Всё больше людей, желающих уберечь финансы от инфляции и приумножить накопления, стали с интересом смотреть в сторону в коммерческой недвижимости. По словам экспертов, если сравнивать с жилой, окупаемость у них выше и быстрее. Благодаря появлению в Тюмени Центра доходной недвижимости «Касьянов», порог выхода на сделку снизился до вполне доступных 2 миллионов рублей — столько стоит помещение небольшой площади. Компания активно сотрудничает с риелторами. Один из них — Богдан Омельяненко, вошедший по итогам прошлого года в топ-7 экспертов компании «Этажи» и специализирующийся на коммерческой недвижимости.
Эксперт рассказал: стоит ли сейчас вкладываться в коммерцию, каковы риски и почему работать с Центром «Касьянов» выгодно.
— Богдан, расскажите немного о своем опыте продаж объектов «Касьянова». С какими успели поработать?
— Я начал с бизнес-центра «Минский». Всего в нем было 18 помещений, 9 из которых продал я. Это один из первых проектов Центра. Его прелесть в том, что он продавался как готовый арендный бизнес с ремонтом и арендаторами без предварительных продаж. Всё происходило очень быстро: объекты хорошие, и ценник небольшой — условно говоря, 12,5 квадратов за 1 750 000 рублей. За эти деньги в Тюмени вообще ничего не купишь. А тут клиенты получили от этого объекта сразу стабильную аренду ежемесячно около 16 000 рублей и гарантию на арендатора с бесплатных обслуживанием мест общего пользования.
— А с новым бизнес-центром «Московский» работали?
— Да, там я продал большое помещение с федеральным арендатором «Чижик», цокольный этаж, одно из трех помещений на первом этаже и еще 10 офисов на втором.
— Что, на ваш взгляд, их отличает от других коммерческих объектов? Как удалось так быстро их реализовать?
— Александр Касьянов — это единственный игрок на нашем рынке сейчас, который начал реновацию коммерческой недвижимости, не забывая о конечном покупателе. Таких объектов сейчас в Тюмени больше нет ни у кого. К тому же у Центра «Касьянов» крутое предложение для покупателей — сопровождение по работе с арендатором и, соответственно, гарантия на арендатора в течение двух лет. Даже если кто-то из помещения съезжает, компания самостоятельно ищет другого арендатора. И если в течение трех недель не находит, платит арендную ставку. Интересно, что, когда рассказываешь об этом, люди с сомнением поначалу воспринимают. Настолько это уникально для рынка и для региона — они даже не сталкивались с подобным раньше.
— Возникает опасение: зачем это нужно собственнику?
— Да, и я доношу до клиентов, что Александр работает вдолгую и для него важна репутация. Эта гарантия особенно полезна для новичков, которые только присматриваются к инвестициям в коммерцию. Дает им время посмотреть, как всё работает, и уже после окончания гарантийного срока либо самостоятельно работать, либо продолжить сотрудничество с «Касьяновым», чтобы компания искала арендатора и сопровождала по обслуживанию объекта, мест общего пользования и так далее. Я думаю, около 95% покупателей по окончании гарантийного срока останутся дальше работать с Центром.
— Были ли какие-то трудности в продаже объектов?
— Небольшие сложности были с центром «Московский». Это было связано с началом продаж на этапе реконструкции. То есть надо было продавать идею, как всё будет красиво в будущем. Только с рендерами на руках и активным строительством на объекте. Тут помогло, что Александр Касьянов — открытый публичный человек. Он ведет свой блог в телеграме «История одного объекта» (16+), рассказывает о проделанной работе. И люди уже видят, какие у него еще есть параллельные объекты, предложения, отзывы. И они воспринимают уже целостную картину с бэкграундом самого Александра, историей его успеха. Что он надежный продавец, у него большая компания и молодая амбициозная команда.
— Есть уже отзывы от покупателей? Их впечатления от объектов и работы с «Касьяновым»?
— От объектов покупатели в восторге. Давайте расскажу про самого недовольного. Он покупал один офис, там была небольшая задержка по передаче помещения — 23 дня. Вполне понятно, он возмущался, ведь компания планировала заехать к определенной дате. И «Касьянов» максимально под него подстроился, ускорил процесс и компенсировал это время покупателю. И когда мы уже выходили на сделку по регистрации, этот клиент был счастлив. Говорит — «всё очень красиво, современно и классно сделано». У него было помещение без окна, там сделали хорошую принудительную вентиляцию — «всегда свежо, и отсутствие окна вообще незаметно».
— Насколько доступны подобные объекты для покупки?
— Суммарно чек получается меньше, чем при вложении в помещения новостроек или жилую недвижимость. За счет этого инвестировать может любой частник, который рассматривает разные варианты. Срок окупаемости вложений тоже выглядит привлекательнее. Квартира будет окупаться около 25 лет. При этом те же 4,5 миллиона рублей можно вложить в два офиса, которые без индексации окупятся через 9,5–10 лет, а с индексацией — через 8 лет. К тому же у «Касьянова» можно купить за сравнительно невысокую цену небольшое помещение 14,4 квадратных метра, где уже организована внутренняя инфраструктура, есть система арендаторов, клиентский трафик.
— Какие есть риски при вложениях в коммерческую недвижимость, на ваш взгляд?
— Эти инвестиции требуют большей вовлеченности в процесс. И не имея опыта, есть шанс взять так называемый «неликвид». Избежать этого обычно помогает грамотный специалист, который поможет советом, где выгодно брать помещение, какая локация будет удачной. К выбору нужно подходить аккуратно. Но с «Касьяновым» таких проблем не возникает: есть гарантия на арендатора, выгодная локация и крутые современные помещения, которые будут пользоваться спросом.
— Как считаете, насколько выгодно вкладываться сейчас в коммерцию? Есть ли заметные тенденции в этом направлении, интерес к этой сфере?
— Люди начали активно искать варианты инвестиций в период карантина. Сначала раскупали квартиры, и ценник на них вырос. Это стало уже не так выгодно. Поэтому многие переключились на коммерцию.
— Какой бы вы совет дали тем, кто хочет вложиться сейчас в покупку коммерческих помещений?
— Если есть время, финансы и возможность заниматься ремонтом самому, то лучше брать вторичку без ремонта или с плохим ремонтом и без арендатора, потому что помещение с арендатором всегда продается дороже. То есть само по себе пустое помещение может выйти на окупаемость 8,5 лет, но при этом нужно выбрать правильную локацию, всё сделать грамотно. И придется тратить силы, нервы и деньги на ремонт. Если всем этим заниматься неинтересно, можно купить уже готовый бизнес с арендатором с окупаемостью около 9 лет. В этом и помогает «Касьянов».
— Планируете и дальше сотрудничать с компанией?
— Конечно! Проекты классные. Сейчас уже есть много клиентов, которые ждут готовности делового центра на Некрасова, 10 и начала старта продаж, а также объекта на Гольцова, 2. Поэтому безусловно — перспективы отличные.
ИП Касьянов Александр Юрьевич, kasyanov.center
