Тюмень: проблемы развития рынка недвижимости

О ситуации в разных сегментах рынка недвижимости Тюмени и перспективах развития мы поговорили с единственным в нашем городе сертифицированным Российской гильдией риэлторов аналитиком рынка недвижимости консалтинговой группы «Лекс» Валентиной Трошиной.

Об аналитиках

– Кто имеет право называться аналитиком рынка недвижимости?

– Четких стандартов, норм и правил относительно того, кто такое право имеет, а кто не имеет, не существует. Называть себя аналитиком рынка недвижимости может каждый, но, сертифицированным РГР аналитиком может быть только специалист, имеющий соответствующий сертификат. Процедура сертификации довольно сложна: необходимо в течение года предоставлять сводные данные о рынке недвижимости, которые рассматривает председатель комиссия по сертификации аналитиков Российской гильдии риэлторов Г. М. Стерник. Если представленные данные соответствуют стандартам, то аналитик допускается до процедуры сертификации.

– Какие обязательства налагает статус сертифицированного РГР аналитика?

– Статус обязывает соблюдать определенные стандарты в методике анализа рынка и предоставлять сводные данные в РГР.

О жилье

– Иногда складывается впечатление, что застройщики и потребители путаются в определениях сегментов жилья. Все-таки есть какая-то рабочая классификация?

– Следует отметить, что четкой классификации сегментов жилья на тюменском рынке попросту нет: у каждого риелтора, застройщика или аналитика свои представления о том, какое жилье к какому сегменту относится. Стандарты Российской гильдии риэлторов предполагают наличие четырех основных сегментов жилья: массовое жилье (эконом-класс) – к нему относится, например, жилье серии 121 и 86; средний класс – это более комфортное жилье, к данному сегменту можно отнести 121-Т серию; бизнес-класс и элит-класс.

Между бизнес-классом и элит-классом пролегает очень тонкая грань, и иногда четко сказать в тюменских условиях, что является жильем бизнес-класса, а что – элитного – очень сложно. В идеале, к обоим классам можно отнести жилье с высотой потолков более трех метров, с автономными системами жизнеобеспечения и безопасности. Существенное отличие элитного класса от бизнес – это объекты инфраструктуры (магазины, салоны красоты и тому подобное) без доступа посторонних лиц, то есть только для своих жителей. А у нас в Тюмени элитным жильем называют любые квартиры площадью около 100 квадратных метров, цена которых более 60 тысяч рублей за квадратный метр.

– Если говорить о жилье бизнес-класса, можно назвать проект «Даудель». Обещают стать элитными недавно введенный в эксплуатацию жилой комплекс «Тройка» и комплекс «Гринхаус» на улице Федорова.

– Как поведут себя цены в разных сегментах в ближайшее время?

– Прошлый год показал, что рост цен находился в рамках 25-30% – за минусом инфляции он составляет 10-15 процентов. Это нормальный рыночный уровень. Пока никаких значительных предпосылок для увеличения темпов прироста цен нет. Таким образом, год грядущий нам обещает прирост в тех же пределах.

– Можно ли в Тюмени обозначить некие районы-аутсайдеры, в которых перспектив для покупки жилья нет?

– Это сложно, так как Тюмень – довольно компактный город. Скорее всего, можно выделить районы с неэффективными транспортными магистралями, например, Второй Тюменский и МЖК. Зачастую сложная ситуация на дорогах возникает совершенно «внезапно», например, между домами появляется какая-нибудь кирпичная вставка, которая буквально закрывает доступ к придомовой территории. Самыми проблемными в транспортном отношении можно назвать районы, расположенные в юго-восточной части города; Заречные микрорайоны пока не испытывают особых транспортных проблем. На мой взгляд, самой неудобной для жизни сейчас можно назвать центральную часть города. Здесь постоянно ведется точечная застройка, которая делает жизнь в центре очень неудобной.

Бизнес-центры – без концепции нет эффективности

– В 2007 году много разговоров велось вокруг строительства различных бизнес-центров и офисных помещений. Чего же не хватает Тюмени в области коммерческой недвижимости?

– Сейчас в Тюмени строится около 400-500 тысяч квадратных метров торгово-офисных и офисных помещений. Из них только 70-80 тысяч квадратных метров – это качественные объекты с продуманной концепцией, четким позиционированием на рынке и, если можно так сказать, от ответственных девелоперов. Что будут представлять из себя остальные площади – непонятно.

У нас обычно заявляют одну концепцию, а строят в результате что-то совсем иное. Заявляют бизнес-центр класса А, а строят торгово-развлекательный центр. Приступая к строительству, большинство застройщиков не имеют четкого представления об объекте либо меняют лошадей на переправе. Доходит до абсурда – начинали строить многоэтажный паркинг, а достраивают офисный центр.

Проблемы с позиционирование выражаются в том, что, оказывается, бизнес-центры класса А можно продавать по частям (по кабинетам) еще на стадии проектирования. Хотя стандарты, принятые ведущими российскими и международными компаниями, гласят, что БЦ класса А можно продаваться только целиком, как единый объект, а по частям только сдавать в аренду.

– А если рассмотреть торговые площади? С ними-то, вроде, все в порядке?

– Если опираться на данные управления по потребительскому рынку администрации города, то обеспеченность торговыми площадями у нас составляет 902 квадратных метров на 1000 жителей. Из общей площади торговых объектов около половины – это киоски, торговые павильоны и прочие объекты. Если пересчитать данный показатель только по качественным объектам, то обеспеченность составит около 400 квадратных метров на 1000 жителей. Таким образом, если ориентироваться на европейскую норму в 1000 квадратных метров на тысячу жителей, нам есть что строить.

Куда уходят отели?

– В средствах массовой информации постоянно появляются новости о грядущем строительстве отелей в Тюмени. Правда, потом отели так и не появляются. В чем причина подобной ситуации?

– Зарубежные гостиничные операторы предпочитают строить объекты на земле, которая находится в их собственности. Им сложно договориться с областными властями. Позиции здесь жесткие с обеих сторон. Поэтому некоторые компании от своих планов отказываются.

На фоне тех гостиниц, которые есть сейчас в Тюмени, понятно, что потребность в качественных отелях у нас есть. По сути, международным требованиям отвечают только «Отель Тюмень» и «Президент-отель».

Транспортный фактор

– Тюменцы видят, что старые гаражные кооперативы сносятся, но вот новых площадей для парковок, так и не появляется. Не грозит ли это кризисом?

– Если учитывать, что многие планы паркингов заморожены или находятся в стадии вялого строительства, то можно сказать, что у застройщиков такие проекты интереса не вызывают. Себестоимость строительства парковочных мест значительно отличается в зависимости от вида: по данным экспертов, строительство подземного гаража обойдется в 40-50 тысяч рублей за квадратный метр; строительство многоэтажного паркинга – около 13 тысяч рублей за квадратный метр; гаражного комплекса – около 18 тысяч рублей за квадратный метр. Рыночная цена гаражей в Тюмени составляет от 350-500 тысяч рублей за объект в целом. Цена на боксы в подземных паркингах составляет 1500-1700 тысяч рублей.

Не каждый может позволить себе приобретение парковочного места за 1,5 миллиона рублей. А если квартира куплена в кредит, то и гараж за 350 тысяч рублей недоступен. Достаточно посмотреть на дворы домов в недавно введенных микрорайонах – там яблоку негде упасть, не то что ребенку поиграть. И это при том, что в новых домах еще не все квартиры заселены.

Таким образом, открытых вопросов в области градостроительства в Тюмени хватает, как и проблем на рынке. Тем не менее, отрадно осознавать, что это проблемы роста – все они вызваны активностью строительства, серьезными вложениями в возведение как жилых, так и коммерческих зданий.