Олег Касьянов, председатель Объединения тюменских риелторов: «Планов у нас громадье»

В канун Нового года мы встретились с председателем Объединения тюменских риелторов Олегом Касьяновым и поговорили о том, что сейчас происходит на нашем рынке недвижимости, о планах на будущее и на праздники.

– Недавно прогремела громкая история с обманутыми дольщиками. Не будет ли резкого снижения спроса на «долевки»?

– Нет, спада сейчас нет, и меньше брать их не будут, поскольку есть потребность. А вот перераспределение некоторое будет. Сегодня клиенты будут осторожнее относится к покупке долевого строительства. Теперь люди берут те квартиры, у которых ближе срок сдачи, либо готовые. Вот смотрите, почему у ДСК сейчас вторичные продажи составляют 40 процентов? Потому что эта компания оформляет готовое жилье себе в собственность по окончании строительства и продает как вторичное. Это, конечно, дороже – ведь, чем меньше риска, тем больше цена. Поэтому и вторичное жилье сейчас стоит 36 и 44 тысячи за квадрат.

Несмотря на все эти нехорошие истории с «долевками», люди их берут, хотя идет перераспределение потоков. Люди все равно хотят комфортное жилье, и будет это по хрущевкам очень заметно. Спрос на них упал, люди хотят более комфортные квартиры. Минимизируются риски: покупают либо то, что близко к сдаче, либо комфортное. Летом были даже такие случаи: в одном доме была одна квартира готовая, а вторая сдавалась через месяц. Разница в цене доходила до 300 тысяч, и люди платили. Кстати, вот уже в конце 2010 года уже можно будет торговаться – там риск будет больше, стоимость меньше.

– Обманутые дольщики, в частности, компании «Стройтехногрупп», сейчас указывают на «дырки» в законе, когда они оказались практически не защищены от такой ситуации.

– Конечно, это законодательные вопросы. И в итоге достройка их домов связана с какими-то финансовыми вливаниями, но кто их будет делать? На сегодня даже областной бюджет этого сделать не может. В итоге все сводится к тому, что, опять же с этими дольщиками, речь идет о передаче этого незаконченного дома другому подрядчику, более добросовестному, более зарекомендовавшему себя. Однако это опять же сбор дополнительных средств для того, чтобы обеспечить окончание строительства. На сегодня действительно ситуация с дольщиками, пострадавшими из-за банкротства, тяжелая. Конечно, есть 214 статья, который защищает права дольщика, но если у застройщика нечего взять в обеспечение его обязательств перед клиентом, тогда все теряет смысл и включается закон о банкротстве.

– А ваша организация не пыталась как-то поднимать этот вопрос?

– К сожалению, у нас нет таких возможностей. В итоге даже нормативное всегда упирается в деньги. Здесь нужно создать финансовый ресурс, который сможет обеспечивать окончание строительства, необходимо со стороны строителей создавать фонд. Но опять же, кто должен вкладывать? Например, ТДСК выполняет свои обязательства добросовестно, допустим, они согласны участвовать. Но при этом получать эти деньги они не будут. Те, кто послабее, имеют финансовое положение менее устойчивое. Здесь и возникает вопрос: по каким критериям, как определять сумму участия? Это все нужно продумывать, подводить под нормативную базу.

– Вот недавно на митинге обманутые дольщики высказали пожелание, чтобы их взяла более крупная компания, достроила их дома.

– Все-таки это хозяйственная деятельность. Административным порядком урегулировать все эти вещи не получится. Жилью все пытаются придать социальную окраску – это безусловно. Но жилье, в первую очередь, – это товар, который надо создать. Его создает хозяйствующий субъект, бизнес, и он на этом хочет заработать. И в принципе стоимость квартиры в нынешней ситуации на рынке равняется желанию покупателя. Сколько отдать за нее, решаем не мы с собственником, не можем сказать: «Я хочу продать жилье за такую-то сумму». Сейчас вопрос в том, сколько хочет отдать покупатель.

В течении трех кварталов мы говорили об этом с продавцами жилья, им такая постановка вопроса, конечно, чужда. Они не могут понять этого. Однако рынок покупателя почему так и называется – потому что он диктует цены. Сейчас на рынке недвижимости нет таких резких падений и взлетов, колебаний, идет период стабилизации. И именно он должен привести к тому, что рынок покупателя закончится, так же как и существовавший когда-то рынок продавца, и наступит ситуация, когда два этих представителя станут равнозначными.

– А если говорить об индивидуальном жилье, курс на которое сейчас взяло правительство, в частности, наша область?

– На данный момент организованных застроек нет. Это вот только «Комарово», а больше и нет застроек. Частное жилье – оно, конечно, хорошо. Но сегодня его покупать и продавать трудно. Например, в любом банке получить кредиты на квартиру в многоэтажке намного легче, чем на какие-то другие строительные проекты, в частности, на индивидуальное строительство. Так же проблематично достать на сегодня площадь. Ведь большинство склоняется к чему: это 150–200 квадратных метров и земля порядка 10 соток. На сегодня, чтобы построить такой дом, необходимо материала на сумму примерно от трех миллионов рублей и выше, условно до пяти-шести миллионов. И это получается очень многим просто не по карману.

Какой-то финансовой привлекательности в этих домах нет. Конечно, это здорово – такой симбиоз и дома, и дачи. Есть земля, на которой ты изолирован от соседей, можно и цветочки посадить, и гараж здесь же поставить. Однако в связи с падением цен сегодня трехкомнатная квартира стоит 2,5–3 миллиона. То есть, чтобы построить свой дом, необходимо ее сегодня отдать, еще добавить и построить. Это, конечно, нормальное стремление, но при сегодняшнем уровне качества строительных материалов и работ это проблематично. Тот же опыт «Комарово», где очень много нареканий, говорит, что минимизация в первую очередь отражается на качестве строительства.

– А если говорить об элитном жилье – что-то поменялось в этой сфере недвижимости?

– Сейчас поменялось. На сегодня, допустим, «кирпич» в центре города стоит в среднем 70 тысяч, хотя максимальное значение при аналитическом исследовании не берется, ведь стоимость всех отделок и прочих «излишеств» отбрасывается, чтобы они не влияли на картинку. Ну, самые большие цифры составляли 150 тысяч, самые маленькие – 60. Кстати, вот тот же проект «Даудель» – это клубная, элитная недвижимость. Но на сегодня была приостановлена четвертая очередь. Две квартиры из нее было продано, их перенесли в третью очередь.

– А как у нас распределяется продажа жилья по районам?

– Если говорить относительно прайсов компаний, то порядка 42 процентов недвижимости предлагается в центре города. Сейчас активно продается Зарека – там не только «Партнер» строит, но и другие компании. Достаточно активно застраиваются и продаются те же микрорайоны – МЖК, Восточный. Все районы, которые наиболее представлены в продаже, имеют развитую инфраструктуру. Если обратим внимание, там и застройка проводится более активно.

Все микрорайоны активно строятся, есть садики, школы, дороги, поликлиники и больницы. Если посмотреть, допустим, Лесобазу, Тарманы – инфраструктура и транспортная доступность здесь ниже. Сейчас порядка 17 процентов продаж приходится на Зареку, порядка 11–13 на микрорайоны. Сейчас предлагается больше объектов вторичного рынка, так как новых строек мало. Например, в Зареке сейчас на стадии возведения 18 процентов жилья, в Восточном районе – 17 процентов. В центре строится меньше, однако опять же он ограничен улицами Мельникайте, 50 лет Октября и 50 лет ВЛКСМ. Такой центр дает 38 процентов по первичному предложению. К слову, сейчас соотношение по продажам: однокомнатные – 45 процентов, «двушки» – 35, трехкомнатные – 20.

– Теперь о радостном: какие у вас планы с Объединением риелторов впереди, как будете отмечать Новый год?

– Мы собираем всех руководителей на обед. В прошлый раз мы опробовали такой «ланч» и чудесным образом посидели, отметили, кто хотел – выпил. Ну и где-то в час начали, а уже в четыре разошлись. В этом году решили собраться так же, в 14 часов. Тут и вечер свободный, да и в рабочее время всегда же легче. Безусловно, у нас будут подарочки, что – не рассказываю, пускай будет эффект неожиданности. Мне даже жена хотела рассказать, что подарит на Новый год, а я говорю, нет, не нужно, пускай будет сюрприз.

Что касается планов – у нас их громадье. Есть программы комитета развития Объединения тюменских риелторов. В план даже записано, хотя в новом году мы это вряд или осуществим, – приобретение собственного помещения для дирекции.

– А сами где будете проводить праздники – дома, или, может, где-нибудь за границей?

– Мы хотели все вместе, еще с десятью семьями, выехать кататься на лыжах на Урал, открыть сезон. Но наши планы перебили морозы, если бы не они – были бы уже там. Как спадут – сразу уедем туда. Ну а сам Новый год будем справлять дома, вместе с друзьями. Во время речи президента обязательно встанем, откроем шампанское и под бой курантов выпьем. И главное – обязательно нужно загадать желание, оно обязательно сбудется.