Заработать на инвестициях в недвижимость можно даже на фоне охлаждения рынка, отмечают эксперты. Ведь именно сейчас девелоперы и собственники будут идти на уступки и делать специальные предложения. Главное — вложиться в «бетон» правильных городов. Ими в России, по мнению аналитиков, являются Москва, Петербург и Тюмень.
«Чем привлекательны Москва и Петербург, думаю, можно долго не рассказывать. Это столицы: экономические, политические, культурные. Множество людей всегда будет приезжать сюда на работу и на учебу. Поэтому спрос на арендное жилье будет оставаться стабильным и сама недвижимость постоянно растет в цене. У Тюмени история немного другая — это развивающийся город, который скоро станет миллионником. Это локальный экономический центр, комфортный для проживания, куда переезжают люди с ближайших городов и областей: ХМАО, ЯНАО, Курганской и Свердловской. Этот миграционный поток становится дополнительным фактором, провоцирующим рост цен», — комментирует Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек компании «Этажи».
Для инвестирования стоит рассматривать небольшие квартиры — студии или однокомнатные, так как спрос на них стабильно больше, чем на двух- и трехкомнатные. Сколько же в среднем стоит однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров в перечисленных городах?
В столичной новостройке она обойдется в 7,3 миллиона — тут средняя стоимость квадрата в «однушке» 209,9 тысячи рублей. В Петербурге, со средней стоимостью метра 136,3 тысячи, надо будет заплатить 4,7 миллиона, а в Тюмени, со стоимостью квадрата 76,6 тысячи рублей, — 2,7 миллиона рублей.
Минимальным порогом входа в инвестпроект будет размер необходимого первоначального взноса по ипотеке; при грамотном расчете и подборе условий инвестиция даже с помощью ипотечных средств и с учетом обязательств, которые она накладывает, может быть удачной, отмечают эксперты «Этажей».
Как правило, по условиям большинства банков, минимальный размер первоначального взноса без учета льготных и субсидированных ипотек, которые также могут быть доступны многим людям, должен быть не меньше 20% от стоимости жилья. Тогда на квартиру в Москве потребуется 1,46 миллиона, в Северной столице — 940 тысяч, а в Тюмени — 540 тысяч рублей.
«Сдача в аренду, на мой взгляд, выгодна только при условии покупки в ипотеку. За счет ежемесячных выплат от квартирантов можно оплачивать кредит, в то же время квартира будет расти в цене и в итоге останется в вашей собственности. То есть те несколько сотен, допустим, около 600 тысяч рублей, которые вы вложили в качестве первоначального взноса на квартиру в Тюмени, могут впоследствии вырасти в 2,7–3 миллиона рублей и плюсом будет доходность от самой недвижимости», — рассказывает Сергей Зайцев.
Отметим, что за год — с августа 2020 по август 2021-го — квартиры в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга подорожали на 17,4% и 34%, а в Тюмени — на 18%. Такой мощный рост обусловлен действием ипотеки с субсидированной ставкой, а также ростом цен на строительные материалы, который не мог не отразиться и на стоимости недвижимости.
Однако в какой-то момент спрос на новостройки в Москве и Санкт-Петербурге настолько взвинтил цены, что уровень ежемесячных платежей даже по сниженной ставке вернулся к прежним размерам и условия перестали быть привлекательными. Однако в Тюмени ситуация более оптимистичная, здесь большую часть жилья по-прежнему выгодно покупать по этой ставке.
Итак, массовый рост цен в 30–40% в 2020–2021 годах — это исключение, вызванное фактором льготной ипотеки. В норме цены на рынке растут на 10–12% в год, хотя инвестиции в некоторые новостройки, по словам экспертов «Этажей», могут приносить гораздо больше, главное — правильно подобрать объект для вложения.
Для этого нужно изучить рынок города, знать перспективные в плане развития районы, возможно, недооцененные на текущий момент, понимать, какие экономические факторы могут сыграть в вашу пользу, и, пожалуй, выбрать надежного и успешного застройщика, на объект которого точно будет спрос.
«Недвижимость всегда остается "защитным" активом в условиях нестабильной экономики. Инвестиции в недвижимость Москвы, Петербурга и Тюмени максимально ликвидны. Помочь сделать правильный выбор и купить подходящую квартиру даже в другом городе всегда могут специалисты компании «Этажи». Это люди, которые каждый день анализируют спрос и предложение, и знают, что, где, за сколько продается, а также имеют время и компетенции, чтобы помочь клиенту заработать. К тому же, благодаря большому опыту межрегиональных сделок «Этажей», приобрести свою недвижимость будущий инвестор может безопасно, у проверенного девелопера, не выходя из дома», — резюмировал Сергей Зайцев.
