Олег Касьянов, экс-президент тюменского НП «Объединение риелторов Тюменской области», полномочный представитель Российской гильдии риелторов в УфФО: «Ближайшие полгода за Тюменский рынок недвижимости я спокоен»

В любой профессии есть те, кто если и не создал специальность, то хотя бы задал направление. Обычно таких называют пионерами отрасли. Естественно, что в среде риелторов такие люди тоже есть. В Тюмени это звание по праву принадлежит экс-президенту первого тюменского некоммерческого партнерства «Объединение риелторов Тюменской области», полномочному представителю Российской гильдии риелторов в УрФО, и одному из немногих, кто имеет аттестат брокера – Олегу Касьянову.

В профессию он пришел на заре развития риелторского дела. Сегодня он один из самых грамотных и опытных специалистов в отрасли. С ним мы и решили побеседовать о насущных вопросах и грядущих тенденциях тюменского рынка недвижимости.

– Как вы оцениваете существующую сегодня ситуацию в риелторском деле?

– Сегодня очень сложный период не только для тюменского, но и в целом для российского рынка недвижимости. Идут процессы, которые, с одной стороны, вроде бы и прикладные, внутренние, но если они получат развитие, то мы можем оказаться в том моменте, с которого все начиналось. Мы долго шли к тому, чтобы создать единую организацию, и сегодня этот результат достигнут. Мы не могли в свое время построить разговор с той же властью, потому как последней было непонятно с кем его действительно можно строить. Этот вопрос заводил в тупик.

Сейчас, казалось бы, взаимоотношения, контакты налажены. Вроде бы идет конструктивный диалог между всеми участниками рынка: властью, строителями, банкирами, риелторами. Все находятся в постоянном профессиональном диалоге: принимают правила рынка, договариваются. Например, те дилерские взаимоотношения, которые у нас созданы со строительными компаниями аналогов в России не имеют.

Местные застройщики не только сотрудничают с риелторами, но и дают возможность реализовывать свой товар по внутренним ценам и при этом еще и оплачивают услуги риелтора – такого в Росси нигде, кроме Тюмени, нет. И это отмечают по всей стране. Недавно вернулся с мероприятия общероссийского масштаба, где все, что происходит в Тюмени, вызывает повышенный интерес. И на фоне всей этой положительной динамики мы вдруг начали замечать некое «перетягивание одеял».

– Другими словами – раскол?

– Нет. Ну, зачем так пафосно?! Это не раскол, а, скорее, позиция некоторых компании и личностей, которые, видимо, страдают от дефицита внимания. Им кажется, что они недооценены. Не секрет, что бизнес в Росси персонифицирован. Убери человека – и компания станет незаметной. Вот и в риелторском бизнесе у некоторых сегодня началось обострение личностных конфликтов. Эти люди пытаются компенсировать внутренний дискомфорт тем, что создают какие-то альтернативные объединения, пытаются ввести какие-то индивидуальные процессы.

Кстати, это наблюдается не только у нас, но и в масштабах страны. Например, Северо-западная палата, которая не что иное, как альтернатива РГР. В итоге все это приводит к дезориентации. Мы либо лишимся конструктивных взаимоотношений с другими участниками рынка недвижимости, либо начнутся множественные диалоги, которые опять же ни к чему хорошему не приведут. Ведь почему мы достигли таких успехов на тюменском рынке? Власть не будет общаться с коммерсантом, а с общественной организацией разговор возможен. Мало того – он реален.

Сегодня в Тюмени любой круглый стол, посвященный социальным явлениям, в частности, тем же социальным программам по жилью, не проходит без участия риелторов. Нас приглашают, к нашим советам прислушиваются, потому как понимают, что именно риелтор – тот человек, который напрямую общается с конечным потребителем, на которого все эти программы как раз и рассчитаны. Мы для обывателя сегодня и профессиональный консультант, и ориентир в этом хитросплетении государственной бюрократии.

Сегодня риелтор в состоянии повлиять на многие процессы. Те же банки пересматривают свое отношение к потребителю отчасти благодаря нашему вмешательству. Мы смогли донести до банкиров мысль, что человеку важнее купить квартиру, а не получить кредит. Что ипотека – это только инструмент.

– Но вы согласны с тем, что жилье – действительно очень дорогое удовольствие, и не всегда ипотека решает вопрос?

– Очень часто слышу о «дороговизне» квадратов. Но многие забывают главное, что строительство – это не столько социальное явление, сколько бизнес. И строитель – это, в первую очередь, коммерсант, причем в бизнесе с огромными рисками. Процесс строительства – от получения земли до ввода объекта в эксплуатацию – занимает не один год. Отсюда и формирование цен на жилье.

Относительно ипотеки, могу сказать, что согласно экономике, жить на свои средства вообще не выгодно. Поэтому заемные средства это всегда выход. Мне этот вывод навязали еще в 2004 году. Забирать из бизнеса живые деньги, которые принесут доход, чтобы вложить их в личные нужды – это неправильно. Язык бизнеса – это сухие цифры, но это очень интересно. Безусловно, должны быть активы. Но заемные средства обязательны для высокоэффективного бизнеса.

– И все-таки, давайте поговорим о рядовом потребителе, который живет не за счет собственного дела, а на зарплату. Ему-то ипотека – это кабала?

– Если кто-то живет на одну зарплату, то да, кредит, может, и не совсем выгоден. Но с другой стороны, искусство копить сохранилось, наверное, только у наших родителей. И для молодых ипотека – это выход. Просто надо делать это правильно. Например, мы рекомендуем молодым брать не хоромы, а для начала обыкновенную «однушку». Я сам так шел к своему жилью. С 1992 начал, и к 2001 году приобрел себе просторную квартиру. Девять лет ушло на этот путь, но он того стоил. Поэтому на первом этапе – это три-пять лет – молодые вполне могут прожить и в однокомнатной квартире, даже при условии рождения ребенка. Лучше немного подкопить и потом купить побольше квартиру, чем сразу брать на себя обязательства по гашению огромного кредита за лишние, по сути, метры.

Еще один довод в пользу ипотеки – статистика. Как-то читал интересную информацию о том, что ипотечное жилье повышает массу показателей: от демографического до образовательного уровней. Собственное жилье, за которое есть определенные обязательства, подстегивает людей развиваться, стремиться к чему-то лучшему. Просто нужно подходить к этому обдуманно, не создавать себе ненужные сложности лишними метрами.

– И, тем не менее, сегодня только и говорят, что об ипотеке. Но стоит ли брать огромный кредит на долгий срок, когда вокруг уже почти кричат о наступающем кризисе?

– Кризисные настроения действительно присутствуют. Ставки по ипотеке повышают даже самые крупные банки. Мы полагаем, что все эти признаки, предпосылки кризисных вещей 2008 года, начались еще в мае этого года. Но следует отметить, что сегодня все эти негативные явления нивелируются присутствием в Тюмени социальных программ. Если вспомнить 2008 год, когда мы готовились к первому форуму недвижимости, то все темы были определены еще в августе, а спустя полтора месяца вдруг грянул гром, и пришлось все в срочном порядке переделывать.

Сейчас на дворе конец сентября, а началось все еще в мае. Так что кризис если и грядет, то на Тюмени скажется наименьшим образом. Именно социальные программы всех уровней, финансирование которых не снижено, стали причиной того, что негативное последствие колебаний на рынке не получило развития. Хотя рынок потряхивает, но здесь есть еще один момент, который играет на руку Тюмени. Когда на рынке мало предложения, то цены растут. У нас, если вспомните, с июля до середины августа была своего рода стагнация, небольшой рост, который видим сейчас – это, скорее, сезонное явление, чем проявление каких-то панических настроений.

– А как же все разговоры о «дефиците квадратов» на местном рынке, которые активно велись в начале года?

– В Тюмени нет дефицита. И здесь можно сказать спасибо кризису 2008–2009 года, который показал, что основной покупатель сосредоточен в сегменте эконом-класса. Поэтому строительный рынок в Тюмени сегодня достаточно насыщен предложением именно эконом-класса. Так что особых переживаний по поводу того, что жилья не хватит – нет.

– А теперь можно краткое резюме вышесказанного для наших читателей?

– Делать прогноз на срок более полугода я бы не стал. Поэтому про рост цен могу сказать, что будут сезонные колебания – в период с ноября по декабрь. Все просто объясняется: во-первых, чиновники осваивают деньги, выданные им в начале года, иначе в следующем бюджетных средств будет меньше, во-вторых, граждане начнут активнее покупать, потому что можно будет взять налоговый вычет. Это единственная сезонность, которая сохранилась за последние пять лет. Так что до конца года никаких потрясений не вижу.

Тем, кто решает квартирный вопрос – нужно заниматься им именно сейчас. Начало следующего года – январь–февраль – затишье. А если учесть, что Генплан приняли, то, скорее всего, появятся новые площадки под строительство. Следовательно, предложение будет расти, что в свою очередь успокоит спрос, который сегодня есть. На ближайшие полгода я за Тюменский рынок недвижимости спокоен.