«Придется снижать цены»: тюменский миллиардер — о том, что ждет рынок недвижимости в 2025 году

Тюменский миллиардер Ильдар Хусаинов проанализировал ситуацию с рынком недвижимости. Он назвал условия, при которых спрос на жилье восстановится, будут ли квартиры и дома падать в цене и почему предложений от застройщиков станет меньше. Читайте его размышления в авторской колонке. Далее — от первого лица.

Уже сейчас прорисовывается контур рынка недвижимости на 2025 год. Что становится понятно на сегодня. Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее 3 квартала 2025 года, на мой взгляд, неоправданно. Да, есть огромный отложенный спрос, но пока ставки по рыночной ипотеки не вернутся хотя бы на уровень 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы те же 12-14%.

Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Прикрепляю график ЦБ, что и как происходило на рынке в последний год.

Если в прошлом сентябре все виды льготных программ были 631 млрд, то в сентябре 2024-го уже всего 199. Падение более, чем в 3 раза! Учитывая, что ВТБ вообще поднял первоначальный взнос до 50%. Сбер ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестало выдавать семейную ипотеку. То мой прогноз такой: мы с ноября уже увидим цифры 130-150 млрд господдержки в месяц, ну может за счет сезонности немного больше, хотя сомневаюсь. Темпы в районе 150 млрд в месяц, думаю, и есть новая реальность субсидирования рынка

Текущее повышение ставок Сбера на 3 п. п. также повлияет. Рынок в 3 квартале жил в том числе за счет субсидирования со стороны застройщиков рыночной ипотеки. После повышения ставки до 25%, чтобы на весь срок субсидировать ставку даже до 16% — это почти непосильные деньги для девелоперов.

Если встает вторичка, тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны. Даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября вторичке было откровенно тяжело. Там уже пошло снижение цен, а клиенты все больше задавались вопросом — почему не продается их недвижимость.

Строители в частных разговорах уже думают на сколько придется снижать цены после Нового года. К цифре 10-15% все морально готовы, многие уже начали это делать, большинство в виде акций или рассрочек.

Важный момент — это ситуация с рождаемостью. Если в 2014 году рождаемость была в районе 2 миллионов, то сейчас по сопоставимым субъектам РФ на 2024 прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость один из самых сильных факторов при решениях о покупке недвижимости.

Возрастет важность продаж, поэтому риэлтерский бизнес будет себя чувствовать не так плохо, как строительный. Скорее всего, повысится среднее комиссионное вознаграждение от застройщиков, также продавцы недвижимости будут сильнее заинтересованы в сделке.

Важный аспект — это рост доходов и средних зарплат. Он точно есть. За наличный расчет стали покупать в гораздо больше, это станет трендом рынка и роль банков будет уменьшаться.

Высокая ставка для строителей при эскроу. Их ждет двойной удар: по новым проектам будут прописаны другие ставки, и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими в результате. Вместо средней сейчас ставки 7-9%, в 2025 она может вырасти до 14-16%, а по новым проектам и еще выше. И по моим прогнозам, в 2025 будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023. А это значит, что появится сильный недостаток предложения в 2026–2027 годах. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.

Об этом мало говорят, но с 2025 наступает новая налоговая реальность. Серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое на средний и крупный — все это отразится на экономике. Чудес не бывает, поэтому последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 года. Мой прогноз: они будут более негативные, чем многие предполагают.

Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, то тогда это приведет сразу к стремительному снижению учетной ставки, резкому переводу из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 триллионов рублей, и по моим оценкам, минимум триллиона 3 из них — почти сразу выйдут на рынок недвижимости. А еще 3-5 триллиона в течение года. Это значит, что будет большой рост цен. Для понимания, в 2025 в базовом прогнозе, вся ипотека вместе с льготной составит 4-4,5 триллиона рублей. То есть, как ни парадоксально, рынок скорее даже не готов к резкому улучшению ситуации.