Зарубежные квадраты: как не лишиться денег?

Как показали последние события, рынок недвижимости находится в прямой зависимости от экономических событий. И если часть россиян вложили свободные средства в покупку квартир в своих городах, то многие все же потратили накопленное на покупку зарубежной недвижимости. О том, что на самом деле представляет собой инвестирование в зарубежную недвижимость, выяснял наш сайт.

Отметим, некоторые российские инвесторы опасаются приобретать иностранные объекты недвижимости, считая, что подобная затея будет отнимать слишком много времени и средств. Однако инвестиционные схемы, за несколько десятков лет отработанные тысячами инвесторов, с легкостью развенчивают мифы о вложении средств в международные объекты. О мифах и разоблачениях сайту 72.ru рассказал управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Стоимость активов, равно как и доходность, зачастую зависят от местоположения и типа недвижимости. Если речь идет о жилье, не нужно делать упор на элитный сектор. При довольно высоких ценах спрос на подобные объекты будет существенно ниже: виллы и замки сдать в аренду намного труднее, чем стандартные однушки или двушки. Кроме того, доходность европейской жилой недвижимости в среднем не превышает 5% годовых, тогда как коммерческие объекты способны приносить 7-12% годовых в валюте.

Цена объектов коммерческого сектора вполне окажется по карману частному инвестору, в том числе покупателю с ограниченным бюджетом. Например, в Великобритании для гостиничных номеров минимальный порог входа составляет 45 тысяч фунтов стерлингов, для студенческих общежитий – 35 тысяч фунтов, для парковочных мест – 25 тысяч фунтов, для ячеек складов самообслуживания – 4000 фунтов.

При этом если инвестор воспользуется ипотекой, его первоначальная инвестиция может сократиться до 15-20 тысяч фунтов. Учитывая, что число объектов с привлечением кредита на рынке относительно невелико, раскупаются они очень быстро: пока один инвестор думает над тем, приобретать ли актив, другой уже стал его собственником.

Контролировать собственный зарубежный актив можно и находясь в России. Для этого достаточно лишь доверить заботу об объекте специализированной управляющей компании, которая берет на себя все организационные вопросы: будь то ремонт, уборка или поиск арендаторов.

Схема пассивного управления, которая успешно используется инвесторами по всему миру, не отнимает время, а совсем наоборот, экономит его, позволяя инвестору следить за состоянием объекта буквально не выходя из дома. Но выбирать управляющую компанию необходимо очень тщательно.

С такой неприятностью столкнулся и Андрей Лосев (имя изменено. – Прим. ред.) из Казани, решивший вложить свои средства в двухкомнатную квартиру на одном из итальянских курортов с целью ее дальнейшей сдачи в аренду. «Работая и проживая в России, – рассказывает Андрей Лосев, – я полностью доверился небольшой итальянской компании, сотрудники которой спустя год после подписания договора исчезли со всеми деньгами».

Подобные случаи с иностранными инвесторами происходят из года в год, отмечает «Индриксонс», поэтому стоит делать выбор в пользу крупных управляющих компаний, имена которых на слуху. Такие специалисты ни за что не станут рисковать своим честным именем и репутацией. Также следует учитывать, что жилой сектор, в отличие от коммерческого, не может похвастаться обилием управляющих компаний и налаженным процессом.

Снижение цен как маркетинговый ход пользуется популярностью, в том числе и на рынке недвижимости. Дискаунты и «специальные предложения» – это не только уступка покупателю, но и еще один способ избавиться от неликвидных активов, которые на деле могут оказаться переоцененными в несколько раз. То же самое касается аукционов, задача которых привлечь внимание и создать ажиотаж вокруг всеми забытых объектов недвижимости.

Мало того, что такие аукционы требуют существенных финансовых затрат, так еще и способны лишить инвестора драгоценного времени.

Стоимость участия только лишь в одном из многочисленных аукционов может достигать 500 евро, а для выбора достойного посещения только одного аукциона будет недостаточно. Некоторые организаторы в качестве платы за участие предлагают покрыть сумму в районе 10% от стоимости потенциального актива. Кроме того, участие в аукционах требует детального знания местного рынка вплоть до района, в котором находится потенциальный актив.

Помимо всего прочего, после закрытия аукциона победитель становится владельцем купленного объекта лишь формально. Участвовавший в аукционе инвестор из Москвы Евгений Филимонов (имя изменено. – Прим. ред.) рассказал, что сначала ему пришлось пройти процедуру судебного разбирательства по передаче собственности, а затем ждать, пока судебные приставы займутся выселением жильцов. В результате, находясь в режиме ожидания, инвестор теряет время и деньги.