Пить кофе с корицей по четвергам или начать действовать? Как семья из Тюмени приценилась к трейд-ину

Лаптевы могли бы взять ипотеку или продать текущую недвижимость, чтобы приобрести новую. Но оба сценария неосуществимы. Во‑первых, у семьи уже есть жилищный кредит, а средств на первоначальный взнос по второму нет. Во‑вторых, продажа текущей квартиры требует проживания в съемном жилье на период сделок, а на это у Лаптевых нет ни времени, ни денег.

— Хотим дать детям хорошие условия и беззаботность — нам в свое время этого так не хватало. Поэтому выбираем новостройку и смотрим на наполнение проекта: чтобы была развитая инфраструктура, зеленый двор с местами для отдыха. Ну и, конечно, хочется просторную квартиру: чтобы было место и поиграть, и поучиться, и уединиться, — размышляет Настя.

Но снимать квартиру с детьми и переезжать с места на место — не вариант. Для одновременной сделки нужно слишком много совпадений: время, показы, договоренности — скорее, счастливый случай, чем реальность. Лаптевы не готовы к таким рискам.

Интернет подсказал третий вариант — трейд-ин. На нем семья и остановилась.

Далее — разбор журналистки от первого лица.

Желаемая недвижимость. Новостройка. Трехкомнатная квартира от 70 квадратных метров с кухней-гостиной. Расположение — поближе к центру.

Сложности в сделке. Остаток по ипотеке в Сбербанке — 1 725 000 рублей. Квартиру брали с материнским капиталом, поэтому у детей есть доли в собственности. В будущей квартире потребуется оформление новых долей.

Важное условие. Запас времени на переезд.

На агрегаторах за похожие квартиры в нашем районе просят 6–7 млн рублей. Мы ориентируемся на нижнюю границу: у нас внушительная площадь, вполне новый ремонт, но готовы уступить за плавный переезд — после сделки хотим оставаться в квартире минимум 3 месяца, пока делаем ремонт.

План такой: обменять у застройщика старую квартиру за 6 (а лучше больше) млн рублей. Погасить ипотечный долг, взять новый кредит (посчитали, что подъемной будет сумма в районе 4 млн рублей) и переехать в новострой.

В Тюмени я насчитала 12 компаний, которые предлагают трейд-ин. Изучила сайты и проекты.

Механизм трейд-ин у них похож, но у каждого застройщика — свои нюансы: условия программы, сроки выхода на сделку, фиксирования цены и бронирования квартиры. Различаются также стоимость услуг и критерии оценки недвижимости. В итоге я составила топ-4 компаний, чей трейд-ин показался наиболее интересным.

На сайте есть калькулятор обмена, за пару минут можно рассчитать стоимость квартиры — удобно! Ввожу адрес, площадь, этаж, выбираю тип ремонта, оставляю свои данные — имя и номер телефона. На экране появляется ориентировочная сумма: у нас вышло 7 687 230 рублей. Расчет предварительный, после осмотра квартиры экспертом стоимость может измениться.

Квартиру готовы обменять в срок до 90 дней. Компания предлагает быстрый выкуп со скидкой 10% от рыночной стоимости или реализовать квартиру на вторичном рынке по средней стоимости. Поиском будут заниматься партнеры компании: проанализируют рынок, учтут ликвидность лота и найдут покупателя.

Рыночную стоимость обычно считают так: среднюю цену за квадрат (в Тюмени это от 125 000 до 132 000 рублей) умножают на площадь квартиры. Если взять нижний порог, то наша квартира будет стоить 7 350 000 рублей. Вычитаем 10% ради быстрой сделки и получаем 6 615 000 рублей.

Если выбираем второй вариант, то квартиру выкупают примерно за 6,5 миллионов рублей — такова средняя стоимость квартиры на вторичном рынке Тюмени. Как ни крути, оба варианта хороши. Но финальная цена до сделки все равно неизвестна — выкупом занимается не сам застройщик.

Параметры квартир, которые могут участвовать в обмене:

• стоимость квартиры от 1 до 30 млн рублей;

• квартира целиком — доли или комнаты не подходят;

• дом не старше 1960 года;

• не меньше 4 этажей в доме;

• дом без деревянных перекрытий.

Под них не попадают доли в недвижимости, муниципальная недвижимость, жилье в сданных домах, но без оформленного права собственности и квартиры, приобретенные с использованием материнского капитала. А вот тут стоп-сигнал. Мы в свою, естественно, вложили материнский капитал.

Вывод. Предварительный расчет с помощью онлайн-калькулятора показал приятную сумму. Но нам она не светит — компания не принимает квартиры, купленные с маткапиталом.

Здесь готовы быстро заключить сделку. Компания уверяет, что цена на выбранную квартиру сохранится до продажи вашей квартиры. Если новое жилье выйдет дешевле — разницу обещают вернуть. Что-то новенькое: в других компаниях такого условия не встречала. При покупке студии или однокомнатной, конечно, вариант интересный. Но мы ищем семейную квартиру и поближе к центру, так что понимаем, что всё равно придется доплатить за новое жилье. Поэтому для нас данная функция бесполезна.

Частью от вырученной суммы можно погасить текущую ипотеку, если задолженность не более 2,5 млн рублей. У нас остаток по ипотеке 1 725 000 рублей — подходим. Если квартиру оценивают в 6 млн рублей, то в счет новой пойдет 4 275 000 рублей. Добавив еще 4 млн, думаю, сможем что-нибудь выбрать. Здесь также готовы часть стоимости от продажи имеющейся недвижимости выдать на руки, чтобы сделать ремонт в новой квартире. Но на это мы уже не претендуем.

Какое жилье принимают:

• дом в черте Тюмени;

• период постройки — не ранее 1960 года;

• не в аварийном состоянии;

• высота от 4 этажей;

• с узаконенной перепланировкой;

• если в строящихся домах — то со сроком сдачи до 1,5 лет;

• квартира стоимостью до 6 миллионов рублей.

Квартиру выкупает компания-партнер с дисконтом 15% — то есть по цене ниже рыночной. Мы не готовы продавать жилье с дисконтом — потеряем немаленькую сумму.

Вывод. Крутой бонус от компании — возможность погасить ипотеку. У нас как раз висит остаток — а здесь наконец-то получится закрыть кредит и забыть про него. Может быть, и рассмотрели бы этот вариант, если бы не продажа с дисконтом в размере 15%.

Работает с недвижимостью как в самой Тюмени, так и за ее пределами. Здесь готовы к индивидуальным условиям обмена: к невыплаченному долгу по ипотеке, обязательствам по долям детям, выделить часть средств на ремонт.

Пообещали не выселять из жилья, пока строят новый дом. При этом стоимость выбранной квартиры фиксируют на период обмена, а сделки по продаже и покупке совершают в один день. Сумму выкупа назвали впечатляющую — до 8 млн рублей. Такую оценку обосновали реальными сделками, которые провели за последние месяцы с похожими квартирами. Но, конечно, это максимально возможная цифра — конкретную можно узнать только после осмотра квартиры специалистами.

Этот трейд-ин предполагает юридическое сопровождение на всех этапах. Оформление документов, показы и переговоры ложатся на застройщика. Выгодно, не надо тратиться на риелтора. И да, если покупали квартиру с маткапиталом — тоже можно участвовать в программе.

Вывод. Цену, конечно, обещают хорошую, но реалистичную ли? Плюс проекты этого застройщика базируются в отдаленных районах, а мы хотим ближе к центру. Подходящую для себя локацию у этой компании не нашли.

У четвертой компании вся информация о программе представлена очень подробно: условия описаны до деталей.

Понравилось, что при покупке квартиры в строящемся доме можно жить в своей квартире бесплатно 3 месяца, а в готовом — 6 месяцев. Если за новое жилье придется доплатить, можно оформить рассрочку, ипотеку, погасить жилищным сертификатом, материнским капиталом или внести собственные средства.

Есть сразу несколько программ: обмен с проживанием, ремонтом, выкупом ипотеки, для семьи с детьми, с переездом в другой город. Особые условия предлагают и тем, кто уже живет в домах, построенных этой компанией.

Выбираю программу с закрытием ипотеки — иду в соответствующий раздел на сайте. Остаток по ипотечному кредиту компания закрывает из выкупной стоимости квартиры, которую сдают в обмен. Подходит!

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, необходима особая процедура оформления долей. Это нотариальная сделка, которая имеет множество юридических нюансов. Разобраться с ними помогает специалист застройщика.

На сайте ввожу данные о квартире — получаю список подходящих для обмена вариантов. Из предложенных вариантов подходит двушка площадью 71,6 кв. м за 8 690 000 рублей. Планировка с мастер-спальней — всегда о такой мечтала! Квартира находится в ЖК «Октябрьский на Туре»: недалеко от центра, и дом сдан. Не придется ждать завершения строительства.

Вывод. Идеальный вариант: компания выкупит квартиру и закроет остаток по ипотеке. И никуда не придется съезжать на время ремонта — компания предоставляет 3 месяца бесплатного проживания.

Компания 1: 7 687 230 рублей
Компания 2: до 6 000 000 рублей
Компания 3: до 8 000 000 рублей
Компания 4: 5 830 000 рублей

Трейд-ин, как правило, не предполагает какой-либо комиссии. Исключение: компания № 1 берет дополнительную плату в размере 2-4% за срочную реализацию. Во всех случаях полученные средства за продажу старой квартиры сразу же идут в счет новой.

Сегодня существует несколько форматов трейд-ин. Чаще всего встречаются следующие:

Посовещавшись с мужем, решили обратиться в четвертую компанию. Это Брусника. Звоним застройщику, чтобы выяснить подробности программы и проверить информацию сайта. Первое, в чем нас заверили: не зря выбрали именно трейд-ин.

— Часто покупка новой квартиры и продажа имеющегося жилья связаны между собой, — объясняет специалист Брусники. — В такой ситуации собственники начинают жонглировать задачами: срочно искать новостройку, ждать деньги от продажи, параллельно переезжать на съемное жилье. Еще чаще бывает, что новая квартира уже выбрана, а имеющаяся, которой планировали оплатить покупку, — все еще не продана. Для решающих сразу две задачи клиентов обмен — идеальный вариант. Подойдёт и тем, у кого нет накоплений на первоначальный взнос, их недостаточно или сейчас неудобно изымать средства со счета или другого актива.

В Бруснике заметили, что скорость сделки чаще всего играет решающую роль.

— Сегодня эта программа востребована как никогда: рынок вторичной недвижимости перегрет, льготных способов покупки нет, срок самостоятельной продажи растянут. Есть и фактор комфорта: многие не готовы тратить время на показы, переговоры и согласование цены. Им нужен результат — не марафон общения с потенциальными покупателями, — прокомментировали в Бруснике.

Когда нужно освободить квартиру по обмену

Доступно до 3 месяцев бесплатного проживания после сделки. Собственник оплачивает коммунальные услуги и капремонт. И передает квартиру компании в состоянии, которое соответствует моменту обращения.

Есть услуга длительного проживания — до 30 месяцев после сделки. Она платная: аренда за весь срок проживания начисляется по среднерыночному тарифу (ее размер вычтут из выкупной стоимости квартиры). Коммунальные платежи и капитальный ремонт оплачиваются отдельно.

Может ли измениться цена

Корректируется, если существенно изменилось состояние квартиры или ее наполненность. Предложение выкупной стоимости действует 1 месяц при условии, что состояние квартиры соответствует моменту осмотра. Также сумма может измениться из‑за колебаний рынка недвижимости — потребуется новая оценка или ее подтверждение.

Есть ли комиссия

Обмен в Бруснике выполняет внутреннее подразделение компании: берет на себя весь процесс и переводит средства на счет оплаты новой квартиры. Посредников нет, комиссий тоже.

Кто оплачивает регистрацию

Регистрация вторички на компанию — обмен, при регистрации новостройки — или застройщик, или клиент. Все зависит от того, через какую платформу проводят сделку.

Что учитывают при оценке объекта

1. Стоимость похожих квартир в фактически состоявшихся сделках. Данные берут из сервисов Росреестра, СберИндекса, ДомКлика. По опыту Брусники, ожидания продавцов вторички в объявлениях расходятся с реальной ценой продажи до 15%.

2. Активные объявления с похожими квартирами. Анализ объявлений на «Циане», ДомКлике, Яндекс Недвижимости и Авито помогает регулярно отслеживать объем предложений, ожидания продавцов, динамику цен и рыночные тенденции.

3. Состояние объекта. Около 40 факторов влияют на итоговую стоимость квартиры. Среди них есть базовые, факторы комфорта, а также косвенные факторы, влияющие на качество жизни.

Трейд-ин всегда казался мне сложной схемой, поэтому сначала отнеслась к нему с недоверием. Пока изучала предложения разных компаний, удивилась, как много нюансов существует. Это, конечно, большой стресс. Но в Бруснике меня успокоили. Специалисты объяснили детали и дали четкий ответ на каждый вопрос. Теперь мнение о трейд-ине у меня изменилось: понимаю, что никакого подвоха нет. И это правда намного удобнее, чем заниматься продажей и покупкой самостоятельно.

Переезжать решили в ЖК «Октябрьский на Туре» — как раз-таки с помощью трейд-ина. В проект я влюбилась: комфортная новостройка в удачной локации — как мы и искали. Да еще и дом уже сдан. Понравилось, что с Брусникой можно 6 месяцев проживать в своей квартире бесплатно — как раз спокойно соберемся и обустроим новое гнездышко.