«Квартира сейчас, а не через два года»: почему в Тюмени стали больше покупать готовое жилье

Застройщики спустя год после установления максимальной ключевой ставки в 21% приспособились к рыночной ситуации. Рост цен на квартиры практически остановился, а объем предложения стабилизировался. Сегодня потребительские предпочтения сконцентрированы вокруг лотов, где можно сэкономить. В плане выгоды готовое жилье сравнялось с квартирами на ранних стадиях строительства.

Выбирая между покупкой на стадии строительства и готовой квартирой в новостройке, покупатели всё чаще останавливаются на втором варианте.

В 2020–2024 годах на фоне доступной ипотеки и взрывного роста рынка жилья самые привлекательные варианты разбирали еще на стадии котлована. Покупатели спешили закрыть сделку, чтобы зафиксировать цену и выгодную ставку. В июле 2024 года массовую программу господдержки отменили, банки ужесточили требования к заемщикам, а девелоперы по инерции продолжили запускать новые проекты.

При оценке состояния рынка новостроек принято ориентироваться на соотношение распроданности к стройготовности — то есть насколько много продали по сравнению с тем, сколько построили. Осенью 2025 года эта пропорция в Тюмени опустилась до 61% (хотя еще два года назад была на уровне 104%).

Это свидетельствует о том, что здесь появился широкий выбор готового жилья, а ликвидные квартиры стали «доживать» до достройки дома.

Сделки с готовым жильем в Тюмени действительно заключаются гораздо чаще — в последние месяцы на уровне 15–20%. Такую тенденцию зафиксировали специалисты Центра аналитики компании «Этажи».

По данным аналитиков, от трети до половины сделок с новостройками в Тюмени происходит с дисконтом. В среднем продавец готов сбросить 6–10% от прайса. После реформирования системы долевого строительства правило «дешевле на котловане», которое стимулировало дольщиков быстрее заключать договоры долевого участия (ДДУ), больше не работает.

Модель проектного финансирования предполагает, что застройщики возводят дома за счет кредита, а деньги дольщиков замораживаются на специальных эскроу-счетах. Темпы продаж — ключевое условие финмодели: чем выше наполнение эскроу-счетов, тем ниже ставка по проектному финансированию. После завершения стройки девелоперы получают доступ к средствам покупателей и рассчитываются с банком.

Как можно скорее распродать остатки — в интересах самих застройщиков. Для этого компании запускают акции или предлагают спецусловия. Обычно самый большой размер скидки — либо перед вводом дома, либо сразу после.

Выбор квартир в введенном доме тоже объясним. Семьи хотят получить жилье сразу после внесения платежей, а не ждать два года, пока достроится дом. Покупатель сможет своими руками всё пощупать: проверить отделку и инженерные системы, примериться к планировкам и прикинуть, как лучше расставить мебель, познакомиться с соседями, протестировать места общего пользования и проникнуться атмосферой.

К моменту заселения вся инфраструктура первых этажей — общепит, магазины, детские центры и так далее — будет функционировать в полном объеме. А значит, покупатель после переезда не столкнется с «переходным» периодом, когда каких-либо привычных сервисов будет не хватать.

Например, подходящими вариантами могут стать дома в проектах «Октябрьский на Туре» и «Речной порт», которые реализует Брусника.

Квартал «Октябрьский на Туре» находится в районе ДОКа. В течение десяти лет эта еще недавно неприглядная территория преобразится до неузнаваемости. На месте частного сектора девелопер запроектировал городской микрорайон со всем необходимым, включая протяженную зону отдыха на дамбе. В будущем здесь обновят дорожную сеть и построят развлекательный центр.

«Речной порт» — проект, предполагающий комплексное переосмысление центра сибирского речного пароходства. Бывшие портовые земли превращаются в жилой район с узнаваемой архитектурой, коммерческими объектами, необходимой инфраструктурой и набережной, первые очереди которого уже открыты.

Оба района — на старте освоения. И по мере реализации этих проектов жилье в них будет только дорожать.

Нет уверенности, что после Нового года условия покупки готовых квартир и их выбор сохранятся. Объективно себестоимость стройки, рабочей силы и строительных материалов выросла. Но в последний год рост цен на недвижимость сдерживало сочетание ограниченного платежеспособного спроса при большом объеме предложения. В будущем эта пружина может разжаться.

Нынешние ставки по ипотеке отсекают от покупки недвижимости значительную часть покупателей. Но, как только ключевая ставка опустится до приемлемого уровня, ситуация развернется на 180 градусов. Хранить сбережения на банковских вкладах станет невыгодно, а рынок недвижимости, наоборот, вернет свою инвестиционную привлекательность. После этого скидки исчезнут, спрос подрастет, а выбор среди новостроек станет гораздо меньше.

Еще один неизвестный фактор — параметры семейной ипотеки. Уже понятно, что с 1 февраля 2026 года условия по программе ужесточаются. Государство введет правило «одна льготная ипотека на одну семью» (вместо «одна ипотека в одни руки»), оба супруга должны выступать созаемщиками. А еще власти обсуждают варианты, как дифференцировать размер ставки, исходя из конкретного региона, где на этот кредит будет приобретаться жилье.

_{ЖК «Речной порт» — застройщик ООО КВАРТАЛ РЕСПУБЛИКИ 205. ТЮМЕНЬ. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
ЖК «Октябрьский на Туре» — застройщик ООО КВАРТАЛ РЕСПУБЛИКИ 205. ТЮМЕНЬ. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.}