Более 15 тысяч квартир на продаже, а есть ли спрос? Смотрим, что с рынком вторичной недвижимости в Тюмени

Несмотря на неутихающие разговоры о затоваренности вторичного рынка, специалисты, работающие в сфере недвижимости, продолжают видеть спрос на готовое жилье. Они отмечают, что покупатели стали более осторожными и внимательными к цене, характеристикам объекта и району, но не потеряли интерес к ликвидному вторичному жилью.

— В целом срок продажи вторичного жилья сегодня может составлять от года до двух лет. При этом решающим фактором остается цена: если квартира изначально выставлена ниже рыночного уровня, она может быть продана в течение 1–2 месяцев. Объекты с ценой выше рынка, напротив, способны находиться в экспозиции 1,5 года и дольше, — рассказал 72.RU заместитель генерального директора по работе с клиентами «СОВА Недвижимость» Николай Бураков.

Не скрывают значительный рост среднего срока продажи вторичной недвижимости и в федеральной компании «Этажи». При этом они тоже отмечают, что решающим фактором зачастую является цена, и чем она ниже, тем больше шансов на быструю сделку.

— Средний срок экспозиции на вторичном рынке вырос со 120 дней в январе 2024 года до 195 дней в январе 2025-го. Быстро продаются квартиры с дисконтом, а также ликвидные варианты с ремонтом, где средний срок экспозиции не превышает 2–3 месяцев. При этом объем предложения на рынке превышает существующий спрос, покупатели перед сделкой смотрят больше объектов и сроки выбора стали больше, — отметил ведущий аналитик компании Александр Иванов.

По данным нескольких самых крупных агентств недвижимости, в Тюмени сейчас выставлены на продажу более 15 тысяч квартир. Максимальный рост количества предложений на вторичном рынке отмечался в 2024 году. В прошлом, 2025-м, затоваренность практически не увеличилась.

— С января 2024 года по январь 2025 года количество квартир, выставленных на продажу в областной столице, выросло на рекордные 30,6%, с 11 775 до 15 120 вариантов, а вот по итогам 2025 год рост составил всего — 1,7%. Сказался рост покупательской активности во втором полугодии прошлого года, который стал результатом смягчения кредитно-денежной политики Центробанка, — отмечают специалисты.

Спрос на вторичном рынке недвижимости во многом зависит от локации. Наибольший интерес у покупателей вызывают районы с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Как правило, клиенты, рассматривающие покупку в конкретном районе, хорошо ориентируются в уровне цен и понимают реальную рыночную стоимость объектов.

— В топ-10 районов по спросу на готовые квартиры за прошедшие 12 месяцев вошли: район КПД, на который пришлось 8,3% покупателей, Дом Обороны (6,4%), район Драмтеатра (5%), район Плеханова (4,9%), МЖК (4,7%), Мыс (4,5%), Тюменская слобода (3,7%), район Дома Печати (3,2%) и 3-й тюменский микрорайон (2,8%), — озвучили 72.RU список самых востребованных районов специалисты по работе с недвижимостью.

На фоне низкого спроса в первом полугодии 2025 года, когда часть потенциальных покупателей занимали выжидательную позицию, средний дисконт при продаже готового жилья достигал рекордных значений, превышая 9%, но потом стал снижаться и к январю 2026 года составил уже 6,9%, но это всё равно выше, чем в январе 2025 года — 5,7% и январе 2024 года — 5,9%.

— В текущих условиях на вторичном рынке лучше всего продаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, они остаются наиболее доступными по бюджету и понятными для покупателей. Трехкомнатные квартиры также находят своего покупателя, однако, как правило, требуют большего времени на продажу и более гибкого подхода к цене. В итоге именно адекватная стоимость, локация и формат жилья становятся ключевыми факторами успешной и быстрой сделки, — поделился своим мнением с 72.RU Николай Бураков.

За прошедший год количество выставленных на продажу однокомнатных квартир снизилось на 2,6%, четырехкомнатных на 1,1%, а вот предложение двух- и трехкомнатных квартир выросло на 3 и 3,1% соответственно. Снижение количества однокомнатных квартир связано с их популярностью в качестве стартового жилья среди тех, кто не имеет права на семейную ипотеку или просто не готов ждать сдачу квартиры в новостройке.

Пользуются спросом в Тюмени и четырехкомнатные квартиры. Их выбирают для расширения после продажи менее просторного жилья. Такие объекты сейчас уходят с рынка, а новых предложений мало, поскольку инвестировали в прошлые годы традиционно по большей части в одно- и двухкомнатные квартиры, как наиболее ходовые.

— Спрос на четырехкомнатные квартиры в четвертом квартале 2025 года вырос относительно аналогичного периода 2024 года на 14,3%, на однокомнатные на 16,8%, на трехкомнатные на 13%, а на двухкомнатные оказался более стабильным — рост всего 6%. В целом же в сравнении с четвертым кварталом 2024 года в 2025 году спрос оказался на 12,5% выше, — отметил Александр Иванов.

Ранее мы подробно рассказывали вам о том, кто и на какое жилье брал кредиты у банков. В 2025 году ипотечный рынок разделился на два сегмента — семейную и рыночную ипотеку, окончательно утратив статус массового продукта. По информации одного из крупных тюменских агентств, типичный заемщик прошлого года — это житель крупного города в возрасте 30–40 лет, чаще семейный, уже имеющий жилье и использующий ипотеку для улучшения условий, а не для первого входа на рынок.