говорили, что из-за этого денег у людей нет.

— Сейчас говорить о покупательской способности, о среднем чеке бессмысленно. Потому что был отложенный спрос, и август показал очень хорошие продажи. Сейчас сравнивать бесполезно. Надо пожить еще октябрь, ноябрь, декабрь. И уже сравнивать те месяцы с предыдущим годом. Но вот июль, август этого года сравнивать с июлем, августом того года бессмысленно. Необъективно. Ни средний чек, ни выручку и трафик.

— Расскажите про «Матрешку».

— Мы открыли 15 августа вторую очередь торгового центра «Матрешка». Учитывая пул арендаторов, которых мы подписали, это будет уникальный объект для города. Там будет всё. В полную силу он заработает до конца года.

— Когда там появится McDonald’s?

— McDonald’s появится к концу года либо в начале следующего.

— Есть конкуренция между торговыми центрами?

— Конечно.

— А в чем она заключается?

— В принятии решений. Допустим, вам нужно купить телевизор. Магазины бытовой техник есть в каждом торговом центре. Принимая решение, куда вы поедете? Вот в этом конкуренция. «Мне комфортно, удобно, интересно в «Тюмень Сити-Молле», я еще в кино схожу, мне там кинотеатр нравится. Парковка удобная. Или «я поеду в какой-то другой объект X, потому что там комфортнее, удобнее, интереснее, светлее, я поеду туда». Мы только за это боремся. Именно за принятие решения.

— Какой итог этих тяжелых шести месяцев вы можете подвести?

— Будем лучше. Ситуация такова, что всем плохо. Кто бы что ни говорил, все пострадали: кто-то переболел, лишился работы, у кого-то упал доход. Не говоря уже о более серьезных случаях. Но жизнь идет. Чтобы наши объекты были интересны, нужно делать их лучше, интереснее. Мы будем еще больше работать.

Торговые центры полностью заработали почти три месяца назад. Посмотрите наш фоторепортаж с того дня, когда ТРЦ в нашем регионе вновь разрешили вести деятельность.