Зумерам дешевых квартир ждать до пенсии? Аренда и ипотека сжирают даже приличные зарплаты молодых специалистов

Молодое поколение — те, кого обычно называют зумерами, — всё чаще отказывается от идеи владения собственным жильем. Эксперт по фондовому рынку «Гарда Капитал» Кирилл Селезнев в беседе с «Газетой.Ru» заявил, что якобы аренда становится новой нормой, уходящей от советской модели распределения квартир. По словам Селезнева, с переходом к рыночным условиям всё меньше людей сохраняют старые схемы владения, что приводит к тому, что молодежь предпочитает арендовать жилье вместо того, чтобы жить в домах предков.

Селезнев отметил, что в условиях современного рынка многие молодые люди отказываются от наследуемого жилья, которое часто ветшает и не соответствует их требованиям.

— На мой взгляд, тезис о том, что зумеры в России массово откажутся от владения жильем в пользу аренды, выглядит неоднозначным. С одной стороны, глобальный тренд на рост арендной культуры действительно усиливается, особенно в мегаполисах, где мобильность и гибкость ценятся выше стабильности. Однако говорить о полном отказе от собственности пока преждевременно, — говорит MSK1.RU основатель Vedeneeva Consulting Group Анна Веденеева. — В России арендный рынок остается нестабильным: по данным Росстата, лишь около 20% семей в возрасте 25–34 лет снимают жилье. Тогда как 45% уже владеют недвижимостью (часто благодаря помощи родителей). Высокие ставки, слабая защита прав арендаторов и риски внезапного роста цен делают долгосрочную аренду менее привлекательной. Яркий пример — Москва, где аренда однокомнатной квартиры съедает 40–60% среднего дохода молодого специалиста. Кстати, в Берлине этот показатель не превышает 30%.

— Невозможно не учитывать важный фактор — культурный. А в российской культуре «свое жилье» всё еще остается символом стабильности и независимости. Аренда пока не обеспечивает таких же гарантий: можно остаться без квартиры в любой момент, особенно в регионах, где рынок аренды слабо регулируется, — говорит инвестиционный советник, основатель онлайн-университета «Финансология» Юлия Кузнецова. — Кроме того, многие зумеры уже задумываются о накоплении капитала и инвестициях — не столько из желания «сидеть в квартире до пенсии», сколько из понимания, что недвижимость — это актив. Даже если ты не живешь в этой квартире, ты можешь сдавать ее и получать доход.

И наконец, важный аспект — демография и наследование. Большинство зумеров рано или поздно получат в наследство недвижимость от родителей и бабушек, и для части из них это станет первым серьезным активом.

Правда, не нужно быть крупным экспертом по недвижимости, чтобы понять: ситуация на Западе и в России очень сильно отличается. Купить квартиру не просто не хотят, а не могут. Вот и вынуждены снимать.

«РБК-Недвижимость» подсчитала, что после повышения ключевой ставки в конце октября 2024 года ставки по рыночной ипотеке стремительно выросли, достигнув рекордных 29%. В некоторых случаях реальная стоимость кредита может превышать 40% годовых. Такие гигантские ставки делают ипотеку недоступной для большинства потенциальных заемщиков, оставляя только тех, кто остро нуждается в жилье.

Потому зумеры и выбирают аренду. Молодые заемщики надеются на возможность рефинансирования своих кредитов в будущем. Но, видимо, зря надеются. Российские квартиры уже никогда доступными не станут.

— В Москве ценник от 322 тысяч рублей за квадрат жилья. То есть двухкомнатная квартира обойдется в 18,7 миллиона рублей. Но доступность жилья определяет не его стоимость, а доход семьи. Основной затык случается с накоплением первоначального взноса. И тут на помощь приходят собственные накопления и сбережения лояльных родственников, кредиты, взятые парой либо родственниками, а также поддержка государства, — объясняет Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties.

— Но если молодой семье думать на десятилетия вперед, что все-таки выгоднее сейчас в России, копить на первоначальный взнос или снимать жилье?

— В России рынок арендного жилья неразвит. В других странах аренда часто поддерживается государством, является долгосрочной, регулируется жестким законодательством и предоставляет жильцам стабильность на десятилетия. А в России же аренда по-прежнему зачастую связана с нестабильностью и правовой неопределенностью. Вот всё это и делает аренду менее привлекательной в долгосрочной перспективе, — говорит Тумин.

— Ну а когда наконец россияне могут рассчитывать на снижение цен на недвижимость? Зумерам бесконечно ждать недоступных квартир?

— Скорее всего, снижения в массовом порядке не произойдет, — прогнозирует президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор МГСУ Кирилл Кулаков. — Можно только говорить о доступности жилья с использованием ипотеки. Ретроспективный анализ показывает, что банки начинают активно работать с ипотечным кредитованием при ключевой ставке 8–9%. Это позволяет предложить долгосрочные кредиты под 10–11% годовых, что делает жилье доступным широкому сегменту потенциальных покупателей. Так что до снижения ставки Банка России до таких показателей рынок жилья ждет охлаждение.

— Что это значит для потребителя?

— В 2025 году средняя стоимость квадратного метра жилья по России останется на исторически высоком уровне, несмотря на снижение покупательской активности из-за дорогой ипотеки. Цены на жилье в большинстве регионов продолжат расти или удерживаться на пике, даже несмотря на спад спроса.

— А за счет чего растут цены, если спрос падает? Сговор застройщиков? Ведь всё это вопреки законам рынка.

— Нет оснований для использования такого термина. Рынок поддерживают сами застройщики: через субсидированные ипотечные программы и ограниченное предложение. Не исключаю ситуацию, когда жилье с востребованными параметрами тоже будет в дефиците. Москвы это не коснется. А вот в относительно небольших городах, где работают только региональные застройщики, через 1,5–2 года вполне реальна ситуация дефицита жилья.