Берем квартиру в ипотеку и сдаем в аренду. Считаем на примере однушки в Тюмени, выгодна ли эта схема

В нынешних реалиях оформление ипотеки кажется не самой лучшей идеей: льготные программы практические все свернули, а базовые процентные ставки такие, что суммы переплаты хватит на Porsche. Но что, если сдавать ипотечную квартиру в аренду и заработанные деньги отдавать на погашение кредита? На примере обычной квартиры в Тюмени выяснили, в самом ли деле это выгодная схема.

Для подсчета случайным образом выберем квартиру, которую как будто бы возьмем в ипотеку. Важно помнить, что жилье это сразу после покупки будем сдавать, поэтому важно наличие косметического ремонта, мебели и бытовой техники — вариант «заезжай и живи».

Вот однушка площадью 39,7 квадратных метра в спальном районе Тюмени, в районе озера Песьяного. Этаж 4-й из 4, свеженький ремонт. За такое жилое пространство собственник хочет получить ровно 5 миллионов рублей.

Ипотеку берем под 20,05% (без льгот) на 30 лет. Так можно сократить ежемесячный платеж, который всё равно получится немаленьким — 43,9 тысячи. И это учитывая, что первоначальный взнос — 2,5 миллиона. Так как подсчеты у нас условные, представим такой вариант, что такая сумма у нас есть. В ином случае платеж будет до неприличия огромным.

Вернемся к подсчетам. 30 лет — это 360 месяцев. То есть 360 раз мы будем платить по 43,9 тысячи. Всего за это время придется отдать 15,8 миллиона. Вычтем из получившегося результата сумму кредита (15,8 — 2,5 миллиона). Переплата по процентам составит 13,3 миллиона.

Итого: 15,8 миллиона (сумма кредита) + 2,5 миллиона (первоначальный платеж) = 18,3 миллиона. Столько нужно отдать банку за 30 лет.

Итак, ипотеку взяли, сделку купли-продажи провели. Теперь у вас есть однушка, которую пора бы уже начать сдавать. В среднем, как утверждают аналитики в сфере недвижимости, однокомнатные квартиры в Тюмени сейчас сдают за 25 тысяч в месяц, при этом нередко коммунальные услуги (полностью или частично) арендаторы оплачивают сами.

При нехитрых подсчетах видим, что доход от сдачи квартиры в аренду гораздо скромнее ежемесячного ипотечного платежа. Но, может, выгода станет заметной в долгосрочной перспективе? Смотрим.

Выручку от сдачи квартиры посчитаем за 15 лет. Да, это половина срока выплаты ипотеки, но, если брать его целиком, результат получится до неприличия условным из-за бешеных темпов инфляции и повсеместного роста цен.

Итак, 15 лет — это 180 месяцев. Если не будем повышать цену, всё это время сдавая квартиру за те же 25 тысяч в месяц, получим 4 500 000 рублей. Но даже если постепенно повышать арендную плату, за все 30 лет заветные 18,3 миллиона с этой квартиры выручить точно не получится.

При этом нужно учитывать важный момент: при долгосрочной сдаче квартиры в аренду периодически требуется ремонт. Косметический, если делать под ключ, обойдется как минимум в 400–500 тысяч рублей (включая частичную замену мебели), капитальный с заменой мебели — в 2–3 раза дороже.

Получается, что за 15 лет с квартиры мы заработаем примерно 3,3 миллиона рублей, если всего единожды решимся на капитальный ремонт, и 4 миллиона, если обойдемся косметическим. Это лишь малая часть той суммы, что придется отдать банку по ипотеке за 30 лет. Выгодно ли это? Ответ очевиден.

Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнении, что схема с получением ипотеки ради сдачи квартиры в аренду сейчас — не лучшая идея. Да и если стоите перед выбором — купить свою квартиру или снимать, — предпочтительнее второй вариант. Это ощутимо менее затратно и в каком-то смысле более выгодно: в этом случае не подарите банку кругленькую сумму в виде процентов по «кусачим» ставкам.

Но если вы всё-таки твердо решили купить квартиру с целью последующей сдачи в аренду, запретить вам это никто не сможет, разумеется. Риелтор Наталья Герасимова считает, что в этом случае следует присмотреться к компактным жилым пространствам в новых домах, пусть и на вторичке.

— Я за то, чтобы брать поменьше. Когда ты покупаешь объект недвижимости, его стоимость состоит из квадратного метра. При аренде это не так важно. Если есть возможность купить две однокомнатные квартиры и каждую сдавать за 20 тысяч, это будет выгоднее, чем трехкомнатную и сдавать ее одну. Очень хорошо это видно по студиям. Лучше сдаются квартиры в новых домах. Пусть будет меньше квадратов, но с лучшим ремонтом, хоть и дороже, — убеждена эксперт.

Стоимость недвижимости в Тюмени постоянно и стремительно растет, но покупатели, у которых есть деньги на недвижимость мечты, никуда не делись. Сколько придется заплатить банку, если взять сейчас в ипотеку обычную двушку на вторичке? Мы посчитали. Результат вас точно шокирует.

Российские политики судорожно придумывают, как еще можно решить проблемы рынка недвижимости. В Госдуме обсуждается введение нового механизма покупки жилья — лизинга, который может стать альтернативной льготной традиционной ипотеке. Подробности — в этом материале.