Оставь надежду, всяк снимающий квартиру

Данные социологических исследований год от года подтверждают: россияне считают аренду жилья предприятием весьма прибыльным с точки зрения арендодателя, и не менее хлопотным с точки зрения съемщика. Как спрогнозировать рост цен на ближайшие несколько месяцев? И что делать, если снимать квартиру финансы не позволяют, а не снимать уже невозможно? Сегодня на эти вопросы пытаются ответить многие.

Экономическая логика

Первый вопрос, который должен задать себе счастливый обладатель квартиры, звучит примерно так: выгодно ли сдавать ее в аренду? Как ни странно, такой шаг принесет прибыль только в том случае, если рост цен на жилье опережают инфляцию. Последние несколько лет на рынке наблюдалась именно такая картина. Однако в нынешних условиях стагнации строительного сегмента, темпы подорожания могут значительно снизиться. Соответственно, если несколько лет назад аренда приносила весьма ощутимые дивиденды, то сегодня доходность от сдачи жилья становится по сути ничтожной. И этот показатель может еще снизиться, в силу введения налога на недвижимость. С 2009 годы арендодатели должны будут внести в казну 13% от своего дохода

Что же касается цен, то несмотря на многочисленные заявления представителей агентств недвижимости об отсутствии влияния цен на рынке купли-продажи на стоимость аренды, связь между ними все-таки существует. Связь эта, как отмечают аналитики, очень своеобразна – цены растут не синхронно, а в противофазе. То есть стоит начаться новому росту цен на жилье, как стоимость аренды притормаживает, и наоборот, стоит ценам на квартиры остановиться, как начинает заметно дорожать аренда.

Подобное поведение рынка наблюдалось неоднократно. Так, во время недавнего скачка цен на квартиры в первые месяцы 2008 года, цены на аренду жилья не просто остановились, а даже слегка сползли вниз. А во время стагнации 2007 года стоимость аренды заметно подросла.

Возникает естественный вопрос: почему это правило работает? По мнению специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», ответ довольно прост. Первая причина – низкая доходность аренды как таковой – около 5% годовых, в то время как доходность банковских депозитов, как и инфляция, куда выше. Поэтому пока стоимость квартир заметно растет, арендодатели не сильно заботятся о доходах от аренды. Но стоит росту цен на жилье остановиться и возникнуть угрозе отката назад, как настроение арендодателей меняется в худшую сторону.

Другая причина состоит в естественном «отставании» от рынка части потенциальных покупателей жилья. В итоге, если начало подорожания жилья сопровождается, в том числе, оттоком квартиросъемщиков на рынок купли-продажи квартир, намерением приобрести жилье хотя бы в ипотеку, то окончание подорожания, напротив, возвратом несостоявшихся покупателей к аренде. Поэтому всплески продажи квартир и их аренды сменяют друг друга и движутся в противофазе.

Отметим, что все эти обстоятельства получают практическое значение как раз сейчас. С наступлением осени на рынок пришла стагнация, следовательно в ближайшие месяцы следует ожидать закономерного роста арендных ставок. Между тем представители тюменских агентств недвижимости, комментируя свою ценовую политику, убеждают в обратном.

«Перенасыщение рынка аренды, которое наблюдается в этом году, привело к отмене традиционных законов. В результате цены не подскочили даже в августе, что было бы вполне логично в силу потока приезжих специалистов и студентов. Кроме того, стоимость аренды вовсе не зависит от рынка купли-продажи, большое значение имеют стоимость коммунальных услуг и месторасположение объекта», – отметила специалист по аренде агентства «XXI век» Наталья Анисимова. Генеральный директор агентства «Союз» Лариса Месяц добавила: «Повышения арендных ставок следует ждать, скорее, к Новому году – эта тенденция наблюдается в течение последних десяти лет. Причина проста: в это время резко возрастает спрос».

Черты портрета съемщика

Между тем, оптимистичные прогнозы риелторов для квартиросъемщика остаются всего лишь прогнозами. Уровень цен для большинства клиентов по-прежнему предельно высок. Примерно 20-30% от общего предложения составляют квартиры с завышенной арендной ставкой. Пансионат с минимумом удобств сегодня стоит около 8–10 тысяч рублей в месяц, однокомнатная квартира – от 10 до 15 тысяч рублей, «двушка» в сносном состоянии – от 20 тысяч рублей. При этом объекты своим качеством все чаще повергают в шок потенциальных клиентов.

Отметим, что портрет «съемщика» остается неизменным. Как и прежде, в списке студенты вузов, служащие, сотрудники различных фирм, люди, приехавшие на заработки. Доля арендующих дорогостоящее жилье остается достаточно низкой, обычно клиентами выступают юрлица и преуспевающие бизнесмены: годовая стоимость элитного жилья вполне сравнима с ценами на недвижимость на вторичном рынке. «Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция снижения цен на рынке аренды элитного жилья старше пяти лет по сравнению с арендой новостроек, средние цены держатся в диапазоне от 30 тысяч рублей за квартиру до 250 тысяч рублей за коттедж», – отметила специалист отдела аренды элитного жилья АН «Новый город» Мария Вараксина.

Пытаясь решить жилищную проблему, потребитель сегодня все чаще ищет квартиру без посредника, сознательно отказываясь от работы с агентством и, безусловно, рискуя. Однако 99% объявлений о сдаче или продаже недвижимого имущества исходят именно от посредников. Были попытки создания информационных изданий – и печатных, и электронных, – но они либо захлебнулись, оказавшись не в состоянии контролировать информацию выдаваемую посредниками, либо существуют в виде «клубов для своих» и их доля настолько мала, что это даже не капля в море – рассчитывать на нее, мягко говоря, не стоит.

Газета «Из рук в руки», попытавшаяся в свое время отсечь объявления от посредников, введя проверку документов при подаче объявлений, сдалась. Сейчас все объявления для этих рубрик – платные. Кстати, тем самым были отсечены вообще все объявления, поступавшие от собственников: какой смысл тратить деньги на объявление, если можно бесплатно позвонить в агентство?

Решить проблему собственными силами удается далеко не всем. Менее удачливым приходится мириться с необходимостью работы с агентством, однако пути минимизации расходов на этом не заканчиваются. Следующий вариант решения проблемы – аренда с подселением. «Просьбы подыскать квартиру для нескольких семей или группы лиц начали поступать в агентства недвижимости примерно в середине прошлого года. Учитывая тот факт, что стоимость найма постоянно растет, данная тенденция будет развиваться», – считает Наталья Анисимова. «При этом сообщить о подобном желании нужно агенту, а не хозяину, – убежден частный риелтор Алексей Алешко. – Хозяин может сразу испугаться и отказать, а маклер будет искать подходящий вариант».

Совместная аренда жилья, пусть даже с незнакомым человеком, – так называемый вариант подселения в квартиру к хозяину или к другому съемщику, как оказалось, обладает массой преимуществ помимо значительной экономии средств. К примеру, Ирина, которая снимает комнату у подруги, считает, что «у чужих было бы проще». Приходя в квартиру, девушка вынуждена тратить время, запланированное для себя, на общение с подругой. «С чужим человеком больше свободы – никто никому ничего не должен», – считает она.

Вообще, решение снимать или не снимать квартиру на пару с незнакомым человеком зависит от многих причин. В частности, от возраста и характера. Замкнутому по натуре человеку будет сложно смириться с присутствием постороннего в своем личном пространстве. Другим правилом успеха является несовпадение графиков работы. В целом, жить в соседних, не смежных комнатах согласились многие из опрошенных, а вот на жизнь в одной комнате согласны лишь студенты и те, кого жизнь заставила.

Несмотря на то, что совместная аренда жилья очень популярна за рубежом, пока неизвестно, насколько распространится она в нашей стране. В любом случае, придется делать скидку на особенности характера россиян, отмечают эксперты. С нашим советским менталитетом трудно строить европейские модели, например, мелкое воровство и вторжение в личное пространство не способствует ровным соседским отношениям.

Жилищный вопрос – проблема, которую некоторые люди вынуждены решать всю жизнь. Аренда жилья в данном случае представляется лишь альтернативой, которую в отдельных случаях претворить в жизнь тоже непросто. И все же пути решения проблемы есть, пусть заимствованные за рубежом или основанные на идеях кибер-энтузиастов. Ситуацию на рынке же предсказать сложно – вполне возможно, что нынешний штиль завтра сменится очередной волной повышения ставок.