В Тюмени повсюду висят баннеры с предложениями аренды. Как изменился рынок коммерческой недвижимости?

Специалисты, работающие с сегментом коммерческой недвижимости, не скрывают заметное охлаждение спроса. Это видно не только по росту количества предложений об аренде и продаже, которые собираются в базах агентств, но и по числу баннеров, появляющихся в окнах еще недавно занятых помещений.

— Спрос в текущих условиях остается сдержанным и во многом размытым. Четких предпочтений по форматам нет — основным фактором для арендаторов становится цена. Именно на стоимость сегодня формируется основной отклик. Наиболее востребованным сегментом остаются помещения площадью 50–100 квадратных метров — это универсальный формат для малого и среднего бизнеса, — поделился мнением с 72.RU Владимир Морозов, руководитель департамента, занимающегося данным сегментом, в агентстве «СОВА Недвижимость».

По данным представителей агентства, база объектов с запросом на аренду за последнее время выросла с 2000 предложений до 3400. Огромный выбор свободных помещений увеличил сроки экспозиции (поиска арендатора или покупателя. — Прим. ред.) и повысил конкуренцию собственников в борьбе за арендаторов.

— За первый квартал 2026 года количество обращений по покупке и продаже коммерческой недвижимости сократилось на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом наибольший интерес сейчас наблюдается к покупке помещений свободного назначения. В сегменте аренды снижение составило 38% год к году. Если ранее преобладали запросы на «снять» (около 70%), то сейчас спрос на аренду и количество предложений со стороны собственников практически сравнялись, — отмечает Владимир Морозов.

По данным аналитиков федерального агентства недвижимости «Этажи», бум роста объема предложения на рынке коммерческой недвижимости произошел в период сентября прошлого года по январь нынешнего. Основным катализатором стали ожидания налоговых изменений. В итоге количество объектов по всем типам коммерческой недвижимости за этот период выросло на 20–30%. Конечно, это обострило конкуренцию как за покупателей, так и за арендаторов, и политика ценообразования в обоих сегментах стала более гибкой.

— Арендодатели стали предлагать скидки на уровне 10–15%, а продавцы лояльнее относиться к торгу до 5–10% от начальной цены предложения. В низко востребованных торговых помещениях дисконт от изначальной ставки аренды вообще доходит до 25%, — рассказал о ситуации, сложившейся на рынке, Антон Лескин, руководитель департамента коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи».

Основной рост количества предложений произошел за счет освобождения торговых помещений. Из-за налоговых изменений значительная часть сетевых арендаторов пересмотрела свои планы по развитию и начала процесс оптимизации торговых точек с низкой выручкой и плохим трафиком.

— Если год назад в новостройках торговые помещения сдавались по цене 1400–1500 рублей за квадратный метр, то в этом году схожие варианты сдают уже по 1100 рублей, а в локациях с низким покупательским трафиком и вовсе по 800–900 рублей. При этом активность арендаторов в марте стала выше по сравнению с прошлым годом, но сделки стали происходить медленнее. Арендаторы смотрят большее количество объектов, рассчитывая на максимальный дисконт, — отмечает Антон Лескин.

Выбор офисных помещений, сдаваемых в аренду в Тюмени, увеличился примерно на 8–10%. Причинами роста стало не только появление новых объектов, но и дробление старых крупных площадей, которые перестали пользоваться спросом. А вот в сегменте складской недвижимости ситуация практически не изменилась. Здесь и цены и объем предложения сохраняются на уровнях прошлых лет.

— Заметно выросло количество предложений коммерческих помещений в новостройках: если на начало прошлого года у нас было в продаже порядка 750 таких объектов, то в этом году их количество перевалило за 1000. Если смотреть по доле спроса, то наибольшая востребованность среди всех коммерческих помещений по-прежнему у торговых, где можно открыть небольшой магазин или ПВЗ, — отмечают представители федеральной компании «Этажи».

Средний бюджет, с которым тюменцы приходили покупать коммерческую недвижимость в последние годы, колебался в диапазоне 8–15 миллионов рублей. Сейчас этот показатель увеличился до 13–18 миллионов.

— На рынке стало больше инвесторов, готовых вложить 25–40 миллионов рублей, но и требования к ликвидности объектов по такой цене уже значительно выше, — делится Антон Лескин.

В сегменте офисов средний чек покупки составляет порядка 20 миллионов рублей, но есть в Тюмени и менее платежеспособные клиенты. Многие потенциальные покупатели коммерческой недвижимости сейчас ищут небольшие офисы, площадью 15–20 квадратных метров по цене от двух до четырех миллионов рублей.

Ранее мы рассказывали вам, что приход долгожданной весны оживил рынок загородной недвижимости. Тюменцы стали активнее присматриваться к уютным коттеджам, дачам и участкам с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.