Ильдар Хусаинов, заместитель генерального директора регионального агентства недвижимости «Этажи»: «На рынке останутся только успешные риелторы»

Региональное агентство недвижимости «Этажи» появилось в Тюмени семь лет назад. За это время «Этажи» из небольшого агентства недвижимости превратились в крупную преуспевающую риелторскую фирму. О видении бизнеса и риелторской услуги мы побеседовали с человеком, который стоял у истоков «Этажей» – Ильдаром Борисовичем Хусаиновым.

– Начать разговор хотелось с такого вопроса: какое образование получили вы, управляющий риелторской компанией, – ведь на риелторов у нас нигде не учат?

– Первое высшее образование я получал в Тюменском нефтегазовом университете, на факультете менеджмента по специальности «Финансовый менеджмент и банки». Второе высшее образование – юридическое – получил уже в Тюменском государственном университете. В работе, конечно, наличие двух дипломов очень помогает – думаю, любой согласится с тем, что в наше время без образования никак нельзя. Современный руководитель сейчас должен быть подкован и в юриспруденции, и в экономике, и в строительстве. По своему опыту я чувствую, что немного не хватает технической составляющей – хотелось бы получить еще и строительное образование. Думаю, такая возможность у меня еще будет.

– То есть начинать путь в бизнесе вам довелось еще в студенческую пору?

– Да, начинать приходилось, когда я еще учился на четвертом курсе. Тогда моя мама, Елена Владимировна Хусаинова, работала в другом агентстве, и вот на свой страх и риск мы решили организовать собственное агентство недвижимости. Конечно, семь лет назад у нас не было такого мощного бизнес-плана, сам рабочий процесс организовывался, что называется, «не по учебнику». Впрочем, тогда и время было другим, и рынок тоже был другим. Сейчас у нас уже все «по науке» – есть бизнес-планы с расписанными задачами, а развитие своего бизнеса мы можем прогнозировать на пять-семь лет вперед.

Думаю, динамику развития нашей компании отражает простой факт: начинали мы втроем-вчетвером, сейчас же наше агентство по многим рейтингам входит в число лидеров на рынке риелторских услуг в Тюменской области. В агентстве представлен весь спектр услуг на рынке недвижимости, мы плотно работаем с застройщиками. Развиваем и юридическое направление: решаем вопросы приватизации, наследования. То есть сейчас мы стараемся оказывать полный комплекс услуг в сфере недвижимости. На мой взгляд, сейчас на рынке услуг нельзя зацикливаться на чем-то одном – бизнес для устойчивости должен обладать высокой степенью диверсификации.

– «Риелтор» и «агент по недвижимости» для вас одно и то же?

– С точки зрения языка «риелтор» и «агент по недвижимости» – это синонимические понятия. Но у этих понятий есть свои коннотации – все-таки риелтором мы назовем скорее профессионала, а вот агентом – любого, кто занимается операциями на рынке недвижимости.

– А должен ли руководитель риелторской компании сам заниматься сделками?

– Вопрос непростой. С одной стороны, руководитель должен держать руку на пульсе, должен владеть непредвзятой информацией о том, что происходит на рынке. Поэтому он, наверное, должен и сам заниматься какими-то сделками, но так, чтобы это не вредило его управленческой деятельности. Приведу спортивную аналогию: хорошо ли, когда в футбольной команде играющий тренер? Наверное, не всегда. Иногда нужно со спокойной головой и со стороны посмотреть на игру команды.

В бизнесе то же самое – управленцем должен быть человек, умеющий видеть систему в целом и понимать, куда она движется, умеющий производить точечные воздействия на эту систему в случае необходимости.

Конечно, особо крупные, имиджевые сделки руководитель осуществлять может и должен. Однако перебора здесь быть не должно.

– Сейчас среди руководителей настоящая мания – все проходят различные образовательные курсы в управленческой сфере. На ваш взгляд, всегда ли это оправданно?

– Обучение лишним никогда не будет – век живи, век учись. Любая информация не бывает лишней, особенно та информация, которая касается твоего бизнеса. Чем лучше структурирован мозг, тем более обоснованные решения принимает бизнесмен. Мозг – тоже в некотором роде мышца. И одно дело, когда ты постоянно эту мышцу тренируешь, и совсем иначе выглядит человек, который свой мозг не тренирует. Обучаться надо, но вопрос в качестве обучения. Учиться можно по-разному. Нужно знать, какие знания нужны именно вам. Может, вы собираетесь в ближайшие 10-15 лет работать в одном небольшом городе – тогда, вполне возможно, вам никакого непрерывного образования и не понадобится. Если человек не собирается работать в крупных компаниях, то тратить слишком много времени на образование ему тоже, скорее всего, не стоит. Для таких людей существуют различные адаптированные краткосрочные курсы и образовательные программы. Все должно быть соразмерно.

Если вы ведете свой бизнес, то решать вам. Иногда бывает и так – люди потратят десятки тысяч долларов на образование, а пока учатся, их бизнес даже снижает доходность и теряет перспективы – это, конечно, крайность. Бывает и обратное – когда после качественного обучения первого руководителя резко увеличивается доходность компании и она переходит на другой уровень. Тут, конечно, универсального рецепта нет.

Если же перед вами стоят несколько иные задачи и вы видите свое будущее в крупной компании, то специальное образование вам не просто понадобится – рано или поздно оно даст вам необходимый любому менеджеру высшего звена управленческий инструментарий.

Мне кажется, что на самом деле университетское образование у нас довольно высокого качества. Вспоминая годы обучения в университете, я понимаю, что преподаватели дали нам очень хорошую теоретическую базу. Но согласитесь, редко бывает, чтобы человек сразу после окончания вуза занял бы высокий пост в крупной компании. Хотя, может, теоретически он более подкован, чем какой-нибудь крепкий хозяйственник. Но в реальности вчерашнему студенту не хватает опыта. Здесь есть своя диалектика – молодые много знают, но не имеют опыта, а старшие имеют колоссальный опыт, но зачастую отстают в системном понимании бизнеса. Наверное, именно поэтому сейчас на первые позиции практически во всех видах бизнеса выходят руководители возрастом 30-40 лет – это как раз те люди, которым удается в полной мере сочетать управленческий опыт с солидной теоретической базой.

– Конкуренция сильна на рынке? Есть ли конкурентные войны?

– В этом вопросе Тюмень уникальна, у нас все живут дружно и мирно и, более того, мы вместе помогаем друг другу через совместные проекты, которые возможны благодаря Объединению риелторов Тюмени. Все мы понимаем, что когда конкуренты не ведут конкурентных войн, а эффективно сотрудничают как партнеры, то от этого в выигрыше все участники рынка. На мой субъективный взгляд ведущая роль в такой конструктивной ситуации принадлежит Сухареву Сергею Яковлевичу, не могу не отметить и Базаеву Ольгу Александровну.

А если говорить про конкуренцию чисто языком экономики, то она просто перешагивает все возможные пределы, ну представьте: 300 компаний осуществляют брокерскую деятельность в сфере недвижимости в Тюмени. Это раз в десять больше, чем в среднем в Европе в подобных нашему городах. Вступление в ВТО, да и просто течение времени должно все привести в норму.

– Надо ждать борьбы за выживание?

– Я бы назвал это естественным отбором. Останутся только лучшие и эффективные организации.

– Наверное, у каждой компании, особенно успешной, есть какие-то свои «фишки». Чем выделяется ваше агентство на рынке?

– У нас очень хорошо развита аренда. Сейчас такие цены на жилье, что реально многие люди не могут позволить себе покупку квартиры. Средняя зарплата в стране – 12 тысяч рублей, а размер среднего ежемесячного платежа по ипотеке – 15-18 тысяч рублей. С цифрами не поспоришь: реальность такова, что многие вынуждены снимать квартиры. И не надо думать, что такая картина несвойственна для рыночной экономики. На Западе 40% людей всю жизнь снимают жилье и при этом не считают себя в чем-то ущемленными. На Западе рынок аренды сопоставим с рынком продаж. У нас, наверное, до 2005 года цены на жилье были достаточно низкими, поэтому люди кинулись покупать квартиры. Пока что, конечно, российский потребитель хочет именно покупать жилье: пусть в ипотеку под 15%, пусть на 25 лет, но чтобы жилье было своим, было в собственности.

Есть, конечно, случаи, когда люди и в 60 лет берут ипотеку – с целью заботы о детях. Но голый экономический анализ с точки зрения существования субъекта и его жизненного цикла показывает, что это неэффективно.

Аренда, конечно, сильно эволюционировала за последнее время. Во-первых, сами арендодатели подходят к этому системно. Они живут на этом, они зарабатывают на этом, они считают, как им выгоднее сдать квартиру – либо неотделанную, либо с отделкой. На рынке все взаимосвязано: во-первых, аренда стала доступной для арендатора, во-вторых, она стала невыгодной для арендодателя. Возьмем простой пример: двухкомнатная квартира стоит 2,5 миллиона рублей. Чтобы ее нормально обставить, нужно вложить еще примерно 500 тысяч рублей. То есть квартира стоит три миллиона рублей. Сдать такую квартиру можно в лучшем случае за 15 тысяч рублей в месяц. Это 180 тысяч рублей в год. Легко посчитать доходность – 6%. Экономически рынок аренды себя исчерпал. Тем не менее, всегда есть люди, которые будут жить на этом, и всегда будут люди, которые нуждаются в съемном жилье. Для потребителя такая ситуация даже выгодна: сейчас квартир хватает, сложно снять квартиру только в период августа-сентября, когда арендой в массовом порядке пользуются студенты.

– Какие еще направления в работе компании вы бы выделили особо?

– В росте сейчас коммерческая недвижимость. Мы, безусловно, развиваем этот сектор, и тут очень важно, что девелоперы и застройщики осознали, какую реальную помощь может оказать риелтор в реализации коммерческой недвижимости. К тому же, не надо забывать о том, что банки развивают ипотеку, в том числе и на коммерческую недвижимость. Сейчас риелторам, безусловно, нужно выходить на этот рынок. С другой стороны, это другой рынок, по-другому оформляются сделки, фигурируют крупные суммы. И естественно, что в таких условиях выиграют только те риелторы, которые могут оказать наиболее качественную услугу.

В замыслах сейчас и самим строить, накопленный опыт в сфере недвижимости уже позволяет выйти за рамки посредников. Более подробно об этом говорить рано. Как выйдем на серьезный уровень – можно будет и поподробнее.

Еще один важный для нас сектор – юридические услуги. Есть юридические компании, которые занимаются жильем, а есть риелторские фирмы, которые оказывают юридические услуги. На мой взгляд, в последнее время в этом сегменте риелторские компании стали побеждать. Такие вопросы как приватизация, сбор документов по доверенности, разрешение спорных ситуаций, даже представительство в суде – сейчас удобнее осуществлять именно через риелторов. Риелторство – это конгломерат всех услуг, связанных с недвижимостью. Такой конгломерат, кстати, не только обеспечивает повышенную надежность, но и повышенное качество услуг в целом.

Критически важно для нас – это работа с застройщиками. Все, кто работал и работает с нами остались очень довольны, надеюсь, и в будущем будем только совершенствовать нашу работу в этом направлении.

– «Этажи» позиционируют себя как региональное агентство недвижимости. Это долгосрочная перспектива, или вы хотите расширять сеть до других регионов?

– Открою вам маленькую тайну: в планах у нашей компании есть открытие офисов и в других регионах. Однако в 2007 году все мы стали свидетелями определенного кризиса на рынке. Ситуация показала, что сейчас на рынок других регионов выходить не совсем целесообразно. Поэтому пока что мы позиционируем себя как региональное агентство недвижимости. К тому же не надо забывать о том, что риелторский рынок по сути является очень локальным. Пожалуй, ни один товар так не разнится в цене по регионам, как недвижимость. Поэтому работа именно на региональном рынке в этом секторе дает немалое преимущество.

– Ваша компания выгодно отличается от многих риелторских структур наличием многофункционального и активно действующего сайта. Как вы сами оцениваете работу компании в этом направлении?

– Мне кажется, у нашей компании сайт довольно высокого уровня. В Интернете главное – актуальность информации, ведь это очень динамичная сфера, поэтому сайт постоянно обновляется, обновляется база недвижимости. Сетевая аудитория растет, и через пять-семь лет увеличится в разы. Мы это учитываем, и сейчас сайт для нас не просто визитка, а инструмент работы, в перспективе – и инструмент обмена информацией. В сфере услуг, обращений, личных контактов выигрывает тот, кто умеет пользоваться современными технологиями.

– Как бы вы оценили кадровую ситуацию среди риелторских компаний?

– Все знают, что риелторских агентств в Тюмени очень много (по некоторым оценкам, около 300). Вполне резонно предположить, что число агентств резко сократится. Останутся на рынке только успешные риелторы. Можно сказать, что больше половины риелторов скоро лишатся работы. Конкуренция на рынке очень серьезная, и к этому надо быть готовым. Иногда удивляет позиция тех компаний, которые уверены, что в скором времени на рынке начнется подъем. Они ждут, ждут этого подъема, а затраты уже превышают выручку. При этом сами компании зачастую ничего не делают для того, чтобы ситуацию улучшить. Мне такая позиция не совсем понятна.

– Насколько мне известно, ваша компания спонсирует футбольную команду, что для риелторской фирмы довольно необычно...

– Да, большое внимание мы уделяем спорту. Действительно, спонсируем футбольную команду, хотя удовольствие это недешевое. Вообще, я считаю, что человек должен жить не только работой, нужно какое-то хобби, причем хобби, в котором человек оказывается включен в коллектив. А спорт хорош еще и тем, что повышает достоинство отдельного человека и нации в целом. Посмотрите на тех же американцев – у них масса тучных людей. Мне бы не хотелось, чтобы наша нация представляла из себя подобное зрелище.

Что касается конкретно футбольной команды, то команда выступает на городском, на областном уровнях, сам я тоже активный игрок. Помогаем мы и детским командам.

– Как бы вы обозначили формулу успеха в риелторском бизнесе?

– По моему мнению, формула успеха в любой сфере бизнеса, да и в обычной жизни универсальна. Необходимо глубоко и системно понимать, где маяки, на каком корабле и к чему ты плывешь, и в качестве кого ты на этом корабле находишься.