«У людей знатно полыхает»: эксперт объяснил, почему застройщики умышленно затягивают сдачу домов

Покупатели квартир в новостройках недовольны: намечается тенденция массового затягивания сроков сдачи домов. Причем процесс этот, как считает эксперт, вполне осознанный. Дело не в том, что компании не успевают достроить дома вовремя, а в том, что им это стало невыгодно. К тому же никаких штрафов за просрочку сдачи сейчас нет. Основатель агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский объяснил хитрую математику застройщиков в своей колонке для портала E1.RU.

Сейчас всё больше застройщиков анонсирует перенос сроков передачи ключей в среднем на полгода по своим проектам, а у людей, которые платят ипотеку за строящиеся квартиры, от этого знатно полыхает. Как говорится, ноль процентов осуждения, сто процентов понимания.

Но почему застройщики идут на такое? Ведь чем дольше они будут строить, тем дольше они будут пользоваться заемными деньгами, кредитом, полученным на строительство в рамках проектного финансирования.

Перенесли сроки сдачи на полгода вперед — лишние полгода платим кредит. И больше переплата. Разве не такая логика? А вот и нет, не такая.

Да, поправки к 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве») во многих моментах были очень толковые, но из-за этого же закона сейчас складывается ситуация, когда застройщику становится выгодно затягивать сроки сдачи.

Поясню. Следите за руками:

1. Ставка по кредиту на строительство, который банк выдает девелоперу, зависит от темпов продаж квартир. Продаем хорошо — ставка 2–6% годовых. При текущей инфляции и ключевой ставке это почти даром. Продаем плохо — ставка улетает в космос и становится хорошо за 20%.

   Как же определяется это «хорошо» или «плохо»? Берется весь срок строительства, и для каждого месяца выводится цифра, сколько квартир к этому времени должно быть продано.

2. А если мы растянем сроки строительных работ, то что? Правильно, мы получим легальную возможность занизить себе и планы продаж.

   По старому графику девелопер к апрелю 2025 должен был наполнить эскроу-счета деньгами покупателей квартир, скажем, на 30%, а сроки растянули, и вот к апрелю 2025-го можно уже и 20% наполняемость показывать для сохранения ставки.

   Рынок-то сами видите какой. Покупателей с Семейной ипотекой на всех не хватает. А по обычной их вообще нет.

3. Проценты по займу на строительство начисляются ежемесячно в зависимости от ставки и темпов продаж.

   Но по условиям проектного финансирования у большинства застройщиков эти проценты выплачиваются в конце срока, то есть после сдачи дома и раскрытия эскроу-счетов.

И вот мы и попали в ситуацию, когда застройщик:

• в моменте из своего кармана деньги за проценты на строительство не платит;

• если он задержит стройку на полгода, то сможет эти полгода с чистой совестью недовыполнять планы продаж;

• и ему будут начисляться пониженные проценты за кредит.

А учитывая, что проценты начисляются только на фактически выданную и освоенную девелопером сумму, то тем более хорошо: можно не тратить кредитные деньги на стройку сейчас, а потратить их через полгода.

Не воспользовались суммой кредита — не попали на процент. Поняли математику?

Тем более что штрафных санкций за это сейчас нет для застройщиков. Скажем за это спасибо мораторию.

Растянуть сроки на полгода для застройщика всё равно лучше, чем поднимать цены для новых покупателей, чтобы покрыть издержки, связанные с ростом ставки по проектному финансированию.

Да, сроки двигаются в ущерб для репутации, но когда на кону вопрос схлопывания экономики всего проекта, принимаются порой непростые решения.

Получается, что сам закон о долевом строительстве подталкивает девелоперов к такому поведению. Особенно при отсутствии у них штрафов за задержку сроков.

Прочитайте колонку нашей коллеги о том, как она судилась с застройщиком, затянувшим сдачу ее дома, но так и не получила денег.