Рынок офисной недвижимости Тюмени (декабрь)

В четвертом квартале 2008 года, по данным аналитического отдела ЗАО «Ассоциация АЛКО», ценовая ситуация на рынке купли-продажи офисной недвижимости характеризовалась тенденцией понижения. К концу квартала средневзвешенная цена предложения составила 70 тысяч 280 рублей за квадратный метр, что на 4,2 процента ниже аналогичного показателя предыдущего периода. Наиболее выраженное понижение наблюдается в октябре (порядка двух процентов), в ноябре же снижение носит меньший процент – 1,5 процента, и к декабрю колебание ценового показателя составило менее одного процента.

Снижение средневзвешенной цены предложения в течение квартала повлияло на структуру распределения цены предложения в сегменте офисной недвижимости, а именно превалирующая в третьем квартале доля диапазона 70–90 тысяч рублей за квадратный метр и 90–110 тысяч рублей за квадратный метр (по 26 процентов) в анализируемом периоде уступила диапазону в 50–70 рублей за квадратный метр на долю которого пришлось 28 процентов от всего числа предложений.

За исследуемый период стоимость одного квадратного метра офисной недвижимости находилась в широком диапазоне от 30 тысяч рублей до 159 тысяч рублей в зависимости от типа офисного помещения, его состояния, наличия дополнительных улучшений и местоположения. Далее предложение рынка офисной недвижимости рассмотрено с позиции месторасположения объекта в границах города Тюмень, типа офисного помещения и прочих характеристик.

Если рассмотреть ценовую ситуацию на рынке предложения офисов по местоположению, то наиболее дорогими районами по средневзвешенному значению ценового показателя за исследуемый период являются районы под условным названием Центральный (96 тысяч 86 рублей за квадратный метр) и Мельникайте–Республики (94 тысячи 59 рублей за квадратный метр), а также район КПД – 80 тысяч 454 рублей за квадратный метр.

Доминирование Центрального района в ценовом распределении может быть объяснимо следующим: для данного района характерно высокое сосредоточение деловой жизни, и как следствие наибольшее число среди остальных рассматриваемых районов офисных центров. Таким образом, на высокую цену предложения в Центральной части города, помимо преимуществ инфраструктуры, значительное влияние оказывает большая доля предложения качественных офисных площадей.

Стабильный рост и наивысшие цены на офисные помещения наблюдаются в современных бизнес-центрах, что объясняется престижностью офисной недвижимости данного типа. Встроенные и встроено-пристроенные помещения в жилых зданиях также характеризуются стабильно высокой ценой предложения. При этом между указанными категориями офисных помещений происходит своего рода соревнование: более низкая категория стремится приблизиться к элитной, та, в свою очередь, повышает расценки, пытаясь соблюсти паритет.

Средневзвешенная цена предложения для помещений, расположенных в офисных центрах составила 86 тысяч 981 рубль за квадратный метр, в жилых домах средняя удельная цена предложения составила 77 тысяч 352 рубля за квадратный метр. Что касается зданий, стоящих отдельно, то их покупателями преимущественно выступают банки, нефтяные, страховые и другие крупные компании, что связано, как правило, с требованиями безопасности и возможностью благоустройства прилегающей территории, например организация парковки. Цена предложения на офисные помещения данного типа колеблется в диапазоне от 38 тысяч 820 рублей за квадратный метр в отдаленных от центра города районах до 100 тысяч рублей и в среднем составляет 61 тысячу 241 рубль за квадратный метр. По наименьшей цене за анализируемый период предлагались офисные площади в административно-бытовых комплексах (АБК) – 30 тысяч 238 рублей за квадратный метр.

Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости

В четвертом квартале 2008 года на рынке аренды офисных помещений средневзвешенная по площади арендная ставка на вакантные офисные помещения в Тюмени характеризовалась тенденцией понижения. На конец года уровень средневзвешенной арендной ставки составил 871 рубль за квадратный метр, понижение данного ценового показателя за квартал (относительно базового периода – сентябрь 2008 года) составило 4,9 процента.

Наиболее выраженное колебание средневзвешенной арендной ставки наблюдается в октябре – понижение на 2,95 процента. Ноябрь и декабрь характеризуются менее выраженным снижением ценового показателя – порядка одного процента помесячно.

По итогам четвертого квартала, большая часть предложения сместилась в сторону объектов с арендной ставкой в 600–800 рублей за квадратный метр, в то время как предыдущий период характеризовался превалирующей долей офисных площадей в диапазоне 800–1000 рублей за квадратный метр.

Доля офисных площадей с арендной ставкой превышающей среднюю по городу также весьма значительна, на что, в свою очередь, влияет местоположение сдающихся объектов (Центральный район города), а также техническое состояние (ремонт помещения) и наличие дополнительного оснащения (телефон, охрана, сплит-системы, парковка). На сегодняшний день такие помещения являются одними из самых востребованных на рынке офисной недвижимости Тюмени.

Рассматривая распределение по районам, отметим, что неизменным лидером является Центральная часть города (989 рублей за квадратный метр). Для данного района характерно высокое сосредоточение деловой жизни, офисные центры наиболее востребованы и пользуются большим спросом, отсюда и высокая средневзвешенная ставка аренды. Также необходимо учитывать, что в центре весьма немного зданий АБК, для которых характерна низкая арендная ставка, что, в свою очередь, в совокупности с наличием большого числа качественных офисных помещений значительно влияет на стоимостной разрыв центра от остальных районов города. Самой низкой арендной ставкой обладают помещения находящиеся в отдаленных от центра районах и в промышленных зонах Тюмени.

По типам офисных помещений наблюдается следующая ценовая ситуация на рынке аренды. Самые высокие арендные ставки за исследуемый период наблюдались во встроенных помещениях в офисных центрах и отдельностоящих офисных зданиях. Минимальная же средневзвешенная арендная ставка приходится на встроенные офисные помещения в АБК. Арендная ставка в офисных центрах за период составила 901 рубль за квадратный метр, для офисов, расположенных на первых этажах жилых домов, – 770 рублей за квадратный метр, в административно-бытовых комплексах (АБК) – 544 рубля за квадратный метр.

Для отдельностоящих офисных зданий в четвертом квартале средневзвешенное значение ценового показателя составило 1036 рублей за квадратный метр. Доминирование отдельностоящих офисных зданий в ценовом распределении на рынке в четвертом квартале определено несколькими объектами с высокой арендной ставкой, основанной на качественных технических характеристиках объекта и месторасположении в центральной части города и обладающих весьма большой площадью (порядка 1000 квадратных метров), что позволяет оказывать значительное влияние на средневзвешенную по площади цену предложения данного сегмента офисной недвижимости. Таким образом, лидирование средневзвешенной арендной ставки на отдельностоящие офисные здания относительно офисных центров несколько условно.

Итоги

В последние месяцы 2008 года на рынке коммерческой недвижимости и в частности в сегменте офисной недвижимости наблюдается стагнация, затишье в ожидании прояснения экономической ситуации в мире и стране. Но, тем не менее, завершаются начатые проекты возведения качественной коммерческой недвижимости. В октябре 2008 года открылся БЦ «Овентал Тауэр» по улицам Осипенко и Профсоюзной, в сентябре введен в эксплуатацию торгово-офисный центр по улице Герцена, 64. Продолжается строительство таких объектов качественной коммерческой недвижимости, как БЦ «Альянс», БЦ «Ермак», БЦ «Петр Великий», многофункциональные комплексы по улицам Профсоюзной и Республики, Советской, Челюскинцев и Дзержинского и другие.

Из-за серьезного ужесточения требований по банковским кредитам основными остаются сделки с привлечением собственных средств. Платежеспособный спрос на коммерческую недвижимость значительно снизился, относительно стабилен он в основном на рынке аренды. Участники рынка заняли выжидательную позицию, в агентствах недвижимости отмечают намного меньше поступающих заявок на покупку или аренду коммерческой недвижимости при росте предложения. Редкие сделки происходят, в основном, для сокращения компаниями издержек по аренде путем переезда в меньшие по площади офисы. Некоторые компании, стремясь объединить филиалы, снимают более крупную площадь в офисных зданиях нового строительства.

Четвертый квартал текущего года характеризовался следующим образом: с увеличением предложения на рынке преимущественно офисной недвижимости и влияния мирового финансового кризиса в регионе с конца октября 2008 года плавно снижаются цены предложения и арендные ставки на коммерческую недвижимость. В настоящих экономических условиях, при «рынке покупателя», большая часть сделок проходит со значительным торгом. Коррекция цен предложения в сторону понижения характерна в основном для переоцененных крупных объектов недвижимости, для помещений с невысоким качеством строительства, а также при срочных продажах.

Также можно отметить скрытое снижение цен и арендных ставок при заключении сделок. Наиболее высокие ставки остаются на небольшие помещения до 30–50 квадратных метров в наиболее ликвидных местах. Спрос, как уже упоминалось ранее, носит слабовыраженный характер и смещен в сторону небольших торговых и офисных площадей в проходных местах с парковкой в центре для быстрой окупаемости и рентабельности бизнеса.