«Короб» в многоэтажке или вечно арендовать? Пробуем купить квартиру в тюменской новостройке — эксперимент

Бум на российском рынке недвижимости, кажется, подходит к концу. Власти отменили льготную ипотеку, благодаря которой квартирами обзавелись миллионы людей. Теперь приобрести жилье стало труднее. На это нужно много денег для первоначального взноса и зарплату выше той, о которой говорят статистические данные. В этом материале мы проводим эксперимент, можно ли купить сейчас квартиру, какие есть условия и что для этого нужно. Узнаем, что может позволить себе одинокий тюменец: крошечную студию в многоэтажке, жилплощадь побольше или... сдаться и найти бочку Диогена.

На стартовых позициях мы имеем следующее. Квартиру я, конечно, в реальности покупать не планирую, но посмотреть, сколько гипотетических денег я мог на это потратить, интересно. Тем более различные программы, которые предлагают застройщики, вряд ли мне подойдут. Потому что они в основном рассчитаны на семейных людей. А к этому социальному институту я не отношусь — холост.

Представим, я захотел купить квартиру. Ограничимся 4,5 миллиона рублей в качестве бюджета. В качестве ориентира, какие ЖК смотреть, обратимся к Единому ресурсу застройщиков. Там возьмем лидеров рынка и пойдем к ним за квартирами. Чтобы затем не возникало вопросов, а почему именно определенные девелоперы фигурируют в эксперименте.

Начнем со «Страны Девелопмент». Заходим к ним на сайт. Там мне предлагают подобрать квартиру в Тюмени. Конкретизировать проект не буду. Другие плюшки в виде акций, ремонта в ипотеку, балкона и прочего не интересуют. На выбор возьмем студии и однокомнатные до 4,5 миллиона рублей.

На основе таких характеристик предлагают 657 квартир с максимальной квадратурой — 43. Самый дешевый вариант в ЖК «Юнион» на улице Интернациональной. Стоимость помещения, а иначе я не могу назвать жилплощадь в 18,13 квадратных метра, 3 миллиона 40 тысяч рублей. Как жить в таком прямоугольнике, когда нельзя сделать два лишних шага, потому что после первого уже прошел до самого конца, я не знаю. Но раз такие студии делают, значит, их кто-то покупает. Жирный плюс «Стране» за то, что прямо на сайте можно рассчитать ипотеку без каких-либо созвонов с менеджерами. Такая функция имеется не у всех застройщиков.

Ставим первоначальный взнос на минимальный показатель — 456 тысяч рублей (получается, 15%), срок максимальный — 30 лет. По таким характеристикам мне предложили стандартную ипотеку со ставкой от 18,9%, с ежемесячным платежом от 40 845 рублей. Есть еще предложение — ипотека от «Страны». Стоимость жилья поменялась. Выросла до 3 миллионов 717 тысяч рублей. При первоначальном взносе 557 550 рублей, сроком на 30 лет — платеж в первый год составит от 27 727 рублей (ставка — 10%), а затем — от 52 017 рублей со ставкой 19,8%.

Самую дешевую однокомнатную квартиру «Страна» предлагает в ЖК «Домашний». Ее стоимость начинается от 4 миллионов 190 тысяч рублей. Площадь — 28,49 квадратных метра. Давайте поищем что-нибудь побольше да подороже. Потому что по нашим условиям есть еще «лишние» 310 тысяч рублей.

Выбираем из принципа: побольше квадратуры да подешевле. В ЖК «Юнион» есть однокомнатная квартира площадью 31,38 квадратных метра. Стоимость однушки — 4 миллиона 425 тысяч рублей. Первоначальный взнос на минимум — 663 750 рублей или 15%. По таким критериям ставка будет от 19,5%, а ежемесячный платеж от 61 305 рублей.

Следующие у нас на обзоре новостройки ЭНКО. Самый дешевый вариант, который они предлагают, это студия в строящемся на Лесобазе ЖК «Беринг». Жилье площадью 29,02 квадратных метра продают за 4 миллиона 130 тысяч рублей.

На сайте застройщика есть функция, которая позволяет по определенным параметрам подобрать ипотеку. Ставим первоначалку на минимум — 830 130 рублей — это 20,1%, срок кредита — 30 лет. Тут же появляются варианты от банков. Сбербанк предлагает стандартную ипотеку со ставкой от 21,6% и ежемесячной платой от 59 494 рублей. Дешевле предлагают в «Металлинвестбанке». Ставка — от 20,1%, а платеж от 55 412 рублей.

Однушки до 4,5 миллиона рублей ЭНКО предлагает всё в том же ЖК «Беринг». Посмотрим вариант с квартирой площадью 32,01 квадратных метра за 4 миллиона 460 тысяч рублей. «Подбираем» ипотеку. Минимальный первоначальный взнос предлагают в размере 896 460 рублей — всё те же 20,1%. Срок кредита — 30 лет. По таким условиям ВТБ предлагает ежемесячный платеж от 63 953 рублей, ставку — от 21,5%. У Сбера дороже — от 64 248 рублей и от 21,6% соответственно.

В «Бруснике» получилось всё проще. Там нет однушек до 4,5 миллиона рублей. Только студии. Самая дешевая — в ЖК «Октябрьский на Туре». Ее стоимость — 4 миллиона 230 тысяч рублей. Площадь — 21,3 квадратных метра.

Первоначальный взнос придется внести в размере 20% — 846 тысяч рублей. Банки по базовой программе ипотеки предлагают разные варианты. Дешевле всего у «Промсвязьбанка» — 47 900 рублей ежемесячного платежа и 16,9% ставка. Дороже — у «Альфа-Банка». При ставке 20,09% платеж составит 56 700 рублей.

На этом остановимся. Думаю, что примерная картина происходящего стала понятна.

В «Этажах» по нашим критериям нам посчитали, сколько придется платить за жилье.

При стоимости квартиры 4,5 миллиона рублей, сроке кредитования 30 лет, при покупке без первоначального взноса есть вариант оформить ипотеку по ставке 22,6% годовых. В этом случае ежемесячные платежи по такому кредиту составят 84 853 рубля.

При той же стоимости квартиры при первоначальном взносе 15% и ставке по кредиту 19,9% ежемесячный платеж будет на уровне 63 527 рублей.

По семейной ипотеке при минимальном первоначальном взносе 20,1% ставка по кредиту будет 6%, ежемесячный платеж — 21 557 рублей.

При варианте с приобретением квартиры по семейной ипотеке без первоначального взноса платежи по кредиту вырастут до 28 239 рублей.

При покупке с использованием траншевой ипотеки при первоначальном взносе 20,1% и первом транше 359 550 рублей платежи на этот период составят всего 6482 рубля в месяц. После выдачи второго транша — 64 939 рублей. Из плюсов такого варианта — это возможность снимать жилье на время строительства за счет более низких платежей, накопить на досрочное погашение кредита или ремонт, а также возможность рефинансировать такой кредит в будущем под более низкую ставку.

Как говорит Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», на фоне целого множества различного рода скидок и программ субсидирования, а также меняющихся ставок сейчас подбирать квартиру, приобретаемую в ипотеку, надо более тщательно и уточнять абсолютно все моменты. Она объясняет это тем, что некоторые застройщики включают комиссию за снижение ставок в стоимость квартиры в полном объеме, другие только часть. По ее словам, одни готовы делать скидку при определенных условиях, но открыто это не афишируют, другие даже не успевают менять условия кредитования у себя на сайтах и в калькуляторах.

— Наиболее популярные сейчас льготные ипотечные программы — семейная и IT-ипотека — либо траншевая и аккредитивная ипотеки. По траншевой ипотеке кредит выдается частями, из-за чего на период строительства по ней действует более низкий платеж за счет того, что платежи высчитываются, исходя из фактически выданной суммы. При этом нет комиссии за снижение ставки и удорожания жилья. При аккредитивной ипотеке ставки бывают ниже, поскольку средства хранятся не на эскроу-счетах, а на аккредитиве в банке, — поясняет Решетникова.

Она отмечает, что варианты покупки без первоначального взноса есть, но их предлагают не все застройщики и, как правило, на определенный пул квартир. По ее словам, главная проблема таких программ — более высокий ежемесячный платеж, а для этого требуется больший размер подтвержденного дохода.

— В целом, у банков правило, что платеж по ипотеке не должен превышать 70% от подтвержденного уровня дохода. При этом из него нужно вычесть существующие платежи по кредитам, а также лимиты по кредитным картам, даже если они были просто оформлены и никогда не использовались, — добавляет эксперт.

Она обращает внимание, что на фоне прекращения самой массовой ипотеки с господдержкой, роста рыночных ставок и ограничений по ряду льготных программ, в России растет доля покупок недвижимости без привлечения заемных средств. По ее информации, за последний месяц в сегменте новостроек она выросла с 24% до 27,4%, на вторичном рынке с 54,6% до 61,8%, на загородном — с 57,6% до 67,3%.

— Ипотеку по большей части оформляют те, кому не достает нужной суммы для улучшения жилищных условий после продажи имевшейся у них недвижимости. Как правило, такие покупатели имеют большую часть собственных средств. Порядка трети тех, кто сейчас оформляет ипотечные кредиты, уверены в том, что в будущем году смогут их рефинансировать под более низкие процентные ставки. На вторичном рынке растет интерес к квартирам с дисконтом, где собственники заинтересованы в срочной продаже, скидка в 20% от стоимости объекта способна покрыть платежи по ипотеке на срок до полутора лет, — отмечает Решетникова.

В разных районах Тюмени идет активное строительство домов. Мы рассказывали, что в центре города этим летом началось возведение элитного ЖК, а на Лесобазе строят целый микрорайон.