Законы года: от стройки до «коммуналки»

В России в 2014 году произошел ряд изменений в законодательстве, регулирующем рынок недвижимости и ЖКХ. Проект «Дом» на сайте 72.ru предлагает рейтинг наиболее важных законодательных инициатив, которые в любом случае коснутся большинства россиян, в том числе и тюменцев, имеющих в собственности недвижимость или только собирающихся приобрести ее.

С ноября этого года в России ввели новую форму контроля за деятельностью управляющих организаций. Теперь все УК до 1 мая 2015 года должны пройти обязательную процедуру лицензирования, иначе их не допустят к работе с многоквартирными домами. В Тюмени лицензированию подлежат 250 организаций. Лицензионный контроль и принятие решений об обращении в суд с иском об аннулировании лицензии будет осуществлять специальная комиссия, которая в регионе была создана еще в августе. По словам главного жилищного инспектора Тюменской области Ларисы Боровицкой, в нее вошли 19 человек – представители саморегулируемых организаций, общественной палаты, образовательных учреждений области, уполномоченный по защите прав предпринимателей, председатель совета муниципальных образований области.

Напомним также, что с 1 мая 2015 года деятельность УК без лицензии не допускается. Если она будет управлять без лицензии, ее оштрафуют и дисквалифицируют. Отстранить организацию от управления многоквартирным домом можно и тогда, когда УК получит два административных взыскания по одному дому. А если таких домов наберется более 15 процентов, она лишится лицензии, а ее директор – права возглавлять подобную компанию.

Еще одна правовая инициатива, касающаяся отрасли ЖКХ, – взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов. Эту обязанность переложили на собственников с 1 июля 2014 года. Но если во многих регионах России средства с владельцев жилья начали собирать уже в этом году, то тюменские власти отложили реализацию программы на 2015 год. Перед этим они завершали мониторинг технического состояния домов, составляли их список и очередность проведения капремонта, перечень и сроки проведения работ в рамках 30-летней региональной программы. Под вопросом был и ежемесячный размер взносов за квадратный метр. Так, изначально, он находился в интервале от 5,60 до 20,11 рубля за квадратный метр в месяц. Но к 15 декабря его пересмотрели, и сейчас минимальный цифра составляет 7,5 рубля в месяц.

Благодаря закону, который вступил в силу 7 ноября, застройщики только на подготовительном этапе смогут сэкономить миллионы рублей. Постановление правительства содержит максимальное количество процедур, которые должны пройти застройщики – вместо 220 их стало 134. Это послужит дополнительным импульсом для развития строительной сферы, считают эксперты. Ведь еще совсем недавно для строительства одного многоквартирного дома застройщикам необходимо было потратить на согласования в среднем три года и больше 20 миллионов рублей. А бывают и более длительные сроки. «Не секрет, что срок подготовительного этапа до выхода на площадку занимает иногда больше времени, чем само строительство, – прокомментировала коммерческий директор ГК «ТИС» Светлана Утешева. – Есть случай в Тюмени, когда подготовка земельного участка, проектирование и получение разрешительных документов заняло у девелопера более 10 лет».

Вполне естественно, что свои издержки застройщики закладывают в стоимость квадратного метра. Теперь, как надеются чиновники, ситуация должна измениться. В Минстрое создали все условия для того, чтобы жилье в России подешевело.

Однако тюменские девелоперы не считают, что сокращение числа согласований повлияет на стоимость квартир в регионе. Связано это с тем, что при формировании цен используется подход, в основе которого лежит рыночное ценообразование, а не себестоимость продукта.

Взялись власти и за ускорение сроков при регистрации прав на недвижимость. Так, Правительством РФ в Государственную Думу недавно был внесен законопроект, который в 2015 сократит срок государственной регистрации объектов недвижимости с 18 до 10 дней. «В ближайшие несколько лет государство планирует повысить качество оказываемых услуг, внедрив механизм подачи заявлений на государственную регистрацию через Интернет и экстерриториальную регистрацию, – прокомментировал индивидуальный предприниматель Вадим Черданцев. – Законодательство в указанной части принято, решаются организационные и технические вопросы».Также в настоящий момент разрабатывается законодательные акты, которые оформят создание единой учетно-регистрационной процедуры. Изменения приведут к объединению услуг, оказываемых сегодня подразделениями Росреестра и Кадастровой палаты раздельно.

Пока общий срок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет 18 календарных дней, арестов и залога, избранного в качестве меры пресечения, – три рабочих дня. Срок выдачи информации из ЕГРП – пять рабочих дней. Кроме того, на государственную регистрацию прав на основании нотариально удостоверенных документов с 1 февраля 2014 года выделено пять рабочих дней.

Но Управление Росреестра по Тюменской области уже в этом году уменьшило общий срок государственной регистрации до 10 рабочих дней, государственной регистрации арестов и залога, избранного в качестве меры пресечения – один день, выдачи информации – до трех рабочих дней. А в 2015 году управлением запланировано сокращение общего срока государственной регистрации до восьми рабочих дней.

Большое количество законодательных инициатив можно было наблюдать в течение 2014 года и по изменению существующего порядка налогообложения недвижимости.

«Вспоминаются идеи о возможном налогообложении продажи неединственного жилья с учетом срока владения и его стоимости, а также возможном предельном семилетнем сроке владения квартирой для освобождения от уплаты подоходного налога, – рассказал заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. – Не прошло незамеченным и принятие закона о налогообложении квартир на основании кадастровой стоимости, а также то, что окончательный размер платежей можно будет узнать только спустя некоторое время, когда налог начнут взимать исходя из полной стоимости».

Но самым значительным он посчитал изменение относительно минимального срока владения квартирой и определение минимального дохода при продаже квартиры в размере ее кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента. «Изменения начнут действовать с 1 января 2016 года, но уже сейчас можно отметить, что они окажут серьезное влияние на рынок недвижимости, – прокомментировал Владимир Зимохин. – Видимо, эти изменения принесут на рынок недвижимости больше негативных, чем положительных моментов».

По его словам, сейчас сложно оценить, все ли предусмотрено данными изменениями в налоговое законодательство, но представляется, что кадастровая стоимость не одно и тоже, что и рыночная. «Это в любом случае недостаточно гибкий инструмент для возможного определения рыночной стоимости квартиры. Присутствует риск того, что кадастровая стоимость может превысить рыночную. Введение же минимального предполагаемого дохода при продаже квартиры, с увеличением необходимого срока владения для освобождения от уплаты налога, может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости», – заявил он.