Ипотеку берут многие, но лишь единицы умеют это делать правильно. Эксперт из компании «Этажи» раскрыл несколько простых секретов, как сделать кредит на квартиру выгоднее для себя.
Первоначальный взнос
Начнем с первоначального взноса. Он часто влияет на размер ставки по ипотеке.
— Самые выгодные ставки можно получить при взносе 20–30 процентов от суммы запрашиваемого кредита. Более высокий взнос почти ни в одном банке не влияет на условия займа, но благодаря ему можно упростить подачу заявки — достаточно будет предоставить только паспорт и второй документ, — отмечает Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».
При этом очень большой первоначальный взнос может быть причиной отказа в ипотеке, поскольку банкам не всегда выгодна маленькая сумма кредита как по абсолютному значению, так и в отношении стоимости залога. Некоторые кредиторы ставят ограничения по взносу до 80%.
— Сейчас от государства можно получить различные социальные субсидии, самая распространенная из них — материнский капитал. С 2020 года сертификаты номиналом в 466 тысяч рублей стали давать и за первенца. Практически все банки готовы учитывать их как первоначальный взнос. Но есть ряд банков, которые даже при маткапитале требуют внесения собственных средств на покупку квартиры в размере 5–10% от стоимости жилья, — добавляет Татьяна Решетникова.
Схемы платежей
Есть две классические схемы погашения кредита: аннуитетная и дифференцированная.
По первой схеме оплата идет равными платежами на протяжении всего срока кредитования, что позволяет легко планировать семейный бюджет. Каждый платеж включает в себя часть основного долга и проценты, которые начисляются ежемесячно на остаток суммы кредита.
При проведении частичного досрочного погашения проценты пересчитываются, а сам платеж можно уменьшить или оставить прежним — в этом случае сократится срок кредита. Единственный минус данной схемы — для расчета платежей необходимо использовать калькулятор со специальной аннуитетной формулой.
Дифференцированные (убывающие) платежи по ипотеке остались всего в четырех банках РФ, и спросом такая схема, как отмечает эксперт, не пользуется. Такой график обязывает клиентов в начале срока платить большими суммами, чем по аннуитетному графику, а это приводит и к снижению доступной суммы кредита.
— Если же вам нужен дифференцированный график для того, чтобы переплата по кредиту была меньше, из аннуитетной схемы можно самостоятельно и добровольно перейти к дифференцированной. Достаточно увеличить в начале срока свой платеж до уровня дифференцированных платежей. Всё, что вносится сверх обязательного аннуитетного платежа, нужно направлять на досрочное гашение, — комментирует эксперт федеральной компании «Этажи».
Срок кредита и различные хитрости с ним
У банков есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В основном это от 1 года до 30 лет. Долгосрочная ипотека выгодна только банку, отмечает эксперт, этому вопросу стоит уделить особое внимание.
— Безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить с опережением. Свой «реальный» график кредитования лучше сформировать на срок до 7 лет — это оптимальный срок, который сохраняет баланс между ежемесячной нагрузкой и общей переплатой. То есть обязательный платеж у вас будет минимальный, вы вносите больше средств, чем прописано в договоре, и переплата будет по факту реального пользования кредита, — рассказывает эксперт.
Самые выгодные способы погашения
Чем быстрее возвращается долг, тем меньше набежит процентов. Но нюансы тоже есть. Когда заемщик вносит большую сумму, многие банки предлагают либо сократить срок кредитования, оставив тот же платеж, либо, наоборот, уменьшить платеж при прежнем сроке.
— Выбирайте уменьшение платежа, но реальную сумму взноса не уменьшайте — оплачивайте ей обязательный платеж, а остаток снова направляйте на досрочное погашение части долга. Таким образом, вы рассчитаетесь быстрее и с тем же эффектом, как если бы выбирали сокращение срока, но у вас появляется подстраховка — минимальный обязательный платеж. Срок кредита очень длительный, и может возникнуть период, когда вам пригодится сниженная нагрузка, а позже — наверстаете упущенное, — рекомендует Татьяна Решетникова.
Отметим, что оформление ипотеки при содействии компании «Этажи» выгодно: ряд банков предоставляет скидки по ставке до 0,7% годовых. Экономия в этом случае может составить от 200 до 437 тысяч рублей за весь срок кредитования.
Приведем пример: оформляя ипотеку в банке на 2 миллиона рублей сроком до 20 лет на уже готовое жилье по ставке 8,1% годовых, клиенту придется ежемесячно платить по 16,8 тысячи рублей, а переплата по процентам за весь срок пользования кредитом составит 2 миллиона рублей.
Со скидкой 0,7% от компании «Этажи» при тех же условиях займа переплата составит 1,8 миллиона рублей, а ежемесячный платеж сократится до 15,9 тысячи рублей. Экономия — 207 тысяч рублей.
Если сохранить размер платежа в 16,8 тысячи рублей, но сократить срок кредита (самым выгодным в нашем случае будет 17,8 лет), то на процентах можно будет сэкономить еще больше — 437 тысяч рублей.
Для клиентов компании услуга помощи в оформлении ипотеки бесплатная, для подачи заявки достаточно заполнить одну онлайн-анкету, а специалисты помогут рассчитать график индивидуальных платежей, чтобы сократить переплаты, и подберут наиболее выгодное предложение от банков.
Рассчитать свою ипотеку можно прямо сейчас на Etagi.com.
Финансовую услугу предоставляет ПАО Банк «ФК Открытие». Ставка — от 7,4% до 8,8% годовых по кредитному продукту «Квартира» с учетом скидки 0,7% для клиентов компании «Этажи». Срок — от 3 до 30 лет, сумма — от 500 тысяч до 15 миллионов рублей, зависит от региона. Первоначальный взнос — от 10 до 80%. Ставка кредита фиксированная, зависит от первоначального взноса и от согласия заемщика на страхование риска утраты (ограничения) права собственности, страхование жизни и трудоспособности. Страхование осуществляется в соответствии с тарифами страховой компании. Погашение задолженности — ежемесячно, равными платежами. Валюта кредита — рубль РФ. Заемщик несет расходы по оценке предмета залога, страхованию и государственной регистрации ипотеки. Решение о выдаче кредита принимается индивидуально для каждого клиента. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Условия не являются офертой или приглашением делать оферты. ПАО Банк «ФК Открытие» (банк / банк «Открытие»). Лицензия ЦБ РФ № 2209.
