Взрывной спрос на коммерческую недвижимость в Тюмени: в чем причина и сколько это стоит — разбор

Бизнес-центры с офисными помещениями становятся популярными вновь. Об этом свидетельствуют новые пространства, которые появляются на карте Тюмени. Так в этом мае в нашем городе открылся первый филиал московского Flacon Space, недавно распахнул свои двери деловой дом «Федор Пушкин», а буквально по соседству, через дорогу, строятся два здания многофункционального центра с офисами, небольшим торговым центром и подземной парковкой.

Почему после затяжного спада интереса к ним такие пространства стали востребованными вновь? Сколько сейчас стоит аренда и что за эти деньги предлагают арендаторам? В этом 72.RU помог разобраться основатель и СЕО инвесткомпании «Пастухов Капиталис» Сергей Пастухов. Рассказываем и показываем вам, как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости в Тюмени.

— После пика спроса в 2013–2014 годах, когда наблюдался дефицит офисных площадей, застройщики активно начали вводить новые объекты в эксплуатацию. Однако на фоне последующего снижения предпринимательской активности и сложностей экономической ситуации в период с 2015 по 2018 год рынок столкнулся с серьезными вызовами. За этот период произошло значительное сокращение как спроса, так и предпринимательской активности, что привело к образованию избыточного предложения офисных помещений. Множество новых объектов осталось незанятыми, — объяснил Сергей Пастухов.

И продолжил: значительные изменения ситуация на рынке офисной недвижимости претерпела с 2018 по 2019 год.

— В этот период наблюдался рост предпринимательской деятельности и общего числа жителей города. Прирост населения Тюмени составил порядка 50–100 тысяч человек, что создало дополнительные потребности в офисных помещениях. Необходимость новых офисных пространств стала очевидной, особенно в условиях активно развивающихся микрорайонов, где так и не были заложены офисные площади. И вот, соответственно, население стало больше, предпринимателей стало больше, предприятий стало больше, предприятия стали расти, людей стало в этих предприятиях больше, а освоить этот спрос нечем, — уточнил эксперт.

— После ожидаемой паузы, вызванной переходом на удаленную работу в условиях пандемии COVID-19, в 2021 году стало очевидно, что люди засиделись и стремятся вернуться в рабочие пространства. Этот фактор повлиял на дальнейшее увеличение спроса на офисные помещения. В 2023 году была критическая нехватка офисных площадей, это пиковый момент, когда значительно выросла сфера услуг благодаря программам поддержки бизнеса и развития региона, также держалась привлекательная ипотечная ставка. Если в старом фонде освобождалось пространство, то оно быстро занималось другим арендатором, а строящиеся новые жилые микрорайоны не обеспечивали необходимой инфраструктуры для бизнеса, т. к. застройщики ранее не закладывали растущий тренд в уже сдающиеся площади, — продолжил наш собеседник.

К 2024 году девелоперы начали выделять землю не только под реализацию жилого фонда и предусматривать коммерческие площади под спрос района.

— Сейчас мы видим тенденцию, когда застройщики начали активно включаться в проектирование новых офисных центров. Например, в Тюмени идет строительство нескольких новых офисных зданий, что дополнительно сигнализирует о восстановлении интереса к офисной недвижимости, — убежден Сергей Пастухов.

По его словам, даже несмотря на высокую ставку ЦБ сейчас, приобретение «уставших» нежилых зданий под редевелопмент может стать очень выгодной на перспективу сделкой.

— Ожидаем дополнительный рост спроса уже в 2026 году, — прогнозирует эксперт.

Сегмент коммерческой недвижимости весьма разнообразный и включает в себя складскую, производственную, офисную, торговую и так далее. Самая дорогая сейчас — именно торговая.

— Максимальная ставка на торговые площади в центральных районах Тюмени достигает 3000–4000 рублей за квадратный метр, в то время как оптимальные ставки в других районах варьируются от 1200 до 2000 рублей. В целом средняя ставка находится на уровне 1500 рублей за квадратный метр, — поделился Сергей Пастухов.

Офисные помещения, в свою очередь, демонстрируют схожие ценовые диапазоны с арендными ставками от 1000 до 1500 рублей за квадратный метр. Что касается производственных и складских комплексов, то их арендные ставки находятся в пределах от 500 до 1500 рублей за квадрат.

— Наблюдая за текущими трендами, можно констатировать, что ставки на торговую недвижимость выросли [за год] примерно на 5%. В других сегментах, таких как офисная недвижимость, снижения цен или их значительного роста не произошло: ставки остались на уровне, схожем с показателями прошлого года, — подытожил эксперт.

Другие материалы по теме вы всегда найдете в разделе «Недвижимость» на нашем сайте. Вот несколько интересных публикаций, которые вы могли пропустить:

• «Первый в Тюмени арендный дом заселят в 2026 году. Как он выглядит и где находится?»;

• «Дом для ВИПов у реки. Как и кому мэрия за бесценок продала землю у набережной — сейчас она стоит миллионы»;

• «Президентский люкс с видом на частный сектор: в центре Тюмени открыли новый отель — что внутри».